Тим, у кого мрії, про придбання житла в райському куточку планети стали реальністю, настрій може зіпсувати лише необхідність платити податок на нерухомість в Іспанії у 2024 році. Фіскальні платежі переслідують власника протягом усього періоду володіння нерухомим майном – починаючи від покупки, експлуатації та здачі внайми аж до остаточного продажу.
Основні витрати при проведенні операцій з нерухомістю в Іспанії
Купуючи нерухомість в Іспанії, потрібно бути готовим до цілої серії додаткових витрат. Крім безпосередньої оплати вартості покупки, майбутньому власнику необхідно сплатити:
- податок на передачу майнових прав (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales або ITR) – при покупці житла на вторинному ринку;
- ПДВ (sobre el valor anadido або IVA) – якщо операція пов’язана з придбанням житла в новобудовах;
- гербовий збір (Actos Jurídicos Documentados, AJD)
- реєстраційний збір (Registro de Propiedad)
і при цьому не забути про винагороду нотаріуса (Escritura publica de compraventa) і юриста (Gestoria).
Але навіть після оформлення купчої (Escritura de compra-venta) власник буде зобов’язаний вносити такі платежі:
- податок на володіння майном високою вартістю (понад 700 тисяч євро) – Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio;
- муніципальний податок – Impuesto sobre Bienes Inmuebles;
- податок на доходи нерезидента від оренди або можливості здачі внайми – Impuesto sobre la Renta de No Residentes;
- вартість комунального обслуговування.
Оформлення свідоцтва про право власності на куплену нерухомість може зайняти до трьох місяців, а ось нотаріальна копія купчої видається в день укладання угоди.
Даний документ стане в пригоді новому власнику не тільки для внесення даних до держреєстру.
Якщо покупець – нерезидент Іспанії, то на підставі договору купівлі-продажу він може оформити прописку в новому житло, отримати мультивізу для себе і своїх близьких, претендувати на посвідку на проживання.
Витрати при покупці нерухомості в Іспанії
Перелік податкових і неподаткових платежів при купівлі нерухомості в Іспанії залежить від того, скільки власників було вибраного об’єкту до цього. Придбання житла в новобудові спричинить необхідність сплати:
- ПДВ (IVA) – 10 % за квартиру або будинок і 21 % за комерційні об’єкти та земельні ділянки;
- гербового збору (AJD) – 1-2 % від суми покупки, ставка встановлюється в кожному регіоні окремо.
Якщо покупка здійснюється на вторинному ринку, то замість цих двох податків сплачується внесок на перехід права власності (ITR) – від 6 до 10 % вартості, зафіксованої в купчої. Внести його потрібно протягом місяця від дати підписання договору купівлі-продажу.
Однак це ще не всі платежі, які чекають на нового власника нерухомості незалежно від її типу.
Витрати власника при продажу нерухомості
В Іспанії існує практика утримання комісії з продавців нерухомості. Ставка ріелтора або агентства залежить від вартості житла і в більшості випадків дорівнює приблизно 5 % від вартості нерухомості. Купівля та продаж житла в чужій країні без допомоги агента або юриста, як правило, пов’язана з різного роду проблемами, нерідкі й випадки шахрайства, особливо якщо іноземець не знає ні мови, ні місцевості.
Крім оплати послуг посередника, для нерезидентів – громадян інших держав припасений ще один додатковий платіж – податок на приріст капіталу (Incremento de Patrimonio).
Алгоритм його розрахунку досить складний, до того ж для його обчислення береться до уваги відразу кілька показників:
- вартість придбання з усіма супутніми витратами на нотаріуса, юристів та реєстрацію;
- документально підтверджені витрати на поліпшення житла (збільшують первісну суму);
- виторг продавця від перепродажу (базою оподаткування стане приріст вартості реалізації об’єкта у порівнянні з купівлею).
Ставка податку залежить від суми чистого прибутку від угоди від 19 до 23 %.
