Іпотека в Іспанії для іноземців

Іспанія приваблює багатьох українців не тільки сприятливими кліматичними умовами, унікальним культурним спадщиною, але і широкими можливостями для ведення бізнесу та працевлаштування. В університетах Іспанії діти громадян можуть отримати сучасну освіту і здобути престижну професію, а пенсіонери мають можливість спокійно і комфортно жити. Наявність будинку або квартири в цій країні стане серйозною підмогою – легше буде отримати багаторазову шенгенську візу, не потрібно думати про житло під час відпустки. Тим, у кого немає великих грошей на купівлю нерухомості, на допомогу прийде іпотека в Іспанії.

Нерухомість в Іспанії: коротко про головне

У громадян країн СНД, які бажають придбати нерухомість у Європі, Іспанія займає перше місце по популярності. На те є кілька причин:

• високі життєві стандарти та стабільна економіка країни, зростання ВВП в Іспанії склав 3,5 %;
• туристичний бум і споживчий попит, в тому числі на нерухомість;
• зростання довгострокових і короткострокових орендних ставок і отримання стабільного доходу від 7 до 9% після сплати всіх податків;
• зростання ринку нерухомості. Збільшення вартості квадратного метра;
• вигідне іпотечне кредитування – іноземні клієнти користуються такими ж правами, як і громадяни Іспанії;
• широкий вибір новобудов та вторинної нерухомості, висока якість будівництва і доступні ціни.

На вартість іспанської нерухомості впливають такі фактори, як регіон, близькість до моря, розвиненість інфраструктури та рік побудови. Більш високі ціни в Барселоні й Мадриді, на узбережжі Коста-Брава.

Що необхідно знати

Понад 30 банків в Іспанії (La Caixa, BBVA, Popular, Sabadell, Santander, Bankia) готові запропонувати іпотечний кредит іноземцям та підготували різноманітні програми для своїх платоспроможних клієнтів.

Привабливою іпотеку в Іспанії роблять наступні фактори:

• відсутність обмежень за ціною і збільшення тіла кредиту. Розмір іпотечного кредиту сьогодні може складати 50-60 % від вартості нерухомості, як раніше, а 70-80 % (наприклад, у банку Sabadell);
• індивідуальний підхід до клієнтів, можливість вибирати найбільш вигідні для позичальника терміни виплати кредиту – від 5 до 30 років, в залежності від того, що бажано у конкретному випадку – можливість швидше виплатити іпотеку і не переплачувати зайвого або знизити суму щомісячних виплат;
• оформлення іпотеки на придбання будь-якого виду нерухомості;
• можливість дострокового погашення кредиту – це право спеціально прописується в договорі;
• не потрібно поручительство за іпотечним кредитом.

Особливий інтерес викликає питання процентних ставок – в Іспанії іноземний клієнт може вибирати між змінними, фіксованими та змішаними.

Фіксована ставка незмінна і діє протягом усього терміну виплати іпотеки. Розрахунок змінних ставок провадиться з суми усередненої Європейської міжбанківської ставки пропозиції (Euribor) і маржі банку-кредитора, яка може становити від 0,75 до 2 %.

Ставка на кредит строком від 5 до 30 років в банку Bankia становить 2,39 %, тоді як фіксована – 4,06 %.

Ряд банків пропонує своїм клієнтам поєднання різних типів ставок: перший час (від року до десяти років) – фіксована, а далі – плаваюча.

При оформленні іпотеки можуть бути зафіксовані наступні види процентних ставок:

• ТАЕ або ефективні відсотки. Цей показник уключає фактичну вартість іпотеки. При фіксованій ставці сума буде розрахована на весь період виплати;
• TIN або номінальні відсотки без урахування інфляції та додаткових платежів. Показник розраховується підсумовуванням стандартної ставки й маржі кредитодавця.

Приклади процентних ставок

Закон імплементує директиву ЄС 2014/17 за іпотечними питаннями та вводить ряд положень, які покликані обмежити прагнення банків отримувати більше вигоди й спрощують процедуру оформлення іпотечного кредиту.

Так, наприклад, банки не можуть преміювати або якимось чином стимулювати своїх працівників за кількість оформлених ними іпотек. Одночасно посилюється контроль за кваліфікаційним рівнем співробітників банку.

