Особливість іспанського ринку нерухомості полягає в наявності особливого сегмента, що контролюється місцевими фінансовими установами. Це конфісковані та заставні нерухомі об’єкти, які були вилучені у неплатників як повернення боргу. Придбання такого житла вважається найбільш вигідним вкладенням грошових коштів. Як купити нерухомість від банку Іспанії, розглянемо нижче.
Що таке іспанська заставна нерухомість
Як було сказано вище, нерухомість від банку – це заставні об’єкти, вилучені у боржників за кредитами для покриття боргових зобов’язань. Звідки ж взявся такий сегмент на ринку? Річ у тім, що в докризові часи будівельний сектор у країні розвивався бурхливими темпами. Іспанське житло користувалося попитом, щодня полягало велика кількість угод купівлі-продажу, оформлялося безліч іпотечних позик.
Хвилі кризи, накрили Євросоюз, призвели до обвалу фінансових ринків, збільшення числа безробітних громадян, що означало зростання кількості неплатників за кредитами. В якості компенсації за понесені збитки банки почали вилучати об’єкти застави у позичальників і продавати їх за зниженою вартістю. Оскільки боржників було чимало, кількість вилучених об’єктів сприяло створенню цілого сегмента ринку.
В даний час на продаж виставляються не тільки квартири вторинного ринку, але і нові апартаменти, оскільки багато кредити оформлялися під житлові комплекси, що будуються.
Більшість іспанських банків вже мають у штатному розкладі власний ріелторський відділ, який займається продажем вилученого майна.
Переваги та недоліки заставної нерухомості в Іспанії
Перш ніж придбати заставну нерухомість, слід зважити всі плюси й мінуси такої угоди. Відзначимо переваги такої покупки:
- Знижена вартість об’єктів. Така нерухомість реалізується зі знижкою 30-40 % від первісної ціни. Іноді знижка досягає 80%.
- Фінансування більшістю банків придбання заставної нерухомості, тобто оформлення іпотечного кредиту покупцеві. За рахунок цього фінансова установа не тільки реалізує заарештовані квартири, але і забезпечує повне повернення коштів у разі несплати, оскільки вартість такого житла істотно зросте через кілька років.
- Можливість торгу. Всупереч тому, що продавцем виступає кредитна організація, торг за зниження вартості ніхто не скасовував. Виникає можливість придбання житла недорого, навіть з урахуванням необхідності проведення ремонту. Як правило, початкові ціни, які публікуються, трохи вище тих, за яким банк готовий реалізувати майно.
Важливо знати й про недоліки такого придбання. Оцінка існуючих мінусів дозволить визначитися, чи варто взагалі зв’язуватися з банківської нерухомістю. До негативних моментів угоди можна віднести наступні:
- Майже вся банківська нерухомість потребує ремонту, найчастіше капітальної обробки. Це є однією з причин зниженої вартості житла.
- Нерідко стовідсоткове фінансування покупки з боку банку означає підвищення ставки за позикою.
- Продаючи нерухомість в іпотеку, банк готовий до угоди тільки за умови, що клієнт оформить кредит в його стінах, хоча умови в інший кредитної організації можуть бути вигідніше.
- За існуючі заборгованості по комунальних платежах доведеться відповідати новому власнику. При вилученні предмета застави всі особові рахунки повинні бути анульовані, але на практиці так відбувається не завжди.
- Можливість покупки нерухомості тільки зі збереженням її юридичного статусу. Наприклад, якщо це квартира, використовувати її можна лише в якості житлового приміщення. Для того щоб не потрапити в халепу, під час операції слід уважно вивчити умови договору купівлі-продажу.
На що необхідно звернути увагу
Перед придбанням у банку квартири рекомендується з’ясувати:
- Чи відповідає технічний стан приміщення державним стандартам.
- Існує заборгованість по комунальних платежах.
- Якість наданих комунальних послуг, існуючі проблеми з водопостачанням, електроенергією тощо
- Не вступав попередній господар у суперечки щодо реконструкції або перепланування житла. Якщо такі спори мали місце, слід уточнити, завершені вони, на чию користь. Річ у тому, що при покупці житлової площі новому власнику доведеться розбиратися з усіма наявними розбіжностями з державними органами.
