Як купити квартиру та апартаменти в Іспанії

Житлова нерухомість в Іспанії за останні роки перетворилася у засіб вигідного вкладення грошей для багатьох іноземців. Доступні ціни на іспанське житло, щорічне зростання вартості житлової нерухомості дозволяють не тільки зберегти, але і примножити грошові кошти, приємно провести відпустку, обзавестися «тихою гаванню» на заході життя, дати можливість дітям і онукам отримати європейську освіту і здобути сучасну престижну професію. Тому питання про те, як купити квартиру та апартаменти в Іспанії, є досить актуальним для багатьох громадян СНД, які бажають обзавестися тут нерухомістю.

Ринок нерухомості в Іспанії: причини популярності

Іспанський ринок нерухомості продовжує зберігати тенденції зростання: швидкі темпи будівництва нового житла, зростання цін на нерухомість, а також збільшення кількості угод. У цьому році в Іспанії було продано понад 480 тисяч об’єктів, що на 16,7% більше, ніж у попередньому році.

Зростання попиту на іспанську нерухомість серед іноземних громадян випереджає інші держави-члени ЄС. Серед факторів, які сприяють тому, щоб іноземці вкладали свої гроші в житлову нерухомість в Іспанії, слід назвати:

• стабільний розвиток іспанської економіки та зростання рівня і якості життя в Іспанії. На початок року зростання ВВП склало 3,5%;
• великий вибір житла як первинного, так і вторинного фонду;
• повага до приватної власності в іспанському суспільстві;
• можливість отримання іпотеки на вигідних умовах;
• лояльне оподаткування;
• стабільна банківська система і безпека купівлі-продажу житла;
• простота процедури оформлення угоди;
• висока рентабельність житлової нерухомості. Зростання орендних ставок гарантує від 7 до 9% прибутку.

В Іспанії іноземців традиційно привертає також її багату культурну спадщину, сприятливий клімат, наявність морських курортів, таких як Марбелья або Ібіца, і здорова середземноморська кухня.

Що пропонує ринок житла в Іспанії

Іспанський ринок житла досить різноманітний і готовий запропонувати потенційним покупцям з-за кордону наступні варіанти:

• міські квартири apartamento відрізняються від квартир тим, що у них обідня зона поєднана з житлової. Популярність житла такого типу викликана широким вибором об’єктів від забудовника, так і на вторинному ринку, доступністю цін, мінімальними витратами на їх утримання, можливістю здавати житло в оренду;
• вілли – vivienda unifamiliar – окремо які стоять будинку з садом і басейном. Забезпечують максимум комфорту і приватності. До цієї категорії відносяться об’єкти нерухомості як еліт-класу, так і скромні будиночки на 4-5 чоловік. Вимагають постійного догляду і вкладення грошей;
• таунхауси – casa adosada – двоповерхові будинки з невеликим садом і басейном на дві сім’ї в передмістях;
• сільські будинки з палісадниками в іспанській глибинці – casa de pueblo. Як правило, потребують ремонту або реконструкції;
• масії – masia – садиби з великою земельною ділянкою, виноградниками та оливковими гаями.

Основа житлового ринку Іспанії – це вторинне житло. Понад 83% всіх продажів доводиться на цей сектор.

Іспанські новобудови – obra nueva, попри більш високу вартість, вигідні тим, що не потребують капремонту протягом десятків років.

Як іноземному громадянину вибрати собі квартиру або будинок в Іспанії

Де купити житлову нерухомість в Іспанії, кожен покупець вирішує сам, виходячи з суб’єктивних та об’єктивних причин. Хтось хоче віллу біля моря, а хтось – апартаменти в Мадриді або Барселоні.

У будь-якому випадку перед початком пошуку підходящих варіантів слід чітко визначитися з регіоном, ретельно його вивчити, по можливості побувати на місці.

Пошук об’єкта нерухомості можна вести самостійно, а можна відразу ж звернутися за допомогою до агентства нерухомості, ріелторські компанії.

