Нерухомість в Німеччині – одна з найбільш стабільних ніш, куди іноземці воліють вкладати особисті гроші. Але, маючи намір зробити таке дороге придбання, важливо розуміти, що при наступної перепродажу об’єкта податки в Німеччині при продажу квартири можуть забрати до 45 % отриманих коштів. При цьому істотні додаткові витрати по податках несе не тільки продавець, але і покупець, адже йому доведеться сплатити податок на перехід права власності, а також щорічно сплачувати майновий податок на що знаходиться у власності нерухомість.
Spekulationssteuer: податок на прибуток продавців
Єдиний податок, який лягає на продавця – це податок на отриманий ним прибуток або спекулятивний податок. Почнемо з нього.
Будь-який дохід, з німецької податкового законодавства, підлягає оподаткуванню, і прибуток з продажу нерухомості не є винятком. Відповідно до § 23 Закону про прибутковий податок (Einkommensteuergesetz, EStG), будь-який прибуток, яка отримана в результаті реалізації земельної ділянки, якщо він перебував у власності продавця менше ніж 10 років з моменту його придбання, обкладається податком на приріст капіталу або так званим спекулятивним податком (Spekulationssteuer).
Даний податок поширюється на випадки перепродажу протягом 10-річного періоду володіння будь-якого об’єкта нерухомості, хоча в законі йдеться безпосередньо про земельну ділянку. Річ у тім, що будь-які будівлі, що знаходяться на земельній ділянці, завжди передаються/продаються з них: німецьке право не передбачає можливості передачі права власності лише на якесь будова – мова завжди йде про перехід права власності на землю.
Так, за фактом, коли купується квартира у багатоповерховому будинку, в правових документах в першу чергу буде вказана часткова частину земельної ділянки, на якій стоїть такий багатоквартирний будинок (наприклад, 20/1000), сама ж квартира взагалі може бути в них не вказана.
Примітно, що оподаткування за Spekulationssteuer в якості податкової бази використовують не саму суму угоди, а саме отриману в результаті прибуток. Так, відповідно до ч. 3 § 23 EStG, розмір отриманого прибутку (або отриманого збитку), розраховується за формулою:
Податкова база = ціна продажу по угоді – ціна купівлі – витрати на будівництво будівлі або розширення його площі – інші витрати + амортизація будівлі, якщо вона була врахована при сплату інших податків.
Звернемо увагу на деякі особливості даної формули, а саме:
- ціна купівлі об’єкта нерухомості включає всі витрати, які власникові довелося зазнати при покупці квартири, починаючи від витрат на оголошення та нотаріальної комісії та закінчуючи послугами адвоката і навіть сумою сплаченого податку на купівлю;
- витрати на будівництво або розширення площі житла включають не тільки вартість будматеріалів і проведених робіт, але і вартість оформлення техдокументації, роботи інженерів і архітекторів;
- до інших витрат можна віднести витрати на продаж, зокрема комісійні ріелторів, вартість реклами та послуг маклерів і так далі.
Визначивши податкову базу, необхідно визначитися з податковою ставкою. Щодо фізосіб Spekulationssteuer діє в тих же розмірах, що і звичайний прибутковий податок. Так, згідно § 32а EStG, ставка спекулятивного податку є прогресивною і залежить від суми отриманого прибутку.
| Оподатковуваний дохід | Формула | Позначення |
|---|---|---|
| 9 000 € (базовий дохід) | Не оподатковується | – |
| 9001 – 13996 € | 997,8 * Y + 1400 € | Y = 1/10000 від суми, що перевищує базовий дохід |
| 13997 – 54949 € | (220,13 * Z + 2 397) * Z + 948,49 | Z = 1/10000 від суми, що перевищує 13997 € |
| 54950 – 260532 € | 0,42 * X – 8621,75 € | X = сума оподатковуваного доходу |
| 260533 € | 0,45 * Х – 16 437,7 € | X = сума оподатковуваного доходу |
Зазначимо, що маржинальна ставка спекулятивного податку збільшується з ростом доходу від продажу нерухомості: від 14 до 45 %.
Звернемо увагу, що податковий обов’язок виникає не в момент укладання угоди, а в момент одержання фактичної прибутку. Тобто, якщо продавець реалізує нерухомість, наприклад, у розстрочку, він повинен буде сплачувати Spekulationssteuer лише тоді, коли надійшли кошти в сумі перевищать понесені продавцем витрати, а сам дохід при цьому буде перевищувати 600 € на рік.