Де придбати заставну нерухомість
Для пошуку заставної нерухомості можна скористатися кількома способами. Насамперед слід звернутися в ріелтерське агентство безпосередньо або зайти на його сайт. Однак, крім порталів агентств в Іспанії, існують ресурси, де прив’язки до конкретної конторі по торгівлі нерухомості немає. На них представлені об’єкти від столичних квартир до будинків на острові Гран-Канарія. Також там розміщені оголошення від приватних осіб.
З-поміж популярних майданчиків можна виділити:
- www.idealista.com – тут найбільша кількість пропозицій;
- www.fotocasa.es – це другий за популярністю сайт для пошуку нерухомості;
- www.habitaclia.com – користується попитом у каталонців, оскільки більшість представлених оголошень з Барселони, Жирони та Таррагони.
Однак банківську нерухомість вдасться знайти не скрізь. Для перегляду всіх пропозицій фінансових установ слід звернутися на сайти банків. Ось деякі з них:
Також можна звернутися у відділення банку, де вдасться отримати консультацію за наявними на ринку заставних нерухомим об’єктам.
Порядок дій при придбанні заставної нерухомості
Процедура купівлі заставної нерухомості в Іспанії складається з наступних етапів:
- Пошук відповідного об’єкта.
- Відкриття розрахункового рахунку в банку.
- Резервація обраної квартири. Оскільки об’єкт необхідно зняти з продажу, щоб він не розглядався іншими покупцями, слід внести заставу в розмірі 5-10 % від вартості житла. Ця сума не повертається при вирішенні скасувати угоду.
- Укладення попередньої угоди про купівлю-продаж. Договір служить гарантією того, що операція відбудеться в рамках досягнутих домовленостей.
- Отримання N. I. E. – ідентифікаційного номера іноземця. Без нього неможлива жодна угода в Іспанії. Він потрібен не тільки, щоб купити квартиру, але і для придбання транспортного засобу. Отримати номер можна у відділенні поліції за місцем купівлі майна. Заяву на присвоєння N. I. E подається особисто, а отримати документ може і довірена особа. Якщо заявник перебуває у шлюбі, краще оформити N. I. E відразу на обох подружжя. Процедура оформлення номери триває 2-14 днів.
- При використанні позикових засобів оформляється іпотека.
- При відсутності кредиту можна відразу приступити до нотаріального оформлення угоди. Нотаріус готує договір купівлі-продажу і перевіряє юридичну чистоту об’єкта. На це зазвичай іде 1-3 дні, але при покупці нерухомості, що будується термін може бути збільшений.
- Підписання купчої. Учасниками угоди є покупець і банк в якості продавця. Все має відбуватися у присутності нотаріуса. Якщо покупка здійснюється за рахунок власних коштів, на цьому етапі відбувається повна оплата. Угода укладається в євро.
- Реєстрація в реєстрі нерухомості. Це необхідно зробити протягом першого місяця після покупки. Для реєстрації потрібно:
- звернутися в Реєстр власності Іспанії (Registro de Propiedad);
- заповнити спеціальний бланк;
- сплатити мито за вчинення реєстраційних дій (близько 2% від вартості нерухомості);
- надати квитанцію про оплату у Registro de Propiedad.
Процес займає близько години. Після цього протягом місяця власникові нерухомості видається Nota Simple – документ, що підтверджує право власності.
Дещо відрізняється процедура покупки комерційного нерухомого об’єкта.
Пакет документів
На кожному етапі операції буде потрібно певний комплект документів. Так, для отримання N. I. E необхідні:
- анкета, заповнена у двох примірниках (видається в поліції);
- дві фотокартки розміром 3 х 4 см;
- копії всіх сторінок закордонного паспорта (обов’язкова наявність чинної візи);
- копія попереднього договору купівлі-продажу;
- документ, що підтверджує внесення заставної суми;
- сертифікат банку про наявність розрахункового рахунка, на якому зберігаються кошти для покупки.
Нотаріусу знадобляться:
- паспорт покупця;
- I. E покупця;
- попередня угода;
- реквізити банку як продавця.
При зверненні до Реєстру власності Іспанії потрібно представити:
- паспорт;
- підписаний договір купівлі-продажу;
- заяву, яку можна оформити на місці;
- квитанцію про сплату податку.
При оформленні іпотеки пакет документів буде більшим.
Ціни на нерухомість
Ціни на заставне житло залежать від ряду факторів: на узбережжі чи розташований будинок, розвинена інфраструктура, придатний об’єкт для проживання. Крім того, враховується регіон місцезнаходження. Як правило, в туристичних зонах не так багато заставної нерухомості й коштує вона дорожче.
