Як придбати комерційну нерухомість в Іспанії

Комерційна нерухомість в Іспанії у 2024 році користується досить великим попитом в іноземних інвесторів. Це туристична країна, тому, вкладаючи гроші у комерційну нерухомість і здаючи її в оренду під ресторани, кафе, магазини та торгові центри, можна розраховувати на високу прибутковість. Проте отримання прибутку від комерційної нерухомості в Іспанії можливо не тільки в туристичному секторі – приміщення, які можна здавати під офіси, склади та підприємства, затребувані також і серед місцевих жителів.

Переваги комерційної нерухомості в Іспанії

Інвестування коштів у придбання чи будівництво комерційної нерухомості має ряд переваг.

• По-перше, Іспанія – туристична країна, тому тут дуже вигідно здавати будівлі в оренду як під ресторани та готелі, так і під апартаменти для туристів.
• По-друге, законодавство країни сприяє припливу іноземних інвестицій, процедура покупки нерухомих об’єктів не представляє особливих труднощів і не вимагає великої кількості документів.
• І, по-третє, вклавши гроші в нерухомість, ви не тільки маєте можливість отримати високий прибуток, але також і ВНП в Іспанії (при умові купівлі на суму понад 500 000 євро).

Популярні міста і регіони для покупки комерційної нерухомості

Найбільш популярними регіонами для покупки будівель комерційного призначення є Мадрид, Валенсія та Каталонія (зокрема, місто Барселона), популярні серед підприємців міста Альтео і Морайра.

Вигідно купувати нерухомість на узбережжі найбільш популярними є об’єкти у Коста-Бланка, Коста-Брава, Коста-дель-Соль і Коста-Дорада. Не менш затребувані острова Майорка і Тенеріфе.

Якщо ж говорити про морських курортах, то великою популярністю користуються Аліканте, Льорет-де-Мар, Марбелья і Торревьеха.

Види комерційної нерухомості

Комерційну нерухомість в Іспанії можна розділити на наступні види:

• готелі;
• туристичні апартаменти, хостели;
• торгові центри, магазини;
• ресторани, бари, кафе, кондитерські;
• підприємства сфери послуг;
• розважальні центри;
• офіси;
• склади;
• земельні ділянки, прибуткові будинки;
• будівлі під виробництво;
• фітнес-центри, салони краси.

Найчастіше в Іспанії купують комерційні об’єкти під ресторани, готелі, офіси та торговельні та бізнес-центри.

Вартість комерційної нерухомості

Ціни на комерційну нерухомість залежать від багатьох факторів.

• По-перше, велике значення має те, в якому місті ви збираєтеся купувати об’єкт.
• По-друге, те, де розташована будівля – в центрі або на периферії, в прохідному місці чи ні.
• Крім того, важливо, який саме тип нерухомості ви вибираєте. Приміром, офіс в Барселоні площею 150 кв. метрів можна придбати за 400 000 євро, а ресторан у цьому ж місті площею 160 кв. метрів – 1 200 000 євро.

Якщо ж ви купуєте апартаменти з метою здавати їх надалі туристам, то тут грає роль кількість спалень.

Орієнтовні ціни на комерційні об’єкти в найбільш популярних містах Іспанії наведено нижче в таблиці (вартість вказана в євро за 1 кв. метр):

Як купити комерційну нерухомість в Іспанії

Купувати комерційні об’єкти в Іспанії вигідно з наступних причин:

• лояльне ставлення іспанської держави до іноземних інвесторів;
• можливість організації бізнесу в умовах ліберального іспанського законодавства;
• можливість покупки комерційної нерухомості в іпотеку.

Купівля або продаж комерційної нерухомості в Іспанії досить проста в оформленні. Для цього потрібно:

• мати паспорт та фінансові засоби для купівлі;
• отримати ідентифікаційний номер;
• вибрати об’єкт;
• відкрити рахунок в банку, з якого надалі буде оплачуватися придбання, а також податки, страховка, виплата іпотеки;
• укласти договір купівлі/продажу (Contrato de arras) – для цього бажано найняти юриста, який зможе надати допомогу;
• внести 10% завдатку від вартості об’єкта;
• внести залишок суми під час підписання купчої (Escritura Publica) у нотаріуса;
• зареєструвати об’єкт.

Іноді до моменту підписання контракту укладається договір про резервацію, підтверджує намір покупця придбати об’єкт і дає йому право на «забронювати» його для покупки. При складанні такого договору необхідно внести 1-1,5% від вартості нерухомості.

Оренда комерційної нерухомості

Комерційна нерухомість в королівстві, як і житлова, захищена на законодавчому рівні. Причому закон захищає права не тільки орендодавця, але й орендаря.

