Як продати нерухомість в Іспанії без посередників або через рієлтора

Причини для продажу закордонної нерухомості можуть бути самі різні: рішення переїхати в інший регіон, бажання скоротити свої щорічні витрати або гостра потреба у грошових коштах. Говорячи про те, як продати нерухомість в Іспанії, слід зазначити, що це можна зробити двома способами: звернутися до ріелтора або діяти самому. У будь-якому випадку важливо вивчити юридичну сторону питання й особливості місцевого ринку нерухомості.

Що собою являє сучасний іспанський ринок нерухомості

Станом на 2024 рік економіка Іспанії характеризується експертами як стабільна. Країна вийшла з недавньої кризи, а добробут населення покращився.

Обсяги будівництва в країні ростуть, збільшується кількість нерухомості, що купується в іпотеку, що сприяє подальшому зростанню цін на неї.

Прогнози експертів на найближче майбутнє не можуть не радувати: згідно з ними, зростання цін на нерухомість в Іспанії складе близько 10 %, збільшення продажів – близько 20 %. Найбільш затребуваними будуть об’єкти в Барселоні, Мадриді, Малазі, Валенсії, Аліканте і Сан-Себастьяні.

Прогнозуючи розвиток іспанського ринку нерухомості, експерти радять звернути увагу на наступні нюанси:

1. У 2024 році у придбанні власного житла зацікавлене близько 2,2 мільйона іспанців. Зростання цін приваблює також і закордонних інвесторів.
2. Купівельний інтерес приватних осіб буде зосереджений, в основному, на периферійних об’єктах. Причина проста: низькі ціни. Інтерес інвесторів до історичних центрів вже досяг свого піку і буде зміщуватися в бік невеликих міст.
3. Будівництво нових об’єктів набирає обертів, проте більшість операцій все ще буде зосереджено на купівлі/продажу вторинного житла.

Продаж нерухомості в Іспанії без посередників

Щоб продати нерухомість на території Іспанії вигідно і без зайвих труднощів, слід діяти за наступною схемою:

• підготувати об’єкт до продажу, щоб представити його потенційним покупцям в найкращому вигляді, без явних недоліків;
• зібрати пакет документів;
• написати оголошення і розмістити його;
• зустрітися з потенційними покупцями на об’єкті;
• укласти угоду і підписати окремий договір з покупцем;
• сплатити всі необхідні податки.

Де розмістити оголошення про продаж нерухомості в Іспанії

Ви можете опублікувати оголошення в місцевих газетах або розповідати про намір продати нерухомість своїм знайомим. Проте найкращим варіантом стане розміщення оголошення в інтернеті.

Як правильно написати оголошення

На більшості порталів оголошення складаються за допомогою внесення даних в спеціальну форму. При цьому надається можливість дати власний опис об’єкта. Цього тексту слід приділити особливу увагу, щоб він привернув увагу як можна більшого числа людей.

При складанні оголошення про продаж закордонної нерухомості в Іспанії потрібно враховувати наступне:

• у ньому не повинно бути граматичних помилок, які відштовхують покупців (якщо ви не впевнені у власній грамотності, віддайте оголошення на перевірку знавцеві або замовте текст перекладачеві);
• обсяг тексту не повинен бути понад 50 слів, інакше він стає складним для сприйняття;
• повинно бути більше конкретики, що цікавить покупців, і менше шаблонних виразів, які закликають до покупки саме вашого об’єкта;
• оголошення повинно містити привабливі фото. Якщо це будинок або квартира, експерти радять зробити фотографії з домашніми вихованцями та квітами для створення затишної атмосфери, що викликає позитивні емоції.

Зустріч на об’єкті з потенційними покупцями

Огляд квартири, будинку, офісу чи ресторану зацікавленими особами – це не просто обхід території, а справжня презентація вашої власності. Тому до зустрічі потенційного покупця слід правильно підготуватися і грамотно провести її:

• проведіть ретельне прибирання приміщення, усунути дрібні похибки в ремонті та неполадки. Пам’ятайте, що одна-єдина неробоча лампочка може зіпсувати все враження;
• якщо це житлові апартаменти, використовуйте приємні нейтральні аромати для створення затишної атмосфери (свіжої випічки, ванілі, універсальні квіткові та фруктові запахи);
• створіть атмосферу затишку: поставте вазу з фруктами на кухні, повісьте гарні рушники, поставте декоративне мило у ванній, розкладіть теплий плед на дивані, включіть тиху приємну музику;
• запропонуйте своїм гостям чашку кави, чаю або прохолодні напої, дайте їм відчути себе «як вдома»;
• приберіть звідусіль свої особисті фотографії (будинок/квартира/офіс не повинні виглядати вашими);
• поставте дзеркала, які збільшать огляд приміщень і допоможуть звернути увагу на красиві деталі. На кості (побережжя) можете відкрити вікна, щоб продемонструвати прекрасні види.

Етапи оформлення угоди купівлі/продажу

Продаючи нерухомість, необхідно дотримуватися певних правил, щоб забезпечити безпеку своєї власності та фінансових коштів. Оформлення угоди купівлі-продажу нерухомості в Іспанії містить наступні етапи.

1. Укладення контракту резервації об’єкта і виплата покупцем 1-1,5 % вартості нерухомості в підтвердження свого інтересу до її придбання. Таким чином, покупець «бронює» своє право на покупку в обумовлені контрактом терміни.
2. Висновок Contrato de arras (задаткового контракту) з покупцем і отримання на руки 10 % вартості об’єкта.
3. Підписання Escritura Publica (купчої) і виплата залишку вартості об’єкта, що продається виключно в присутності нотаріуса. При цьому виплата коштів покупцем повинна бути підтверджена документально (виписка з банку або чек).
4. Відправка нотаріусом факсу до Реєстру власності.
5. Передача купчої з нотаріальної контори новому власнику.
6. Оплата I. A. J. D. (гербового збору в розмірі 1 % від суми угоди.