З метою попередження недоплат по даному виду податку для іноземців придуманий механізм авансового утримання в розмірі 3 % від суми продажу з подальшим перерахунком на підставі поданих документів і декларацій. Це означає, що на руки продавець-нерезидент отримає 100% обумовленої суми, а 97 – решту суми покупець повинен перерахувати на бюджетні рахунки у вигляді податкової страховки.
Ще одна фіскальна виплата чекає продавця нерухомості в тому разі, якщо за час його володіння житлом земельну ділянку під ним теж подорожчав (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana або Plusvalía Municipal).
Ставка даного податку встановлюється на рівні муніципалітетів, але не може перевищувати 30 % від позитивної різниці між первісною кадастровою вартістю землі і її ціну при продажу нерухомості.
Регулярні виплати для власників нерухомості
Витрати на утримання власності в Іспанії не обмежуються тільки комуналкою і витратами на підтримку інфраструктури. Щорічно власникові доведеться сплачувати:
- муніципальний податок (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI) – визначається на підставі даних про кадастрової вартості нерухомості та встановлюється в межах 0,4-1,1 % станом на 1 січня кожного року. Розмір податку однаковий і для резидентів, для нерезидентів, у тому числі для українців;
- податок на доходи нерезидента (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) – навіть якщо приміщення весь рік пустує і ви не отримуєте ніякої прибутку в Іспанії, то податкова база складе 2 % від кадастрової вартості об’єкта або 1,1 %, якщо оцінка проводилася після 1994 року.
При цьому ставка податку IRNR для резидентів Євросоюзу, Ісландії та Норвегії – 19 %, для всіх інших – 24 %;
- податок на здачу в оренду з резидентів (Impuesto sobre la renta de las personas fisicas, IRPF) – стягується з отриманої ренти, ставка варіюється в межах від 19 до 48 %;
- податок на елітну нерухомість вартістю понад 700 тисяч євро (Impuesto sobre el Patrimonio) – ставки 0,2 – 2,5 %;
- муніципальний збір за вивезення відходів – розмір плати встановлюють місцеві влади, але зазвичай вона не перевищує 200 євро в рік.
Крім того, треба буде розщедритися на оплату обслуговування об’єкта нерухомості. В Іспанії практикується організація урбанізації, куди входять не тільки самі будівлі, але і прилегла до них територія. Платити за прибирання, охорону і техобслуговування прийнято або через керуючу компанію, або через створення comunidad.
Які платежі необхідно передбачити при покупці житла в іпотеку
Головною умовою для отримання іпотечного кредиту в іспанському банку можна вважати підтвердження офіційних доходів. Якщо довідка про доходи задовольнила кредитний відділ банку (щомісячна виплата по кредиту не повинна перевищувати 35 % доходів клієнта), можна подавати заявку на оформлення іпотеки.
Далі буде непроста процедура оформлення угоди, яка тягне за собою додаткові витрати:
- оцінка вартості майна (Tasación) – виходячи з цього визначається сума виділяється кредиту: для резидентів Іспанії та ЄС у розмірі 70-80 % оцінної вартості, для нерезидентів – 50 % від встановленої вартості;
- з’ясування подробиць попереднього володіння нерухомістю: наявність обтяжень та непогашеної іпотеки у продавця (Gastos de cancelación de hipotecas anteriores) – продавець зобов’язаний погасити всі заборгованості до дати продажу;
- складання договору – ставка за кредитом в Іспанії дуже низька – 2,5-3,5% річних, при цьому строк надання кредиту може досягати 25-30 років;
- страхування житла (Seguro de hogar) і життя позичальника (Seguro de vida) – обов’язковим вважається лише страхування майна, але частина банків висуває вимогу надати страховий поліс і на позичальника, а це 200-300 євро на рік;
- гербовий збір AJD – сплачується при будь-якій дії з нерухомістю в розмірі 1-2% від суми іпотечної позики;
- реєстраційні платежі (Gastos registrales) та нотаріальні послуги (Gastos notariales) – угоди купівлі-продажу нерухомого майна завжди завіряються нотаріусом і реєструються в Реєстрі власності. У разі оформлення іпотеки ці витрати не перевищать 2 % від суми кредиту.