Особливістю іспанського законодавства про нерухомості є те, що орендарю надається можливість придбати права на оренду, устаткування, ліцензії й все, що стосується ведення бізнесу в стінах комерційного об’єкта, за винятком самої будівлі.

Ця схема покупки готового бізнесу в Іспанії називається «траспасо» (traspaso). Будучи орендарем, ви платите «траспасо» один раз, після чого оплачуєте тільки за оренду та комунальні послуги.

У будь-якому випадку, купуючи комерційний об’єкт за схемою «траспасо» чи ні, орендодавець укладає з орендарем договір, в якому повинні бути чітко прописані всі умови, права та обов’язки обох сторін.

Як взяти іпотеку на комерційну нерухомість

Взяти іпотечний кредит для купівлі або будівництва нерухомості в Іспанії мають право як резиденти, так і нерезиденти. Сума кредиту часто становить приблизно 50-60% від оціночної вартості об’єкта, іноді вона може досягати 65-70%.

На термін кредитування впливає вік позичальника. Зазвичай іпотека видається мінімум на 10 років, максимум – 30 років.

Іпотечний борг можна погасити раніше. Початковий внесок для резидентів становить 20%, для нерезидентів – 50%.

Річна іпотечна ставка в Іспанії в середньому становить 3,5-4%.

Для оформлення іпотечного кредиту в Іспанії потрібні наступні документи:

• закордонний паспорт;
• довідка про заробітну плату або інші доходи;
• кредитна історія;
• будь-які документи, що підтверджують фінансову спроможність потенційного позичальника (виписки з рахунків у банках, документи про володіння нерухомістю, акціями, облігаціями, компаніями в будь-яких країнах).

Оскільки в різних фінансових установах, перелік документів може дещо відрізнятися, конкретний перелік паперів слід дізнаватися безпосередньо в обраному вами банку.

Іпотечні кредити для іноземців в Іспанії надають такі фінансові установи: BBVA, Banco Popular, Unicaja, Deutsche Bank, Catalunya Caixa, Banco Andalucía, Caixa de Girona, Caja Madrid.

Наскільки рентабельний бізнес в Іспанії

Хорошим показником рентабельності комерційної нерухомості в Іспанії вважається 5-8%. Хоча у виняткових випадках при дуже вигідному розташуванні об’єкта і грамотному веденні бізнесу цей показник може досягати навіть 20%.

Якщо врахувати, що середня ставка по іпотеці в Іспанії становить близько 3,5%-4%, бізнес все одно буде досить рентабельним. Але не забувайте про коефіцієнт інфляції, який в Іспанії становить 1,08%.

Розраховуючи рентабельність, слід також враховувати ПДВ при купівлі (21% для комерційних об’єктів), гербовий збір (1% від вартості об’єкта), послуги нотаріуса (приблизно 2% від вартості об’єкта) та послуги юриста (близько 1% від вартості об’єкта).

Здаючи комерційну нерухомість в оренду, орендодавець повинен стягувати з орендаря ПДВ за ставкою 21% за умови, що орендодавець є юридичною особою.

Якщо орендодавець є фізичною особою, то у фактурі необхідно вказувати також ПДФО (20%).

Таким чином, якщо взяти, наприклад, дохід від оренди в розмірі 1 000 євро, в першому випадку власник нерухомості виплачує державі ПДВ у розмірі 210 євро, а у другому – лише 10 євро, оскільки 200 євро оплачуються власником в якості ПДФО.

І наостанок: важливо враховувати рівень конкуренції у вибраному регіоні. Щоб отримати високу дохідність, потрібно вибирати місце розташування об’єкта з високим ступенем прохідності людей, грамотно організувати свій бізнес, якщо ви самі збираєтеся використовувати придбану площу, або укласти орендний договір на вигідних для вас умовах з урахуванням всіх можливих збитків.

Висновок

Комерційна нерухомість в Іспанії є досить затребуваною. Рівень інфляції в країні невисокий, тому іноземні інвестори цікавляться купівлею і будівництвом будівель в королівстві, сподіваючись на високу рентабельність. Великим плюсом є те, що іноземним підприємцям надається можливість купувати нерухомість в іпотеку навіть без дозволу на постійне місце проживання.

Вибір комерційної нерухомості в Іспанії досить широкий – як за сферами діяльності, на які розраховані об’єкти, так і по регіонах, в кожному з яких більшою чи меншою мірою імовірна висока прибутковість.

Особливо вигідно купувати комерційні об’єкти в курортних зонах, оскільки тут можна вкладати гроші в розвиток ресторанів, магазинів, торгово-розважальних комплексів. Водночас, придбання будівель під офіси та бізнес-центри вигідно навіть у віддалених від лінії моря регіонах.