Іпотека в Польщі для іноземних громадян

Іноземні громадяни, які вирішили придбати житлову або комерційну нерухомість в Польщі, але не володіють всією необхідною сумою для покупки, не повинні впадати у відчай – іпотека в Польщі доступна не тільки для громадян цієї країни. Польські банки охоче надають кредити під будівництво або покупку нерухомості іноземним громадянам, пропонують вигідні умови кредитування і невисокі процентні ставки за іпотечними кредитами. Для отримання іпотеки в Польщі у 2024 році іноземці повинні дотримати кілька правил і підготувати всі необхідні документи.

Придбання нерухомості в Польщі

Нерухомість у Польщі все більше залучає громадян з СНД, з 2016 року провідні позиції серед іноземних покупців займають громадяни України та Росії. При цьому слід врахувати, що володіння іноземцем квартирою або будинком в Польщі анітрохи не спрощує процес отримання польської посвідки на проживання (ПНП) або громадянства.

У тих же випадках, коли продається комерційна нерухомість (що сприятиме розвитку економіки країни), можливі невеликі преференції з боку польської держави – наприклад, при отриманні статусу ПНП або при оформленні віз: можна прописатися у своєму житлі, не потрібне бронювання в готелі й так далі. Причини популярності придбання польської нерухомості полягають в іншому, а саме:

• доступні ціни не тільки в порівнянні з іншими країнами Євросоюзу, але і з цінами на житло в Україні, Білорусі та РФ;
• широкі можливості іпотечного кредитування;
• можливості вигідно вкласти капітал й одержувати прибуток.

Ціни на нерухомість залежать від її площі, від того, в якому місті вона знаходиться, а також від місця розташування в самому місті. Найбільш високі ціни – від 6 до 9 тисяч злотих за кв. м – у Варшаві, Кракові, Гданську, Познані, Вроцлаві; більш низькі – від 4 до 5 тис. злотих за кв. м – в Лодзі, Перемишлі, Щецині.

Процентні ставки та кредитні виплати

Для того щоб уникнути неприємностей при виплаті іпотечного кредиту, слід досконально ознайомитися з умовами його оформлення, розрахувати всі необхідні платежі та власні можливості. У Польщі вкрай негативно ставляться до боржників за кредитами, і на допомогу держави розраховувати не варто.

Велику допомогу може надати фінансовий та діловий польський портал bankier.pl, який з 2000 року забезпечує відвідувачів надійною інформацією, допомагаючи прийняти правильне рішення в області інвестицій, ведення бізнесу, розпорядження особистими фінансами. На сайті можна підібрати найкращі пропозиції банків, отримати актуальну інформацію про річні ставки на іпотеку, розрахувати на калькуляторі розміри платежів.

У більшості випадків кредити на купівлю житла в Республіці Польща видаються в національній валюті – злотих (PLN).

З 2017 року в Польщі були підвищені мінімальні первинні внески за нерухомість. Якщо раніше банки могли покривати іпотечним кредитом 100 % вартості житла, то зараз за рекомендацією Комісії фін нагляду Польщі вони можуть видавати кредит у розмірі 80 % від вартості нерухомості (до 90 % – на розсуд самих банків).

У залежності від цього відбувається і розрахунок виплати іпотечного кредиту. Оплата включає в себе:

• змінну величину (WIBOR – Warsaw Interbank Offer Rate) – це базова процентна ставка обміну між банками на міжбанківському ринку. Її середня величина переглядається, як правило, кожні 3 місяці (3М) Радою грошово-кредитної політики Польщі (RPP – Rada Polityki Pieniężnej), тому вона може змінюватися як в меншу, так і більшу сторону. У 2024 році окремі банки можуть проводити розрахунок раз в півроку чи рік;
• разову комісію за видачу кредиту (marża). Ця комісія призначається при видачі кредиту, фіксується в договорі і більше вже не змінюється. На розмір маржі можуть вплинути сума і строк кредиту, розмір першого внеску, акційні пропозиції банку та інше. Чим менший банк інвестує в покупку, тим меншою буде сума маржі;
• фактичну річну процентну ставку (Oprocentowanie/RRSO), яка розраховується з урахуванням банківських витрат, величини кредиту, періоду часу, на який видана іпотека, страхування і т.д. Від неї залежить щомісячна сума виплати (ratа).

Попередньо розрахувати витрати можна за допомогою калькулятора (kalkulator kredytów (hipotecznych)) на сайті bankier.pl.
Для розрахунку відсотка RRSO (rzeczywistej rocznej stopie oprocentowania) та щомісячної виплати (ratа) слід:

• на сторінці відкрити опції «Pokaż opcje zaawansowane» і внести необхідні дані, наприклад: вартість квартири – 200 тисяч злотих, величину кредиту – 180 тисяч злотих, вік позичальника – 30 років, термін повернення кредиту – 35 років;
  opcija.png
• натиснути кнопку «Sprawdź ofertę banków».