Наприклад, середня вартість однокімнатної квартири в Тенеріфе становить €210 000, трикімнатної – €390 000. У Барселоні 1-кімнатне житло в середньому обійдеться в €110 000, 2-кімнатна – €138 000, 3-кімнатна – €192 000. У Мадриді аналогічну за площею житло (35-40 м²) коштує €100 000, 120 і 180 000 000 відповідно. Одним із самих недорогих іспанських районів вважається Торревьеха. Там подібні апартаменти обійдуться в €65 000, 75 000 90 000.
У курортному місті Пальма-де-Майорка вартість 1-кімнатної квартири в середньому складе €115 000, 2-кімнатної – €180 000. За віллу доведеться віддати близько €1 млн. Дорога нерухомість на Ібіці. Наприклад, 3-кімнатна квартира обійдеться в середньому в 750-800 тисяч.
А ось курортне місто Аліканте пропонує цілком прийнятні ціни. Однокімнатне житло тут можна придбати за 120 000, а 2-кімнатна – за 140-150 тисяч.
Податки на нерухоме майно в Іспанії
Слід враховувати, що придбання іспанської нерухомості супроводжується сплатою податків. Це стосується резидентів країни та іноземців. Причому перераховують збори в державну казну обидві сторони правочину – і покупець, і продавець. Не стала винятком і заставна нерухомість.
В першу чергу покупець повинен сплатити ПДВ, але це стосується тільки придбання нових об’єктів. Зараз ставка податку складає 10 %.
При покупці житла на вторинному ринку покупець сплачує податок на перехід прав власності. Зробити це потрібно протягом місяця після підписання купчої, інакше реєстрація майна в Реєстрі власності здійснена не буде.
Розмір податку варіюється від 6 до 10 % і залежить від регіону.
Продавець зобов’язаний сплатити ПДФО і податок на приріст вартості земельної.
Продаж іспанської заставної нерухомості
Важливим етапом продажу майна є визначення ринкової вартості об’єкта. Для цього продавець замовляє й оплачує професійну оцінку квартири, квартир або вілли. Потім можна починати заходи з пошуку потенційного покупця.
Правом на продаж нерухомості має тільки прямий власник або довірена особа. Довіреність на вчинення правочину повинна бути засвідчена нотаріусом.
Після того як покупець знайдено, складається попередній договір купівлі-продажу, а також угода про завдаток. Продаж майна, на якому є обтяження, неможлива, його необхідно зняти.
Часті питання
Чи правда, що заставна нерухомість в Іспанії потребує капітального ремонту?
Звичайно, про всіх об’єктах такого сказати не можна, однак більшість квартир і будинків, які дістаються пересічним громадянам, які перебувають у жалюгідному стані. Це одна з причин зниження ринкової вартості. Наприклад, у курортному Бланесі можна придбати квартиру з двома спальнями за €130 тисяч, тоді як житло у відмінному стані обійдеться в €250 тисяч.
Чи можна оформити ВНП при покупці нерухомості?
Це питання хвилює багатьох іноземців, адже вид на проживання є першим кроком на шляху до оформлення дозволу на постійне проживання в Іспанії. Відповідь позитивний, але ВНП можна отримати лише при покупці нерухомості вартістю від півмільйона євро. При цьому право на тимчасове проживання буде мати не тільки власник, але і його сім’я.
Чи можна торгуватися з банком при купівлі заставної квартири?
Зниження ціни на нерухомість шляхом домовленості можливо. Спочатку фінансова установа встановлює завищену вартість, як раз для можливості торгу. До того ж банк зацікавлений у швидкому продажу об’єкта. Наполегливість покупця дозволить придбати житло, наприклад, в Бенідормі, тобто на першій морської лінії, дешевше €200 тисяч.
Висновки
Продаж заставних квартир за останні кілька років стала окремим сегментом ринку нерухомості. Багато банків ввели у свій штат ріелторські структури, тому що попит на таке майно надзвичайно високий, особливо в іноземців. Кому не хочеться придбати будиночок де-небудь у Валенсії зі знижкою 30-40% від вартості?
Купівля заставних об’єктів – непроста, але цілком здійсненне завдання. Головне – наявність необхідної суми та часу на процедуру.
