Представники бізнес-кіл, які шукають можливості виходу на європейський ринок у 2024 році, все частіше поглядають у бік польської держави. Фахівці прогнозують, що до 2020 року об’єкти нерухомого фонду цієї країни придбають особливу популярність серед іноземних інвесторів. Такий інтерес зумовлений швидким зростанням економіки, порівняно високими прибутковими ставками та стабільністю ринку. У світлі такого прогнозу окремої уваги заслуговує комерційна нерухомість у Польщі.
Різновиди об’єктів комерційного фонду
Перш ніж вкласти капітал в той або інший об’єкт, необхідно визначитися, для яких цілей він вам необхідний. Всі види комерційної нерухомості в Польщі можна розділити на кілька груп:
- торгові площі. Це один з найбільш активно розвиваються сегментів – наприклад, у 2015 році було введено в експлуатацію понад 600 тисяч квадратних метрів площ. Частка незайнятих торгових місць при цьому дуже низька – приблизно 5%. Водночас ринок торгових площ можна назвати досить насиченим – на кожну тисячу жителів припадає 240 квадратних метрів магазинів, що на порядок вище, ніж в Євросоюзі в цілому;
- офісні приміщення. За обсягом побудованих бізнес-центрів рекордним для Польщі став 2015 рік – 1,3 млн квадратних метрів. І це не випадково, адже попит на офіси в країні різко збільшився зі зростанням аутсорсингового спрямування;
- склади – даний різновид нерухомості б’є рекорди по здачі в оренду. Величезною популярністю вони користуються серед транспортних компаній і виробників електроніки. Коефіцієнт незайнятих приміщень не перевищує 5 %.
Із загальної кількості інвестицій у даний сектор у 2015 році 47 % було вкладено в офісні будівлі, 34 – в торгові приміщення і близько 19 % – складські.
Як придбати та оформити комерційну нерухомість у Польщі
Польське законодавство не забороняє іноземцям набувати у власність нерухоме майно. Це стосується і фізичних, і юридичних осіб. Найчастіше сторони підписують цивільно-правовий договір, який посвідчується нотаріусом. Процедура може проводитися в 1 або 2 етапи. У другому випадку спочатку складається попередній документ, а при здійсненні операції – основний.
Договір обов’язково містить в собі наступну інформацію:
- порядок проведення розрахунків;
- вартість послуг нотаріуса;
- об’єкт продажу і його основні характеристики.
У момент підписання договору покупець вносить депозит за придбаний об’єкт в розмірі 10-15 % від загальної вартості. Після цього майбутній власник може звернутися в банк за оформленням кредиту, якщо він має намір придбати приміщення таким способом.
Водночас нотаріус повинен перевірити, чи немає в об’єкта обтяжень або боргів, чи не належить він третім особам. І тільки після цього укладається основний договір. Якщо коштів у покупця достатньо, попередній етап можна пропустити. Присутність нового власника під час операції не обов’язково – він може оформити довіреність на уповноважену особу і передоручити ведення всього процесу йому. Якщо одна зі сторін не говорить польською мовою, обов’язково потрібно запросити присяжного перекладача.
В ході операції нотаріус виконує наступні функції:
- складає акт про перехід права володіння нерухомістю;
- оформляє оплату податкового збору за зміну власника;
- вносить зміни у відповідні реєстри про нового власника;
- подає пакет документів до інстанції, що контролює.
Повноправним власником придбаного об’єкта іноземний громадянин буде вважатися тільки після того, як дані про нього будуть зареєстровані Відділом кадастрів нерухомості Республіки Польщі.
Документи для оформлення угоди та супутні витрати
Великою перевагою придбання комерційної нерухомості в Польщі є відсутність необхідності готувати великий пакет документів. Перелік основних паперів включає:
- Закордонний паспорт та його копію.
- Підтвердження надання банком іпотеки (якщо така знадобиться).
- Підтвердження наявності грошових коштів.
- Дозвіл, виданий МВС.
Додатково нотаріус повинен підготувати:
- довідку про те, що дане приміщення не належить третім особам;
- витяг з реєстрів;
- довідку про відсутність боргів і зобов’язань по даному об’єкту.
Щоб стати власником прибуткового приміщення, іноземному громадянину доведеться отримати дозвіл в Міністерстві внутрішніх справ. На громадян Європейського союзу дана вимога не поширюється.
А от при купівлі житла все залежить від того, що саме продається квартира (не потрібно отримувати дозвільний документ) або будинок (обов’язково вимагається отримання дозволу, оскільки мова йде ще й про земельну ділянку).
Не забувайте про те, що крім грошей на саму покупку вам знадобляться кошти на покриття супутніх витрат:
- нотаріальний супровід – 2 % від суми договору;
- податок на перереєстрацію права власності – 2 %;
- держреєстрація – 0,5-1,5 %;
- оплата послуг маклера – 3 % від вартості нерухомості.