Виходячи з отриманих розрахунків, можна порівняти пропозиції різних банків. Так, маржа може становити від 1,89 до 2,92 %, RRSO – від 4,05 до 5,35 %, ratа – від 754 до 866 злотих.

Вибравши найбільш привабливий варіант, можна скористатися послугами консультанта (doradca finansowy або hipoteczny) того чи іншого банку, який перевіряє кредитоспроможність клієнта, запропонує оптимальний варіант, відправить заявку в банк і допоможе в торзі з продавцем. Ці послуги для покупця є безкоштовними – консультант отримує комісійні від банку за виданий кредит.

Крім зазначених виплат слід підготуватися до наступних витрат:

• початковий внесок (мінімальний – 10-20 % від вартості нерухомості залежно від банку). На величину внеску також впливає зарплата кредитора: чим вона менше, тим більший внесок;
• комісія банку (prowizja) – від 0 % і більше. Часто банк вимагає сплатити її ще до видачі іпотеки, іноді вона включена в суму кредиту і щомісячні виплати. Звільнитися від необхідності виплати комісії можна за рахунок використання одного з пропонованих банком додаткових продуктів;
• документальне страхування (ubezpieczenie pomostowe). Для того щоб знизити ризик, банк може бути вписана в IV розділ поземельної книги (ksiega wieczysta) до моменту повного погашення іпотечного кредиту. До внесення запису (це може зайняти деякий час) банк може збільшити маржу або буде додатково стягувати плату за страхування ризику;
• оплата за оцінку нерухомості (oplata za wycene nieruchomosci) працівником банку або стороннім експертом;
• додаткове страхування життя позичальника (inne ubezpieczenia);
• інші збори і комісії (inne oplaty i prowizje). Такі виплати можуть виникнути при бажанні дострокового погашення іпотеки або несвоєчасному внесенні грошей (договори містять перелік виплат у подібних випадках).

Оформлення іпотеки в Польщі іноземними громадянами

Громадяни країн ЄС мають можливість оформити іпотеку в польських банках на тих же умовах, що і поляки. Іпотека для іноземців – громадян держав, не що входять до ЄС, у тому числі СНД, можлива лише після проведення ретельної перевірки їх відповідності визначеним критеріям і надання деяких додаткових документів.

Вимоги банків до громадян СНД

Слід зазначити, що єдиного переліку додаткових вимог до іноземця для видачі кредиту немає, тому кожен банк може встановлювати власні правила. Так, в одних випадках наявність Карти поляка може значно спростити отримання невеликого кредиту, іноді в разі необхідності в іноземця можуть зажадати Карту побиту.

Найчастіше польські банки висувають до іноземців наступні вимоги:

• встановити особу іноземного громадянина (чинний закордонний паспорт);
• підтвердити законність перебування в Польщі претендента на оформлення кредиту;
• підтвердити наявність польської прописки (meldunek);
• вказати законне джерело доходів (необхідно підтвердити документально);
• мати позитивну кредитну історію (в Польщі чи в державі проживання);
• мати номер PESEL.

Необхідні документи при оформленні кредиту

Пакет необхідних документів для оформлення іпотечного кредиту включає в себе:

• закордонний паспорт;
• карту постійного проживання в Польщі (karty stałego pobytu) або карту тимчасового перебування (karty czasowego pobytu) мінімум на 12 місяців. У другому випадку терміни надання кредиту будуть відповідати терміну її дії;
• свідоцтво про сплату податків (zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach);
• довідку про зарплату за останні три-шість місяців (за наявності безстрокового трудового контракту – umowa o prace na czas nieokreslony);
• договір на рік вперед і довідку про доходи за останні три – шість місяців (за наявності трудового договору на певний строк – umowa o prace na czas okreslony);
• довідку про доходи за останні півроку-рік (при працевлаштуванні в Польщі за договором за контрактом – umowa zlecenia/o dzieło);
• довідку про доходи за один-два роки (при веденні власного бізнесу в Польщі);
• довідку про несудимість (zaświadczenie o niekaralności);
• польський рапорт BIK (Biuro Informacji Kredytowej), довідку про виплату PIT та історію руху коштів на банківському рахунку претендента;
• попередній договір (umowa wstępna) із забудовником (девелопером) чи з продавцем нерухомості;
• дозвіл від Міністра внутрішніх справ Польщі на покупку нерухомості в разі купівлі будинку або земельної ділянки іноземцем, який прожив в країні не менше п’яти років. Потрібно також дозвіл на придбання будь-якої нерухомості, яка розташована в прикордонній зоні.

