Меню Закрити

Дохідна нерухомість в Німеччині: вибір, купівля, оформлення, оренда


Німеччина — одна з найбільш привабливих країн для інвестування. Вона відрізняється стабільною економікою, якісним рівнем життя, розвиненою інфраструктурою, високим приростом населення. Саме з цих причин дохідна нерухомість у Німеччині у 2020 році має високий попит у наших співвітчизників та іноземних громадян. Простий і чіткий алгоритм покупки та зрозуміле законодавство робить комерційну нерухомість привабливим сегментом для підприємців і осіб, не пов’язаних з комерцією.

Дохідна нерухомість в Німеччині

Різновиди комерційної нерухомості в Німеччині та її прибутковість

У минулому році міжнародна компанія JLL провела дослідження щодо тенденцій ринку комерційної нерухомості в Європі та США. За отриманими даними Німеччина опинилася в трійці лідерів серед європейських країн, де відзначено високий попит на купівлю будинків.

За цей період в прибуткові об’єкти було інвестовано 17,5 млрд євро. Зазначимо, що 40 % покупців — іноземні громадяни. В Німеччині набувають дома для життя і відпочинку, сьогодні все частіше інвестують у бізнес-нерухомість.

Вибір таких об’єктів досить широкий, тому ми класифікуємо їх на дві основні категорії:

  • житлова: квартири та будинки для здачі в оренду;
  • комерційна: готелі, магазини, клініки, офіси, промислові приміщення, ресторани й т. д.

Завдяки високому рівню прибутковості регіону з кожним роком зростає попит на покупку і продаж комерційних приміщень в Гамбурзі, Дрездені, Мюнхені, Вюртемберг, Баден-Бадені, Анхальті, містах Саксонії.

З усіх типів приміщень торгова нерухомість — найпопулярніші об’єкти в інвесторів. Не варто забувати про великий приплив туристів і емігрантів в Німеччину: завдяки цьому фактору хорошу динаміку прибутковості показують готелі, спортивні комплекси, салони краси й квартири для довгострокової оренди.

Географія інвестування та особливості регіонів

Прибуткові об’єкти в Німеччині мають рентабельність на ринку. Щоб збільшити цінність приміщення, оцініть його місце розташування. Якщо в окрузі розташовані великі компанії з великою кількістю робочих місць, ведеться активна соціальна життя, розвинена інфраструктура, то заповнюваність прибуткового будинку досягне 90-100 %. Найбільші інвестиції в Німеччині в нерухомість припадають на Берлін, Мюнхен, Гамбург.

Якщо говорити про несприятливих районах, то це територія колишньої НДР. В цьому регіоні великі труднощі з працевлаштуванням, відбувається великий відтік жителів в західну частину країни, тому житло коштує недорого.

Причини, з яких не варто інвестувати в нерухомість у східній Німеччині:

  • порожні панельні будинки, непридатні для житла;
  • низькі ціни на житло, орендарю простіше купити, ніж знімати;
  • високий рівень безробіття;
  • відсутність сучасної інфраструктури.

Підбираючи регіон для покупки прибуткового будинку або приміщення під бізнес, оцініть конкурентоспроможність міста: кількість людей і попит на оренду, якість будівель, зростання цін на купівлю й оренду, правові відносини між власником і орендарем.

Процедура покупки нерухомості та оформлення угоди

У Німеччині кожен іноземний громадянин може придбати житлову і комерційну нерухомість. Для здійснення покупки потрібно закордонний паспорт і відкрити рахунок у будь-якому німецькому банку

Читайте також:  Як вигідно і без ризиків купити житло в Німеччині

У ФРН операція проводиться тільки через нотаріуса та строк її укладення становить 2-3 місяці. Як і в будь-якій країні, оформлення вимагає фінансових вкладень.

Основні витрати, % від вартості Додаткові витрати
Податок на придбання 3,5–6,5 % Оформлення іпотеки 1 %
від суми позики
Виплата нотаріуса 1,0–1,5 % Незалежна оцінка від банку 1-2
тис. євро
Гонорар маклера 3,6–7,1 % + ПДВ Незалежна оцінка сторонніми компаніями (Due Diligence) 0,5–1,5 %
від вартості об’єкта
Реєстрація
у поземельній книзі
0,8–1,2 %

Пропонуємо вам ознайомитися з етапами придбання дохідних будинків у Німеччині для фізичних та юридичних осіб.