Податки для покупців
Багатьох це здивує, але крім понесених на придбання квартири витрат покупцеві також доведеться сплатити ще і податок на придбання нерухомості або, як його ще називають, “податок на перехід права власності на нерухомість (Grunderwerbsteuer, GrESt). Згідно з § 1 Закону про податок на передачу нерухомості (Grunderwerbsteuergesetz, GrEStG), обов’язок по його сплаті виникає завжди, коли покупець купує землю для будівництва, квартиру в багатоквартирному будинку, кондомініум, і з будь-яким іншим операціях з нерухомістю, передбаченим параграфом.
До речі, це може бути не тільки купівля-продаж, хоча вона і є найпоширенішим підставою для виникнення податкового обов’язку.
Конкретна сума Grunderwerbsteue, що підлягає сплаті, буде залежати від двох факторів: вартість нерухомості і земля, до якої вона відноситься.
Так, згідно з § 11 GrEStG, загальна федеральна податкова ставка становить 3,5 % від суми купівлі житла, проте з 2016 року федеральним землям дозволили самостійно регулювати ставки, і тому в деяких регіонах (наприклад, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen, Saarland), вона досягає 6,5 %.
В якості податкової бази, згідно з § 8 GrEStG, використовується сума винагороди за договором. Податкові органи здійснюють розрахунок податку самостійно, надсилаючи новому власнику лише повідомлення з сумою податку, що підлягає оплаті.
Крім податку на придбання, новому власникові нерухомості у ФРН необхідно знати, що з моменту придбання об’єкта на власника щорічно покладається обов’язок по сплаті майнового податку. Податок на майно в Німеччині щодо нерухомості, якщо бути точним, має назву поземельний податок (Grundsteuer). Його правове регулювання здійснюється Законом про податок на майно (Grundsteuergesetz, GrStG).
Такий земельний податок належить до розряду муніципальних і в середньому становить близько 2,5 €/м² житлової площі. Більш точна сума визначається за складною формулою і в три етапи:
- визначення універсальної оціночної вартості (Einheitswert) податковими органами;
- розрахунок оподатковуваної вартості (Steuermessbetrag) за допомогою множення універсальної вартості на базовий коефіцієнт, характерний для конкретного виду майна;
- множення оподатковуваної вартості на муніципальний підвищувальний коефіцієнт.
Крім зазначеного податку, покупцеві доведеться нести витрати на управління, страхування, комунальні платежі, оплату послуг нотаріуса та адвоката. І при цьому, на відміну від продавця, для нього не передбачено будь-якої можливості уникнути сплати податку.
Звільнення продавця від спекулятивного податку
Як ми пам’ятаємо, під податок на приріст прибутку підпадають всі продавці нерухомості, у чиїй власності перебувала менше ніж 10 років. Однак у деяких випадках податкове законодавство дозволяє виключити виникнення податкового обов’язку.
Згідно з розділом 3 п. 1 ч. 1 § 23 EStG, продавець звільняється від спекулятивного податку, якщо:
- об’єкт нерухомості протягом всього терміну володіння використовувався виключно для проживання його власника;
- використовувався для такого особистого проживання у рік його продажу протягом двох попередніх цьому році років.
У першому випадку мова йде про безперервне проживання на протязі всього терміну володіння, а в другому – про використання майна як мінімум повний календарний рік, 1 день в минулому році та 1 день у році продажі.
Аналогічне звільнення буде мати місце й у відношенні земельної ділянки, однак лише при наявності на ньому будівель, придатних для життя: при продажу ділянки без будівель звільнення неможливо.
У контексті цього доцільно розглянути, що німці розуміють під таким «особистим проживанням». Так, під звільнення потрапляє лише житлова нерухомість, придатна для постійного проживання, тобто не комерційна нерухомість або курортні номери. Аналогічним чином оцінюється і непристосована для проживання житлова нерухомість, тобто квартира без меблів, без сантехніки, опалення і так далі.
Щодо особистого проживання: для отримання такої кваліфікації власник повинен особисто, з сім’єю або партнером проживати в будинку або частини такого будинку, якщо крім його сім’ї у приміщенні проживає ще хто-небудь, проте лише на безоплатній основі. Приміщення, які знаходяться в оренді, використовуються для професійних та інших цілей, не підпадають під звільнення: навіть якщо оренда була тимчасовою, а основну масу часу власник використовував житло для себе, звільнення не надається.
Висновок
Угода купівлі-продажу нерухомості у ФРН пов’язана з необхідністю сплати кількох податків для обох сторін: продавець сплачує прибутковий податок, а покупець – податок на перехід права власності та щорічний податок на нерухомість. У кожному разі розмір податку залежить від вартості об’єкта нерухомості, а у випадку зі спекулятивним податком від неї залежить ще і застосовується прогресивна ставка, яка зростає по мірі зростання вартості. Продавців рятує лише те, що в якості бази оподаткування застосовується не сума угоди, а сума чистого доходу, отриманого в результаті.