Необхідно також заповнити спеціальну анкету у відділенні банку або в режимі онлайн на банківському сайті.
За свої послуги банки стягують одноразову комісію – до 3,5 % від суми кредиту.

Кредитоотримувач також оплачує послуги представника банку (в межах 200-300 злотих), який перед підписанням договору проводить огляд нерухомості (opinia rzeczoznawcy) з метою перевірки її наявності, відповідності заявленої вартості – реальної, підписання додатків до договору.

Найчастіше такий огляд здійснюється в тому випадку, якщо в якості забудовника виступає нова або невідома фірма, а також при купівлі житла вторинного фонду. Видача дозволів МВС Польщі обійдеться разом з держмитом в 1 848 злотих.

Оформлення взаємовідносин з банком

Практика показує, що за іпотечним кредитом іноземні громадяни найчастіше звертаються в ті польські банки, клієнтами яких вони вже є. Не маючи банківського рахунку, проживати в країні зі стабільною банківською системою і розвиненим онлайн-банкінгом вкрай складно і нераціонально.

Тим більше, що відкрити рахунок в польському банку дуже просто – для цього потрібно мінімум документів: закордонний паспорт з візою і Карта побиту. Банківський рахунок і стандартна банківська картка надається безкоштовно.

Ще одна перевага відкриття рахунку в польському банку – можливість оформити невеликий споживчий кредит. Після вчасної сплати всіх зобов’язань, пов’язаних з ним, інформація про позитивну кредитну історію потрапить в Бюро інформації за кредитами (BIK), що може зіграти вирішальне значення при розгляді питання про надання іпотечного кредиту та прийнятті позитивного рішення.

Алгоритм оформлення іпотечного кредиту в Польщі простий:

• підписання попереднього договору з забудовником/продавцем;
• звернення з пакетом документів в банк;
• розгляд банком заяви і перевірка всіх даних (протягом 7-14 днів);
• підписання кредитного договору (ustanowienie hipoteki). Всі його умови обумовлюються в індивідуальному порядку між банком і кредитоотримувачем, в тому числі і спосіб передачі грошей продавцю нерухомості: на його банківський рахунок, через банківський депозитарій або інші.

Після цього можна підписувати остаточний договір з продавцем у нотаріуса, робити запит в Кадастровий відділ. Як тільки покупець надасть договір в банк, в обумовлені терміни на його підставі банк передасть гроші продавцю.

Додаткові платежі та податки при оформленні іпотеки

Під додатковими платежами при купівлі нерухомості в іпотеку насамперед мається на увазі винагороду послуг нотаріуса (нотаріальний збір). Крім того, також слід сплатити відповідні податки в Польщі.

Нотаріус визначає розмір винагороди на свій розсуд в залежності від вартості нерухомості, яка була вказана сторонами, однак не має права вимагати суму, що перевищує ставки, встановлені розпорядженням Міністерства юстиції Польщі «Про максимальних ставках нотаріальних тарифів» № 1564 від 28 червня 2004 р., плюс ПДВ (23 %).

Відповідно до параграфа 3 розпорядження, при вартості нерухомості від 60 тис. до мільйона злотих ставка складе 1010 злотих плюс 0,4 % від суми угоди. Оформлення угоди на суму від одного до двох мільйонів оцінюється вже в 4 770 злотих і 0,2 % від суми.

Наприклад, при покупці квартири вартістю 200 тисяч злотих гонорар нотаріуса складе: 1010 (ставка) + 800 (0,4 % від суми) + 416,3 (23 % ПДВ) = 2226,3 злотих. Всі нотаріальні контори прагнуть встановити максимальну планку, тому доцільно попередньо ознайомитися з очікуваними виплатами; при завищених запитах завжди можна звернутися до іншого нотаріуса.

Крім винагороди нотаріус також бере оплату за:

• складання виписок з акта (у середньому 6 злотих за сторінку А4). Виписок потрібно як мінімум шість – в МВС, суду (у відомстві якого знаходиться будинкова книга), геодезичну службу, казначейство і договірним сторонам;
• судовий збір за заяву про необхідність зробити запис у будинковій книзі (200 злотих нетто), при відсутності будинкової книги – додатково 60 злотих (нетто) на заяву про її виготовленні. Дані витрати сторони несуть порівну.

Цікавий факт. Згідно з польським законодавством, суми угод по нерухомості можуть переглядатися протягом п’яти років з моменту укладення. Це зроблено з метою боротьби з заниженням реальних цін, щоб знизити суму угоди і зменшити податок.