Банківські комісії
Одноразово доведеться заплатити банку ще й комісію за оформлення договору позики в розмірі 1 % від суми кредиту. Крім того, кредитні установи хочуть отримувати запланований дохід від клієнта протягом обумовленого договором періоду, тому встановлюють штраф за дострокове погашення боргу в розмірі від 0,5 % від залишку по тілу кредиту, але не більше 1 %.
Додаткова плата встановлена і за перерахування грошей продавцю – 0,6 % від суми переказу.
Оподаткування доходів від здачі житла в оренду
Якщо власник не збирається сам користуватися квартирою або курортною нерухомістю, а має наміру пускати постояльців, він повинен буде віддати частину зароблених коштів на сплату прибуткового податку з оренди. У цьому випадку розмір платежу залежить в тому числі й від наявності статусу резидента Іспанії:
- для іноземців – 24 % від оплати за оренду житла;
- для іспанців і громадян країн ЄС – від 19 до 48 % від отриманого прибутку.
Сплата податку повинна супроводжуватися поданням декларації в фіскальні органи, складеної в письмовому вигляді на бланку встановленої форми або спрямованої допомогою електронних засобів зв’язку.
Скільки коштують послуги керуючих компаній
Тим, хто не збирається жити в Іспанії постійно або розглядає покупку нерухомості в цій країні тільки як інвестицію, буде спокійніше, якщо турботи про приміщення візьме на себе керуюча компанія. У спектр послуг таких організацій звичайно включаються: оплата комунальних витрат, охорона і прибирання площ загального користування. Зазвичай вартість таких послуг варіюється в районі 1 євро за день обслуговування або 8,5 євро за кв. метр.
За окрему плату можна домовитися про періодичне прибирання придбаного житла та пошуку клієнтів для короткострокової оренди. За це беруть від 5 % орендної плати.
В Іспанії також поширений такий вид самоорганізації власників житла, як comunidad. Це іспанська подоба житлового товариства, очолюване виборним управлінням, займається усіма комунальними питаннями в межах багатоквартирного будинку або котеджного селища.
В цьому випадку власник квартири, вілли або таунхауса автоматично стає учасником comunidad і повинен підкорятися рішенням, прийнятим на загальних зборах мешканців, навіть якщо сам постійно там не мешкає. На загальних зборах зазвичай затверджується і вартість послуг за обслуговування території, як правило, в межах 100 євро в місяць на квартиру.
Приблизні витрати власника нерухомості в Іспанії
Іноземець, який купив стандартну квартиру в Іспанії, повинен розраховувати на те, що плата за утримання житла складатиме приблизно 2500 євро в рік. Ця сума справедлива тільки для неелітної нерухомості, управлінням якої займається адекватна керуюча компанія або чесний comunidad.
У середньому витрати власника-нерезидента на житло в Барселоні вартістю 50 тисяч євро будуть складатися з таких виплат:
- муніципальний майновий податок (IBI) – ставка 0,825 % від вартості – 412,50 євро;
- прибутковий податок на оренду (IRNR) – 240 євро на рік;
- утилізація сміття – 200 євро;
- послуги керуючої компанії – 1500 євро в рік.
В цю суму не входять платежі за комунальні послуги, спожиті самим власником за даними засобів обліку (лічильників).
Підсумкові рекомендації
Найчастіше нерухомість за кордоном розглядається як перспективне вкладення. Однак при підрахунку майбутнього прибутку від інвестиції власнику, особливо іноземного, слід мати на увазі, що щорічно йому належить оплачувати різні податкові та комунальні платежі на суму до 2500 євро. Водночас, при грамотному управлінні власністю заробити можна не тільки на перепродажі – здача житла в оренду може принести до 7 % прибутку щорічно.