Як іноземному громадянину отримати іпотеку в Іспанії

Громадяни країн СНД, які вирішили купити нерухомість в Іспанії, можуть претендувати на отримання іпотеки при таких умовах:

• на момент її погашення вік позичальника не буде перевищувати 70 років;
• наявність стажу роботи та успішної кредитної історії від трьох років;
• підтвердження платоспроможності;
• наявність відкритого рахунку в банку-кредиторі і внесення на нього суми від 500 євро. Ці гроші надалі будуть використані для оформлення іпотеки та оплати кредитних виплат;
• обов’язкова згода чоловіка / дружини на отримання кредиту.

Умови оформлення іпотеки в Іспанії в цілому характеризуються вигідними процентними ставками в різних банках істотно не відрізняються. Проте слід уважно підійти до питання вибору іпотечної програми банку.

Іпотека: пошуки найкращого варіанту

Пошук нерухомості можливий як дистанційно, так і безпосередньо в Іспанії. У першому випадку слід скористатися численними іспанськими сайтами по продажу нерухомості: idealista.com, fotocasa.es, habitaclia.com та іншими. Тут можна швидко проаналізувати пропозиції, наявні на ринку, розрахувати ціну, зв’язатися з продавцем.

Якщо покупець вже знаходиться в Іспанії, то має сенс відвідати агентства нерухомості в конкретному місті чи регіоні.

Ще один варіант – придбати заарештовану банком нерухомість: в цьому випадку автоматично вирішується і питання вибору банку-кредитора – їм буде банк-власник нерухомості.

В інших випадках – при купівлі нового житла або вторинного житлового фонду – необхідно визначитися з банком.

Більшість банків в Іспанії готові запропонувати широкий спектр іпотечних програм у сполученні з індивідуальним підходом до клієнта. Разом з тим при прийнятті рішення слід враховувати ряд факторів:

• розміри штрафів в даному банку, які необхідно буде виплатити при достроковому погашенні кредиту;
• високу вартість оформлення кредиту і супутніх банківських послуг;
• терміни процедури вилучення застави при простроченні платежів;
• банківські надбавки до стандартних відсотків кредитування;
• при купівлі банківської арештованої нерухомості – її невідповідність вимогам заявника.

Кращим виходом у такій ситуації буде відвідування кількох банків для того, щоб порівняти запропоновані умови та вибрати максимально підхожі.

Щоб аналіз був повним, необхідно враховувати такі параметри, як розмір кредиту, терміни, ставки, страховки, додаткові послуги і їх вартість.

При проведенні аналізу доцільно скористатися іпотечними калькуляторами, які є у всіх банках. Це дозволить вам розрахувати суми погашень в залежності від умов іпотечної програми.

При виникненні труднощів завжди можна скористатися послугами іпотечного брокера.

Після того як вибір нерухомості та банку зроблений, можна переходити до наступного етапу – підготовки документів.

Які документи необхідні для оформлення іпотеки

Для того щоб мати можливість здійснювати в Іспанії угоди, іноземні громадяни повинні оформити:

• сертифікат Numero de Identificacion de Extranjero або NIE. Його можна отримати в міграційному відділі за місцем перебування в Іспанії. Для оформлення сертифіката знадобиться закордонний паспорт і договір завдатку або резервування нерухомості або засвідчений нотаріально акт про наміри;
• попередній іпотечний договір з банком Ficha de información personalizada або FIPER, в якому банк гарантує збереження всіх умов оформлення іпотеки та зазначає строк дії оферти. До закінчення зазначеного строку необхідно зібрати пакет документів і представити його в банк;

Оскільки банку важливо підтвердження платоспроможності клієнта, то для іноземців необхідно підготувати:

• довідку про доходи за попередній і поточний роки.

Юридичні особи мають додатково надати декларацію про доходи за попередній рік та виписку з Єдиного реєстру юридичних осіб із зазначенням частки участі в статутному капіталі;

• довідку з місця роботи. Довідка подається на бланку фірми з усіма реквізитами та повинна містити інформацію про посади, тривалість її заняття і розмір зарплати;
• виписку з банківського рахунку. Необхідно показати рух коштів впродовж півроку і залишок готівки на рахунку. При наявності депозитів чи строкових вкладів їх також слід вказати;
• додаткові документи про платоспроможність клієнта. Це може бути підтвердження права власності на нерухомість, володіння автомобілем, договір про здачу в оренду майна;
• довідку про чисту кредитну історію в рідній країні. При наявності позитивної кредитної історії в Іспанії вся інформація буде показана в базі даних, і довідка не потрібна;
• експертний висновок незалежної ліцензованої компанії про проведену оцінку будинку або квартири із зазначенням реальної вартості й стану.