Починати пошуки треба зі знайомства з великими іспанськими сайтами по продажу нерухомості. Такі сайти щодня розміщують тисячі оголошень від приватних осіб, тут також можна знайти інформацію від професійних агентств і скласти загальне уявлення про попит і ціни.

• idealista.com – найбільший сайт з базою, яка налічує більш ніж 1,3 млн об’єктів по всій Іспанії. Проводить регулярний моніторинг цін на нерухомість в Іспанії;
• fotocasa.es – другий за розмірами портал в Іспанії з пропозицією 1,2 млн об’єктів;
• habitaclia.com – найпопулярніший сайт в Каталонії;
• comprarcasa.com;
• pisos.com;
• aldeasabandonadas.com та ін.

Проте слід врахувати, що при оформленні покупки не обійтися без допомоги професіоналів – адвоката або спецагенції. Більшість компаній і агентств нерухомості теж мають свої сайти:

• gogospain.net;
• masainternational.ru;
• estate-barcelona.com та ін.

Ціни на іспанську нерухомість

Вартість первинного і вторинного житла в Іспанії продовжує зростати. Середня ціна “вторинки” в Іспанії на початок цього року становила 1733 євро за кв. м.

На формування цін на житло впливають такі фактори, як належність до провінції або регіону, віддаленість від узбережжя моря, розвиненість інфраструктури, час будівлі споруди та матеріали, які використовувалися при будівництві, площа і благоустрій, наявність гаража, земельної ділянки та ін.

Лідерство по зростанню вартості житла захопили:

• Балеарські острови – 15,1%,
• Малага – 13,3%,
• Каталонія – 10,5%,
• Канари – 7,5%,
• Мадрид – 6,9%
• і Ла-Ріоха – 6,2%.

Традиційно найдорожче міське житло в Барселоні та Мадриді. Першість, попри політичні катаклізми в Каталонії й деяке зниження цін, впевнено тримає Барселона.

У другому кварталі минулого року середня ціна за кв. м тут становила 4400 євро. Найдорожчі райони Барселони – Sarrià-Sant Gervasi (5340 євро), Eixample (5120 євро), Les Corts (5071).

Впритул наблизився до Барселони Мадрид. Так, у 21-му районі Мадрида середня ціна за кв. м склала 3759 євро. Найвищі ціни зафіксовані в елітному районі Salamanca (5930 євро), аристократичному Chamberí (5202 євро), старому бізнес-центрі міста Chamartín (5007 євро) та історичному Centro (4987 євро).

Найнижчі ціни – у робочому районі Villaverde (1578 євро), спальному Puente de Vallecas (1733 євро) та мадридському чайна-тауні – Usera (1893 євро).

Середні ціни на житлову нерухомість в містах Іспанії:

Ситуація з цінами на житлову нерухомість в провінціях Іспанського королівства може діаметрально відрізнятися – все залежить від популярності регіону, наявності попиту і пропозицій.

Цікавий факт. Минулого року найбільше об’єктів житлової нерухомості (7215) було продано в Андалусії (Коста-дель-Соль). Найбільше зростання продажів з 2016 р. – 44% – зафіксований в Кастилії-Ла-Манші.

Серед найпопулярніших провінцій в іноземців можна назвати:

• Балеарські острови. Головні козирі – сонце і море з прекрасними пляжами. На острові Ібіца ціни на вілли починаються від 400 тис. євро, з землею – від 1 млн євро. Квартира з двома спальнями недалеко від пляжу – від 220 тисяч євро. Ціни на острові Майорка теж високі – 2809 євро за кв. м в Пальмі. Квартира біля моря обійдеться в 300 тис. євро. На Менорці – від 1814 євро за кв. м (Маон). Невелика квартира – від 200 тис. євро, вілла – від 420 тис. євро.
• Каталонія. Це один з найбагатших регіонів Іспанії, який завжди привертав до себе увагу громадян Німеччини, Великобританії, що позначилося і на цінах. Північна Каталонія або Коста-Брава (Дикий берег) славиться своїми природними пейзажами, культурними пам’ятками та шопінгом. Нові вілли тут можна придбати від 1,5 млн євро, апартаменти біля моря – від 300 тис. євро, сільський будинок – від 800 тис. євро. Південна Каталонія приваблює любителів пляжного відпочинку (Коста-Дорада), вина і вишуканої кухні. Ціни стартують від 150 тис. євро за апартаменти на узбережжі, через сільський будиночок з ділянкою землі – від 180 тис. євро.
• Мадрид. Популярність столичної провінції пояснюється близькістю до столиці Іспанії. Ціни за 1 кв. м житла становлять від 802 до 4622 євро.
• Валенсія. Коста-Бланка на Середземноморському узбережжі славиться елітною нерухомістю за ціною від 200-400 тис. євро і вище. На південь від Аліканте квартиру біля моря можна придбати за 60-80 тис. євро (Торревьеха), будиночок в селі – від 120 тис. євро.
• Мурсія. Регіон славиться фруктами та овочами, пустельними пляжами, дикими ландшафтами. Будинок в селі з землею – 170 тис. євро. Середня ціна за 1 кв. м становила 1027 євро. Таунхауси в старих кварталах можна придбати за 100 тис. євро. У більшості міст провінції ціни нижчі, а за перші два квартали цього року ціни знизилися на 0,5 %. Так, в Альгуасас 1 кв. м коштує 509 євро, а в Мула – 517.
• Андалусія. Східні райони провінції залучають сонячною погодою і низькими цінами. Житло на узбережжі стартує від 100 тис. євро, в глибинці – 80 тис. євро. Центральна Андалусія – Коста-дель-Соль – популярне місце відпочинку для європейців. Апартаменти на узбережжі можна купити від 200 тис. євро, віллу – від 750 тис. євро. Будинок далеко від моря коштує від 200 тис. євро. Західна Андалусія – узбережжя Атлантичного океану – приваблює любителів серфінгу. Двоспальні апартаменти тут коштують від 300 тис. євро.
• «Зелена Іспанія» – Галісія, Астурія і Кантабрія. Це північно-західне узбережжя Іспанії з дикими пляжами та багатими уловами морепродуктів. Тут часто йдуть дощі та мало туристів. Традиційний сільський будинок з дикого каменю коштує 80 тис. євро, комфортабельні апартаменти на березі моря – 140 тис. євро.
• Кастилія-Ла-Манча (середня ціна за 1 кв. м – 906 євро), Естремадура (920 євро) і Кастилія і Леон (1182 євро) – материкові райони Іспанії, в яких зростання цін на житлову нерухомість мінімальний або навіть негативний. Привертають до себе любителів розміреним сільського життя.

Процедура придбання нерухомості в Іспанії: основні кроки

Після того як вибір зроблено, слід зробити наступні кроки:

• перевірити юридичну чистоту об’єкта. При покупці “первинки” – реєстрацію об’єкта в держорганах і Declaracion de obra nueva або дозвіл на будівництво об’єкта. При покупці “вторинки” – право власності на нерухомість, виписку з держреєстру про відсутність арешту на нерухомість, квитанцію про сплату річного податку з кадастровим номером;
• зарезервувати об’єкт нерухомості на 2 місяці: сплатити завдаток – deposito в розмірі від 3 до 10 тис. євро (10 % від суми) та укласти договір-резерв з ріелтором при купівлі вторинного житла або з компанією-забудовником при покупці новобудови. Договір повинен показати суму угоди та розмір завдатку, форму та терміни оплати, опис об’єкта купівлі-продажу, умови розірвання угоди та інше;
• відкрити рахунок в одному з банків Іспанії;
• отримати сертифікат NIE. Для отримання документа необхідно надати закордонний паспорт і договір про резервування нерухомості;
• при необхідності скористатися банківською іпотекою.

Основна операція відбувається в присутності нотаріуса (при іпотечному кредитуванні ще й представника банку). Можливе оформлення угоди через довірену особу покупця.