На сплату гербового збору та надання даних до Реєстру власності відводиться 30 діб з моменту здійснення операції.

Ці правила єдині для всіх, тому неважливо, ви продаєте будинок в Каталонії або офіс у столиці.

Список документів для продажу нерухомості в Іспанії

В обов’язковий пакет документів для продажу житлової або комерційної нерухомості на території Іспанії входять:

• папери, що засвідчують право власності на об’єкт нерухомості (зареєстрована в Registro de Propriedad (Реєстр власності) Escritura Publica Compraventa (купча) і Nota Simple (виписка з Реєстру власності) з інформацією про власників об’єкта та його власників);
• документ, що підтверджує відсутність заборгованості по IBI (податку на нерухомість);
• виданий мерією за місцем знаходження власності Certificado de No Infraccion Urbanistica (сертифікат про відсутність порушення містобудівних норм);
• NIE (індивідуальний номер іноземця);
• Licencia de primera ocupacion (сертифікат на заселення), що свідчить про закінчення будівельних робіт і здачі будинку в експлуатацію. Оформлюється на підставі Certificado Final de Obra (дозволу на будівлю) і Declaracion de Obra Nueva (декларації про здійснення робіт).

Якщо угода здійснюється через представника, знадобиться довіреність на нього, підписана всіма власниками об’єкта.

Продаж нерухомості в Іспанії через ріелтора

Схема продажу житлової або комерційної нерухомості в Іспанії через ріелторське агентство здійснюється за наступною схемою:

• підбір фірми та подача заявки через спеціальну форму на її офіційному сайті, або через телефон;
• консультація з менеджерами компанії;
• відвідування об’єкта представниками фірми, складання опису вашої нерухомості і її фотографування;
• визначення ринкової вартості вашої вілли, будинки або комерційного об’єкта;
• складання і підписання договору з ріелторською фірмою;
• надання компанії пакету документів для роботи з вашою нерухомістю;
• реклама об’єкта і пошук покупця;
• укладення попереднього договору з покупцем і отримання від нього резервацій ного депозиту;
• підписання контракту;
• зарахування на ваш рахунок суми, що залишилася після сплати податків і гонорару ріелторської фірми.

Середня вартість послуг посередника складає 2-5 % загальної вартості продаваного об’єкта.

Які податки потрібно буде сплатити

Будь-яка угода купівлі-продажу нерухомості в Іспанії передбачає обов’язкову сплату таких податків:

1. Impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de naturaleza urbana (податок на приріст вартості землі). Нараховується на різницю у кадастрової вартості землі на момент придбання вами нерухомості та на момент її продажу. Розмір податку залежить від муніципалітету – їх налічується понад 8 000. Продаючи квартиру в Барселоні або в провінції, ви можете заплатити до 30 % від позитивної різниці в ціні землі.
2. IRNR Impuesto sobre la Renta de no Residentes (податок з приросту капіталу для нерезидентів). Податок береться з різниці між вартістю покупки нерухомості з урахуванням всіх супутніх витрат/податків і ціною її продажу. Коригувальні коефіцієнти змінюються і щорічно публікуються в іспанському податковому моніторі.

Продаючи нерухомість в Іспанії, іноземні громадяни за замовчуванням отримують на руки менше ніж 97 % її вартості. Три відсотки утримуються державою в рахунок покриття можливого приросту капіталу.

Як продати нерухомість в Іспанії максимально швидко

Якщо ви обмежені в часі, продати свою власність в короткі терміни вам допоможуть наступні рекомендації:

1. Знизьте ціну – на тлі загального зростання цін на іспанському ринку нерухомості ваша пропозиція буде виглядати максимально привабливо. Фахівці рекомендують виставляти ціну на 5-10 % нижче середньоринкової.
2. Підкресліть наявні бонуси. Це може бути обладнана комора, розташовані поблизу пляжі, вбудовані меблі, побутова техніка.
3. Заздалегідь підготуйте всі документи. Щоб не втратити потенційного покупця, майте все необхідне вже до моменту подачі оголошення.
4. Внесіть всі комунальні платежі та сплатіть податки, щоб не втрачати на це час.
5. Додайте до стандартної комісії ріелтора 1-2 %, якщо він продасть вашу власність в короткі терміни. Це буде хорошим стимулом.
6. Закладіть у вартість об’єкта можливу знижку для покупця, якщо той почне торгуватися.

Підсумки

В даний час продаж житла та комерційної нерухомості в Іспанії – це відмінний спосіб поліпшити свій добробут. Іспанський ринок нерухомості переживає підйом, ціни на нього значно зросли, а купівельний інтерес поширюється на всі регіони.

Іноземні інвестори із задоволенням купують об’єкти в курортних містах: Аліканте, Ла-Манзі, Плайя-де-Аро, Марбельї, Тосса-де-Мар, Кадісі, Кальпе, Сан-Себастьяні, Тариф, Салоу та інших. Місцеві жителі більше налаштовані на покупку недорогого житла в передмістях.

Якщо ви хочете максимально швидко продати квартиру або офіс, приведіть об’єкт в порядку, перевірити документи, заздалегідь сплатите всі податки та комунальні платежі, а також найміть професійного ріелтора.

Продати нерухомість в Іспанії : Відео