Всі офіційні папери повинні бути в обов’язковому порядку перекладені на іспанську мову.

Укладання іпотечного договору

По завершенні перевірки та після схвалення банком іпотеки учасники угоди в присутності нотаріуса підписують договір купівлі-продажу або нотаріальну купчу і сплачують податки, реєстраційні збори та мита, гонорар нотаріуса.

Оригінал договору слід направити для реєстрації в Реєстр власності – Registro de Propiedad.

Новий закон про іпотеку передбачає важливі зміни в процедурі укладення іпотечного договору. Зокрема, працівники банку повинні запропонувати клієнту для вивчення підготовлений попередній іпотечний договір за сім днів до моменту його підписання з усіма супровідними документами.

Серед них:

• FEIN – Європейський стандартизований інформаційний лист;
• FIAE – стандартна картка попереджень;
• попередній розрахунок іпотеки за місяцями (при виборі клієнтом змінної ставки).

Стандартний контракт повинен містити всі витратні статті: податок на прибуток, оплату послуг нотаріуса, юриста-бухгалтера, послуг за внесення до реєстру. У зазначений строк клієнт має право звернутися з цими паперами до нотаріуса за безкоштовною консультацією.

Лише після того, як нотаріус перевірить документи на наявність неточностей або помилок, клієнт може підписати сертифікат про отримання інформації за договором на іпотеку. При цьому банк не може висувати жодних умов щодо придбання в обов’язковому порядку додаткових фінансових продуктів, наприклад, страховки життя і житла на 5-20 років, кредитних карт і іншого. Подібні пропозиції повинні компенсуватися поліпшенням умов кредитування.

Поки різні банки продовжують пропонувати свої додаткові продукти (від 1 до 4).

Скільки часу знадобиться на оформлення іпотеки

Всупереч тому, що процедура оформлення іпотеки нескладна, очікувати швидкого оформлення всіх документів і отримання іпотечного кредиту не слід.

Терміни оформлення іпотеки в чому залежать від банку. Так, наприклад, в банку Sabadell можна розраховувати на більш швидкий сервіс – рішення буде прийнято в термін до трьох тижнів. В інших банках розгляд питання може розтягнутися на півтора місяця, а іноді й довше.

До часу очікування також слід віднести десять днів на оформлення NIE, 5-10 робочих днів на проведення оцінки об’єкта нерухомості. Реєстрація в Реєстрі нерухомості може зайняти від двох-трьох місяців.

Додаткові витрати при покупці нерухомості в іпотеку

При оформленні іпотечного кредиту на нерухомість в Іспанії слід пам’ятати про додаткові витрати, яких неможливо уникнути. До них відносяться:

• податки. Для нової нерухомості це податок на додану вартість або IVT – 10% від вартості; для об’єктів вторинного фонду – податок на передачу нерухомості або ITP, який може становити від 6 до 10%;
• реєстрація купчої в Реєстрі – 300 євро;
• гербовий збір AJD – від 0,1 до 2% залежно від регіону. Стягується при купівлі нової нерухомості;
• оплата незалежної оцінної роботи на об’єкті купівлі-продажу, яка залежить від вартості нерухомості та складає в середньому від 300 до 800 євро;
• перевірка в Реєстрі власності перед покупкою – 25 євро;
• страхування житла – в середньому 200-800 євро в рік;
• відкриття та управління рахунком в банку – 15-20 євро в рік;
• комісія банку за відкриття кредиту – 1-2 % від суми кредиту;
• переклад документів на іспанську мову – до 500 євро;
• нотаріальні послуги – в середньому від 600 до 800 євро.

У новому законодавстві Іспанії про іпотеку передбачено зменшення таких витрат. Так, наприклад, у десять разів зменшується оплата реєстрації в Реєстрі – до 30 євро, а її завірення у нотаріуса – до 24 євро. Вводиться безкоштовне нотаріальний супровід протягом семи днів.