Підписання договору купівлі-продажу

Продавець повинен надати документи, які підтверджують його права, покупець сплачує обумовлену суму і податки, отримує ключі від власності. Після обопільного підписання договору купівлі-продажу сторони отримують завірені копії, а через 2-3 дні оригінали договору – Escritura publica.

Завершальний акорд: державна реєстрація правочину

Новий власник повинен протягом місяця виплатити гербові збори та зареєструвати нерухомість в держреєстрі власності – Registro de propiedad і отримати правовстановлюючий документ – виписку. Процедура в середньому займає 2-3 місяці.

Додаткові витрати на оформлення нерухомості

При покупці нерухомості в Іспанії слід бути готовим до додаткових фінансових витрат, крім тих, які були зафіксовані в договорі купівлі-продажу. Серед них:

• податки. Кожен покупець нерухомості в Іспанії повинен сплатити податок. Його розмір залежить від регіону, в якому була укладена угода. При купівлі нового житла – ПДВ (до 10% від суми угоди).

Якщо житло вторинного фонду, доведеться сплатити податок ITP – на передачу майнових прав. Його розмір коливається від 6% в Алаві до 10% у Валенсії.

Всі власники житла повинні сплачувати щорічний податок на нерухомість – IBI, в залежності від регіону його розмір становить від 0,4 до 1,16% від кадастрової вартості. В середньому це від 200 до 800 євро.

• гербовий збір – 1% від суми угоди;
• державні збори – 0,5–0,7%;
• оплата послуг нотаріуса – 1,2–1,5% від суми угоди;
• оплата ріелторських послуг – від 3 до 20%;
• оплата послуг адвоката – 1%.

У скільки обійдеться утримання нерухомості в Іспанії

Крім сплати щорічних податків власникам житла доведеться оплачувати щомісячні комунальні витрати. Їх величина залежить від категорії житла та регіону, в якому воно розташоване. При цьому частина з них не залежить від того, проживали власники у квартирі чи ні.

Це муніципальний податок на вивіз сміття (від 100 до 200 євро в рік), щомісячна оплата за підключення до електромережі, водопроводу (за 10-15 євро).

При наявності колективної зони (comunidad) – загальний басейн, придворна територія, ліфт, паркування та ін. – доведеться додатково платити від 300 до 500 євро в рік за їх зміст.

Обслуговування супутникової антени обійдеться в 120 євро в рік, інтернет (30 Мбіт/с) – 43 євро в місяць.

Інша частина витрат пов’язана з часом проживання і кількістю спожитих послуг: вода, електроенергія, газ та ін. Кубометр води в Іспанії коштує 0,6 євро, балон газу – від 17 до 30 євро, електроенергія – від 0,122 до 0,144 євро за кВт.

Приблизний розрахунок річних комунальних послуг на сім’ю з чотирьох осіб (в євро):

Опалення в різних регіонах Іспанії здійснюється та оплачується по-різному. З використанням центрального опалення з листопада по березень розрахунок ведеться з урахуванням спожитого газу, при цьому оплата може становити від 100 до 300 євро в рік. Останнім часом при будівництві нових будинків в Іспанії від центрального опалення відмовилися.

На що варто звернути увагу при виборі нерухомості

При виборі об’єкта нерухомості для покупки в Іспанії слід дотримуватися кількох правил:

• ознайомитися з особливостями місцевого законодавства про нерухомість. Кращий варіант – запросити місцевого юриста, який спеціалізується на нерухомості, який незалежний від ріелтора або продавця, а також професійного перекладача;
• не складати юридичні документи без участі юриста, не підписувати їх без перекладу і схвалення з боку юридичного консультанта;
• користуватися послугами компетентного і незалежного від продавця або агентства будівельного інспектора;
• ретельно аналізувати місце розташування об’єкта, розвиненість інфраструктури, наявність неблагонадійних сусідів, близькість до пляжу та інше;
• враховувати, що об’єкти старше 15 років потребують додаткових витрат на ремонтні роботи;
• не покладатися на фотографії на сайті або розповіді ріелтора – краще здійснити ознайомчу поїздку і все побачити своїми очима;
• не поспішати з покупкою, а ретельно все зважити.