У разі купівлі нерухомості вторинного житлового фонду покупець повинен заплатити податок на цивільно-правові дії в сумі 2 % від оподатковуваної бази (ринкової вартості нерухомості). У разі купівлі житла від забудовника даний податок не стягується.

Ще одна додаткова стаття витрат для покупця при укладенні договору про іпотеку – так званий іпотечний податок (Podatеk od czynności cywilno-prawnych (PCC), який необхідно включити в договір з нотаріусом або сплатити податковому управлінні протягом 14 днів з моменту покупки нерухомості (форма податкової декларації PCC3). Ставка податку становить 0,1 %.

Популярні в іноземних громадян банки Польщі

Польща відрізняється стабільною банківською системою: у країні функціонують десятки польських та іноземних банків. Громадян інших країн, які збираються оформити іпотеку, в першу чергу цікавлять ті банки в Польщі, які працюють з іноземцями, готові надати їм кредит, пропонуючи найбільш вигідні варіанти, і до того ж відрізняються надійністю.

Говорячи про терміни кредитування, слід зазначити, що великі шанси оформити кредит на тривалий термін (на 30-45 років) мають ті іноземні громадяни, які отримали карту постійного проживання в Польщі. Іноземцям – власникам карти тимчасового перебування в Польщі це зробити складніше – кредит буде виданий на час, що не перевищує термін дії картки.

Серед банків, найбільш популярних серед іноземців, слід назвати:

• m.Bank. Вимоги до іноземних громадян тут найбільш лояльні: мінімум документів, можливість онлайн-реєстрації, швидке прийняття рішення (коли є позитивна кредитна історія і співпраця з цим банком, то за 1-2 дні). Банк може перевірити факт працевлаштування, звернувшись до роботодавця клієнта. З мінусів – більш висока процентна ставка.
• Millenium. Банк має досвід роботи з громадянами з України та інших країн СНД і велику кількість відділень по всій країні. Подати заяву та відкрити рахунок можна через сайт банку. Для оформлення кредиту потрібно надання закордонного паспорта, договору з роботодавцем, довідки про доходи за 3 місяці, ВНП.
• Bank Zachodni WBK. Банк працює з громадянами СНД, але висуває більш жорсткі вимоги до клієнтів. Можливо онлайн-звернення через сайт (хоча особистий візит все одно необхідний – для підпису кредитної заявки), однак банк зажадає і перевірить посвідчення особи, строки ПНП, дані про зарплату і кредитну історію, відомості про роботодавця та інше.
• ING Bank Slaski вимагає від іноземців підтвердити терміни ПНП, надати докази платоспроможності (можна надати umowa o dzieło або umowa zlecenia). Початковий внесок – не менше 20 % від вартості нерухомості;
• PKO Bank Polski. Мінімальна початкова виплата – 10% від вартості нерухомості. Банк надає іпотечні кредити громадянам СНД, але вимагає підтвердження кредитної та банківської історії, платоспроможності, а також дозвіл від МВС Польщі на придбання нерухомості в країні.

Цікавий факт. Один із найстаріших банків Польщі-PKO Bank Polski (був заснований в 1919 р.) у 2004 році став інвестором львівського “Кредобанку”. Тим самим банк відновив свою діяльність у Львові через 65 років – до 1939 року офіс банку вже перебував у цьому місті.

Підіб’ємо підсумки

Отримати іпотечний кредит в Польщі для громадян СНД цілком реально. Якщо іноземець легально проживає на території Польщі, офіційно працевлаштований і має джерело постійного доходу, бездоганну кредитну і банківську історію, як правило, він без особливих проблем зможе оформити іпотечний кредит.

Для придбання нерухомості в Польщі необхідно заплатити (залежно від банку) від 10 до 20 % вартості нерухомості. Слід зазначити також три важливих моменти:

• у ряді випадків необхідно отримання дозволу від МВС Польщі на придбання нерухомості;
• вибір банку (вимоги щодо процедури подання та оформлення кредиту можуть сильно відрізнятися);
• додаткові витрати (на оформлення угоди, нотаріуса).

Натомість іноземний громадянин отримає власне житло, яким він вправі розпоряджатися на свій розсуд: проживати в ньому або здавати в оренду.

Наявність власного житла в Польщі дає деякі переваги: це обставина може посприяти отриманню мультивізи, дає право не підтверджувати бронювання готелю при оформленні польської візи, а просто прописатися у своїй квартирі (що буде плюсом і при оформленні ПНП), крім того, дозволяє придбати автомобіль у Польщі та зареєструвати його за місцем прописки.