Що слід знати про дострокове погашення кредиту

Повністю або частково погасити іпотечний кредит раніше обумовленого терміну можна, але за цим підуть штрафні санкції: банки не зацікавлені в тому, щоб втрачати дохід від відсотків. Умови дострокового погашення іпотечного кредиту залежать від банку і повинні бути обумовлені в контракті, укладеному з ним.

Неустойка за змінною ставкою може становити від 0,25 до 1 % від суми, що вноситься достроково. При фіксованих ставках офіційної межі не існує. Як правило, штрафні санкції складають від 2 до 4 %.

Цікавий факт. Новий закон Іспанії про іпотеку передбачає зниження штрафних санкцій за дострокове погашення кредиту. При фіксованій ставці штраф складе 4% у перші 10 років і 3 % – в наступні роки. При плаваючою ставкою 0,5 % в перші три роки і 0,25 % – від трьох до п’яти років. Після п’яти років за дострокове погашення штраф не стягується.

Найчастіші питання

У процесі оформлення іпотеки в Іспанії громадяни часто зіштовхуються з незнайомими та незрозумілими термінами, у зв’язку з чим у них виникає безліч запитань, на які вони не можуть знайти відповіді. Ось деякі з них.

Що означає Euribor і навіщо він потрібен?

Європейські банки регулярно позичають один одному грошові суми в євро за усередненою ставкою – Euro Interbank Offered Rate або Euribor. Поточне значення цієї ставки постійно змінюється. Відстежити інформацію про ставки можна на спеціальному сайті. При іпотечному кредитуванні банки беруть її за основу і розраховують свої ставки. Якщо значення Euribor буде підвищуватися або знижуватися, то відповідно зросте або зменшиться і процентна ставка. Кожні 3, 6 і 12 місяців банки проводять рекалькуляцію і реагують на коливання ставки.

Як гарантовано отримати іпотечний кредит?

Стовідсоткової гарантії отримання іпотеки не дасть ніхто. Однак існує кілька порад, слідуючи яким можна максимально збільшити можливість сприятливого результату. Так, шанси зростуть, якщо:

• щомісячні виплати кредиту складуть менше ніж 30 % бюджету сім’ї;
• при наданні усіх необхідних довідок про платоспроможність;
• якщо безперервний трудовий стаж становить не менше двох років;
• вік клієнта знаходиться в діапазоні від 25 до 55 років;
• у клієнта є позитивна кредитна історія.

Що таке NIE й обов’язково його мати для отримання іпотеки?

Numero de Identificacion de Extranjero – це унікальний податковий номер іноземця або ІПН. Номер складається з букви (типу резиденції), семи цифр і контрольної літери. З його допомогою іноземні громадяни можуть здійснювати в Іспанії офіційні фінансові операції: відкривати банківські рахунки, укладати договори купівлі-продажу, отримувати зарплату та оформляти іпотеку. Таким чином, відсутність NIE зробить неможливим отримання іпотечного кредиту іноземним громадянином.

Яке покарання передбачено в Іспанії за прострочення іпотечних платежів?

В даний час прострочення та невиплата щомісячних погашень в Іспанії карається тим, що нерухомість переходить у власність банку і реалізується ним. Законодавчо встановлений відсотковий ліміт за прострочення виплат встановлено на рівні 3 % в місяць. Якщо цей ліміт буде перевищено у три рази (досягне 9 %), то банк направить лист з пропозицією внести платежі протягом 90 днів. В іншому випадку нерухомість буде заарештована, а кредитна історія клієнта постраждає.

Висновок

Іпотека в Іспанії користується великою популярністю серед іноземних громадян у зв’язку з вигідними умовами іпотечного кредитування і нескладною процедурою його оформлення. Українські громадяни завдяки іпотеці можуть не просто взяти квартиру в кредит, але ще й придбати нерухомість за вигідною ціною.

Більшість іспанських банків готові запропонувати різноманітні програми кредитування. При цьому умови приблизно однакові у всіх банках.

Процедура оформлення іпотеки в Іспанії нескладна, проте слід враховувати, що весь процес може зайняти досить тривалий час – до 2-3 місяців.

Прийняття нового законодавства Іспанії про іпотеку зробить іпотечне кредитування ще більш доступним і вигідним для іноземців.

Як взяти іпотеку в Іспанії: Відео