Крім того, слід чітко визначитися з метою покупки об’єкта: для здачі в оренду або для особистого проживання. Для періодичного проживання краще придбати квартиру, для здачі в оренду будинок на узбережжі.

Часті питання

При покупці нерухомості в Іспанії громадяни нерідко стикаються з певними труднощами. Розглянемо кілька типових питань, на які часто шукають відповіді.

Чи отримують громадяни при покупці квартири або будинку в Іспанії право на ВНП?

Громадяни, які придбали в Іспанії нерухомість вартістю від 500 тис. євро і вище, автоматично стають учасниками програми Golden Residence Permit.

Сам інвестор і члени його сім’ї (включаючи фінансово залежних від нього батьків і дітей до 26 років) отримують право на ВНП в Іспанії з усіма витікаючими з цього можливостями: працювати, отримувати освіту і медичне обслуговування, безвізовий в’їзд та ін.

Через 5 років нерухомість можна продати, але ВНП при цьому залишається, тому через 10 років можна претендувати на іспанське громадянство.

Яка потрібна віза громадянинові, щоб приїхати до Іспанії для огляду квартири?

До країн, які підписали угоду про безвіз, оформлювати візу не потрібно. Громадянам інших держав для того, щоб потрапити в Іспанію, необхідно наявність короткострокової одноразової шенгенської візи або шенгенської мультивізи (причому не тільки іспанської).

Чи є сенс при купівлі нерухомості торгуватися на “вторинці” в Іспанії?

В Іспанії торг на ринку – загальноприйняте та улюблене заняття. Коли мова йде про «вторинці», то при правильному підході до справи можна знизити початкову ціну на 10-15%. Для цього необхідно бути в курсі реальних цін на ринку нерухомості, володіти повнотою інформації про запропонований об’єкт, знати його плюси та мінуси, які можна використовувати при торзі. Наприклад, неспокійні сусіди-марокканці, необхідність ремонту, віддаленість від комунікацій. При цьому важливо дати відчути продавцю, що у покупця серйозні наміри та втрачати його не слід, тому що він купить квартиру у конкурента.

Можна іноземцю розраховувати на отримання іпотеки в Іспанії і яка в цьому випадку буде ставка?

Іноземці мають право на іпотечне кредитування в Іспанії, причому на дуже вигідних умовах в євро.

Нове законодавство дозволило збільшити розмір кредиту до 80% від вартості нерухомості. При цьому застосовують фіксовані – 3,63-3,93%, плаваючі – 1,96-2,6% і змішані – 2,43-2,5% ставки. Приваблює іноземців в Іспанії та ряд пільг: вигідні терміни виплати кредиту – від 5 до 30 років, право на дострокове погашення кредиту та ін.

Підіб’ємо підсумки

Громадяни мають можливість скористатися правом вільно купувати житлову і нежитлову нерухомість в Іспанії та вигідно вкласти свої гроші. Іспанський ринок нерухомості готовий запропонувати на продаж об’єкти на будь-який смак і гаманець. При цьому іноземні громадяни можуть розраховувати на отримання іпотечного кредиту на вигідних умовах.

Ще один приємний бонус, який дає покупка квартири в Іспанії, – можливість отримати ВНП, а через 10 років і громадянство в Іспанії для інвестора та його сім’ї за умови інвестування від 500 тис. євро в іспанську нерухомість.

У пошуках будинку або квартири, а також оформлення угоди доцільно вдатися до допомоги професіоналів-юристів і скористатися послугами професійного перекладача. Процедура оформлення угоди проста. Разом з тим придбання квартири або будинку в Іспанії накладає певні обов’язки: необхідно сплачувати податки та оплачувати комунальні послуги.

Як купити квартиру в Іспанії правильно і недорого: Відео