Підбір об’єкта

Визначившись з бюджетом і типом нерухомості, потрібно звернутися до маклера для укладання договору на надання послуг. Його послуги складуть 3-7 % від вартості об’єкта. Після цього етапу клієнт вибирає об’єкти, які пропонує йому агент.

Купівля нерухомості в Німеччині ще не дає право для отримання посвідки на проживання, але дозволяє отримати візову пільгу у вигляді відсутності необхідності підтверджувати місце проживання.

  1. Бронювання. Після вибору об’єкта покупець підписує резерваційну угоду, яка дозволяє маклеру забронювати об’єкт на необхідний термін, і вносить завдаток до 10 % від вартості. Відкривається рахунок у банку, з якого списуватимуть кошти на купівлю, а надалі – податки, бухгалтерські та комунальні платежі. Це можна зробити в будь-якому банку Німеччини.
  2. Підготовчі дії. Якщо ви купуєте дорогу комерційну нерухомість, вам необхідно замовити всебічний аудит об’єкта (Due Diligence). Ця експертиза допоможе оцінити ризики при укладанні угоди. Перевірка обійдеться від 0,5 до 1,5 % від вартості та проводиться близько місяця.
  3. Якщо вам необхідний іпотечний позику, то звернутися за ним стоїть саме в цей період угоди. Для іноземців Німеччина пропонує дуже вигідні умови — 2-3 % річних при позиці в 40-70 % від вартості об’єкта. Середній термін кредитування 15-20 років.
  4. Перед виплатою іпотеки банк зобов’язує свого клієнта провести незалежну експертизу щодо оцінки об’єкта. За результатами визначається ліквідність і виявляються ризики. Такий аудит забезпечує безпеку угоди як для позичальника, так і для банку-кредитора.
  5. Укладення договору. У Німеччині угоду між покупцем і продавцем проводить нотаріус. Він складає договір купівлі-продажу, а після погоджує з вами та продавцем. Також він збирає відомості про всіх власників нерухомості та обмеження на користування.
  6. Підписання документа відбувається у присутності покупця і продавця. Після цього фахівець вносить в підземельну (домову) книгу попередню відмітку про нового власника.
  7. Оплата і реєстрація правочину. На цьому етапі необхідно перевести на рахунок продавця частину грошей, виплатити гонорар маклеру, нотаріуса та сплатити реєстраційну мито. Після цього ви отримуєте ключі та стаєте повноправним власником.
  8. Після підтвердження оплати продавцем і підтвердження з податкової служби про сплату податку нотаріус вносить остаточну запис про нового власника в підземельну книгу. Після чого угода вважається завершеною.
Читайте також:  На яких принципах будується управління нерухомістю в Німеччині

Для відвідин країни, крім країн безвізового в’їзду, ви зможете оформити шенгенську мультивізу з правом перебування в країні до 90 днів у півріччі або до 180 днів у році. Додатково до шенгену буде потрібно оформити в’їзну візу.

Підбір об'єкта нерухомості в Німеччині

Ціни на дохідну нерухомість в Німеччині

Торгові центри, ресторани, готелі, супермаркети у Німеччині — найбільш затребувані категорії дохідної нерухомості.

Нижче представлені ціни на об’єкти нерухомості та їх прибутковість в Берліні та Мюнхені. Продаж комерційної нерухомості в цих містах викликає найбільший інтерес.

Тип нерухомості Оренда, євро/м² в місяць Річна динаміка оренди, % Ціни, євро/м² Річна динаміка цін, % Прибутковість, %
Берлін
Офіси 17.8 6.7 5340 20 4
Стріт-рітейл 244 1.7 77052.6 9.7 3.8
Торгові центри 92 25976.5 11.8 4.3
Квартири (довготривала оренда) 10.3 1.1 3651.1 10.5 3.4
Мюнхен
Офіси 26.8 8691.9 4.1 3.7
Стріт-рітейл 296 107636.4 6.1 3.3
Торгові центри 126.7 38984.6 9 3.9
Квартири (довготривала оренда) 17.2 2.2 7353 8.9 2.8

Компанія IIG Real Estate Group провела дослідження на предмет підвищення цін в невеликих містах. Наприклад, у Галле, Ростоку, Гері, Інгольштадті очікується підвищення на 20-30 % у найближчі 5 років. Завдяки розвитку інфраструктури та сприятливої екології в цих регіонах інвестиційна привабливість зростає з кожним роком.

Якщо говорити про динаміку цін у цілому по країні, то у минулому році ціни зросли на 3 %, а у великих містах — на 7-9 %. Така тенденція очікується й у наступному році.