Крім того, потрібно врахувати витрати на переклад документів та їх ксерокопії. І хоча ця сума на бюджет не надто вплине, все ж вона повинна бути врахована.
Дозвіл на купівлю нерухомості
Отже, для укладення угоди іноземному громадянину необхідно отримати дозвіл. При цьому слід мати на увазі, що даний документ не знадобиться в наступних випадках:
- якщо об’єктом договору є квартира або гараж;
- якщо покупець проживає в країні не менше 5 років і вже отримав ПМП у Польщі або резидентство ЄС;
- якщо нерухомість купується особою, яка вступила в шлюб з польським громадянином і проживає в Польщі не менше двох років;
- при купівлі нерухомості площею до 0,4 га суспільством, яке не є юридичною особою;
- при викупі об’єкта у банку після неефективних торгів;
- при покупці акцій компанії, яка в результаті цього стає іноземній і володіє при цьому нерухомим майном, розташованим у Польщі.
Процедура видачі документа регламентується Адміністративним процесуальним кодексом країни. Видається дозвіл на підставі заяви у вигляді рішення уповноваженого органу. В заяві необхідно вказати:
- ПІБ, громадянство, дату народження та місце проживання покупця;
- наявність зв’язків з Польщею, якщо такі є;
- характеристики об’єкта купівлі-продажу;
- найменування юросіб, котрі передають майно;
- вид угоди (договір, дарування, обмін тощо).
Не забудьте внести оплату за гербовий збір – 415,8 євро. На розгляд запиту зазвичай йде близько двох місяців. Якщо відомству знадобиться додаткова інформація, термін може бути збільшений.
Пріоритетні регіони для покупки нерухомості
Бізнес тільки виграє, якщо придбати комерційне приміщення в Варшаві. Це місто є найбільшим фінансовим і економічним центром не тільки країни, але й Східної та Центральної Європи в цілому. Тут зосереджені представництва провідних міжнародних компаній, інвестиційних фондів і забудовників.
Рейтинг найбільш популярних міст Польщі, де вкладення коштів у нерухомість принесе найбільший прибуток, включає:
- Вроцлав.
- Краків.
- Агломерацію Тримісто (Гдиня, Гданськ, Сопот).
- Познань.
- Катовіце.
- Лодзь.
Найбільшим попитом у Кракові та Варшаві користуються офісні приміщення. А от торгові площі воліють купувати в Труймясті, Познані й в тому ж Кракові. Найбільша концентрація інвестицій в складські приміщення спостерігається в Труймясті та Вроцлаві.
За прогнозами спеціалістів, в найближчі пару років можна чекати таких змін:
- скорочення прибутковості від оренди (це обумовлено тим, що ціни на оренду приміщень прагнуть вниз);
- збільшення різниці між сегментом VIP-класу і дешевими приміщеннями;
- ще більший зсув привабливості в бік маленьких міст – Гданськ, Познань, Лодзь.
Орієнтиром повинна служити й вартість квадратних метрів:
| Місто | Ціна в євро за 1 кв. м |
|---|---|
| Гданськ | 1319 |
| Катовіце | 864 |
| Краків | 1383 |
| Люблін | 1086 |
| Познань | 1225 |
| Варшава | 1734 |
| Вроцлав | 1267 |
Іпотечне кредитування в Польщі
Іпотека в Польщі дозволяє юридичним і фізичним особам отримати в банку довгостроковий кредит для придбання нерухомого майна. Що стосується іноземних громадян, то вони нарівні з місцевими жителями можуть скористатися численними пропозиціями банків при виконанні декількох умов:
- потрібно підтвердити свій законний статус перебування у Польщі;
- заявник повинен мати трудовий контракт на необмежений термін з польським працедавцем.
Іноземцями, яким у банків найбільшу довіру, є власники дозволу на постійне проживання або довгострокового резидентства. Отримати кредит можна буде під 3,36 % строком на 30 років при наявності початкового внеску в розмірі 20 %.
Підбивання підсумків
Всі прибуткові приміщення в Польщі можна розділити на кілька груп: офіси, торгові площі та склади. В останні роки намітилося істотне зростання будівництва бізнес-центрів, хоча найбільшим попитом в орендарів користуються місця для торгівлі.
Щоб придбати комерційне приміщення, іноземному громадянину знадобиться дозвіл, якщо тільки він не є громадянином ЄС, не складається в шлюбі з поляком/полькою і не має польського ВНП. Видається дозвіл у МВС країни.
Найвигідніше купувати нерухомість у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, однак не слід забувати, що ціни на квадратні метри в цих містах будуть на порядок вище, ніж в інших населених пунктах. Як і жителі країни, іноземні громадяни можуть оформити кредит, але тільки якщо мають дозвіл на законне постійне проживання в Польщі.