Утримання нерухомості

За інформацією Німецького союзу квартиронаймачів (Deutscher Mieterbund), середньостатистичний житель Німеччини на утримання житла витрачає понад 20 % доходу або 180-280 євро в місяць. Щомісячні обов’язкові платежі спрямовані на оплату ЖКГ, комунальних витрат, послуг компанії, що керує та утримання житла, податкові виплати.

Комунальні платежі

Ціна на оплату комунальних послуг у середньому становить 210 євро за квартиру площею 80 кв. м. У вартість входить витрата води, опалення, вивезення сміття тощо

Сама система оплати цього платежу значно відрізняється від української. Німець щорічно вносить передоплату з урахуванням споживання попереднього року. У грудні знімаються показники споживання холодної та гарячої води, газу, опалення, та проводиться перерахунок раніше внесеної суми з урахуванням використання комунальних ресурсів, надлишки повертаються власнику або надсилається рахунок на доплату відсутньої суми.

Цікавий факт: за інформацією консалтингової компанії NUS, в Німеччині вода коштує найдорожче у світі. Тариф становить 1,9 євро/м³, це в 4 рази більше, ніж в СШАйі у 2 рази більше, ніж в Австралії.

За місцевим законом електроенергія в Німеччині оплачується окремо від загального рахунку за комунальні послуги. Власник сам вибирає компанію, яка надає оптимальний для нього тарифний план. Вартість кіловата електроенергії складає в середньому 29 центів.

Читайте також:  Будівництво будинків у Німеччині

Керуюча компанія

Купуючи квартиру в європейській країні, власник оплачує послуги утримання житла окремо від комунальних. Прибирання будівлі, обслуговування ліфта, чистка димоходу, догляд за садом і місця громадського користування виробляє керуюча компанія. Послуги на обслуговування будинку обходяться у 20-50 євро в місяць з кожного мешканця.

Податок на нерухомість у Німеччині

Податок на нерухомість

Щорічно кожен власник зобов’язаний сплачувати податок на нерухомість (Grundsteuer). Сума до сплати розраховується так: 0,35 % оціночної вартості (ринкової) множиться на коефіцієнт (залежить від населеного пункту).

В середньому такий податок становить 500-1000 євро в рік.

Якщо говорити про житло, яке здається в оренду, комунальні послуги сплачують орендарі, а власник відповідає за податки, страховку і керуючу компанію.

Тим, хто здає в оренду нерухомість в Німеччині, варто пам’ятати про регулярні податкових виплатах:

  • фізичні особи сплачують прибутковий податок (Einkommensteuer);
  • юридичні — податок з корпорацій (Körperschaftssteuer). Розраховується в залежності від доходу власника за прогресивною ставкою від 14,77 до 47,475 %, включаючи надбавку на підтримку солідарності (Solidaritätszuschlag).

Здача в оренду прибуткового будинку

Купити житловий будинок в Берліні або в іншому місті Німеччини значить надалі здавати його в оренду. Відносини між орендарем і орендодавцем здійснюються через договір, при цьому період дії в документі не прописаний: за замовчуванням мінімальний термін здачі об’єкта 1 рік.

У договорі також вказується розмір застави, який орендар виплачує у перший місяць і який згодом буде повернуто в повному розмірі, якщо об’єкт буде повернений в колишньому стані.

У ФРН є два види орендної плати: «холодна» і «гаряча». В чому різниця?

Холодна оренда — плата за користування приміщенням без вартості послуг ЖКГ. При такій схемі орендар оплачує комунальні платежі самостійно відповідно до обсягів споживання.

Гаряча оренда — всі витрати з утримання житла, здійснює власник Він оплачує вивезення сміття, каналізацію, опалення, освітлення.

Пошук майбутніх орендарів схожий з тим, як це відбувається в Україні: можна шукати самостійно, а можна скористатися послугами ріелтора.

Висновки

Основна частина комерційної нерухомості в Німеччині — дохідні будинки. Близько 80 % німців живуть в орендованому житлі та лише 20 % у власному. Крім того, для іноземців не існує юридичних перешкод для придбання будинку. Для укладення правочину потрібно закордонний паспорт і рахунок в німецькому банку.

Ринок нерухомості пропонує й інші комерційні об’єкти: кафе, готелі, торгові центри, оздоровчі комплекси, салони. Вкладені кошти окупаються швидко завдяки сприятливим умовам ведення бізнесу на території країни. При цьому права нового власника нерухомості захищені Конституцією Німеччини.

Скільки коштує будинок в Німеччині: Відео


Статті по темі