Пошук житла в чужому місті – відмінна причина для паніки. Особливо якщо мова йде про мегаполісі, вибір варіантів в якому і шанси розоритися на цій статті витрат дуже великі. Нерухомість у великих містах Америки коштує недешево. Багато американців і емігранти проживають тут ціле життя, так і не купивши власний дах над головою. Але більша частина з них абсолютно не зациклюється на цьому питанні та спокійно живе на орендованій площі. Як зняти квартиру в Нью-Йорку у 2024 році вигідно і без пригод, спробуємо з’ясувати детально.
Як регулюються відносини між власником і орендарем житла
У Нью-Йорку багато квартир, які здаються безпосередньо, і не завжди окремою людиною, а компанією. Вибираючи квартиронаймачів, і ті й інші віддають перевагу особам, які мають стабільний дохід і благополучну кредитну історію. Мінус прибулих мігрантів в тому, що у них такої історії немає взагалі.
Достатнім вважається дохід, який у 4 рази перевищує вартість орендної плати (так зване правило 40х). Приміром, щоб орендувати квартиру за 2 000$, необхідно одержувати не менш 80 тисяч доларів на рік.
Перш ніж винаймати житло в Америці, потрібно зібрати всі документи, які зможуть підтвердити стабільність і платоспроможність:
- виписки з банківських рахунків;
- довідки з податкової;
- підтвердження всіх наявних джерел доходу та інше.
Головне завдання – довести, що через місяць гроші в вас не закінчаться. Хорошим виходом із ситуації стане порука когось з місцевих – громадянина США або володаря грін-карт або оплата за пів року оренди.
Як варіант можна зняти квартиру в Нью-Йорку на тиждень або два, поки буде відбуватися пошук основного житла. Важливе правило – потрібно розташувати до себе власника квартири. Інакше навіть при наявності коштів і хорошої кредитної історії квартиру вам ніхто не здасть.
Права орендарів в Америці водночас захищені законом. Приміром, виселити квартиронаймача, навіть якщо він перестав платити, можуть тільки на підставі судового рішення. Процес цей дуже бюрократичний і дорогий.
Заходи у вигляді заміни дверних замків, відключення електрики та інших прийомів з метою виселити мешканця є порушенням закону.
Які потрібні документи, щоб оформити оренду житла
Оренда нерухомості в Нью-Йорку передбачає підписання договору і надання певного пакету документів з боку орендаря. Найчастіше власники запитують стандартний набір:
- Посвідчення особи – ID, паспорт, тощо.
- Контакти за попереднім місцем знімання житла.
- Лист з підприємства, на якому працює потенційний мешканець. У ньому повинна бути вказана посада, термін роботи, рівень оплати праці, бонуси та премії, які отримує працівник.
- Чеки по зарплаті за останні два місяці.
- Податкові декларації за попередні 2 роки.
- Банківські виписки за останні 2 місяці.
- Відомості про інші доходи та активи.
Все перераховане потрібно підготувати заздалегідь і завжди мати при собі. Щоб зняти квартиру в центрі Нью-Йорка за привабливою ціною, потрібно бути готовим до жорсткої конкуренції, а тому буде прикро, якщо угода зірветься з причини відсутності документів.
Якщо кандидат відповідає всім вимогам, йому доведеться відразу заплатити за перший місяць оренди і залишити власнику страховий депозит (security deposit), розмір якого дорівнює місячної орендної плати.
Якщо квартиронаймач перестане платити за рахунками, власник квартири може звернутися до людини, який виступив у ролі його поручителя, за стягненням заборгованості.
Складаємо договір
Обов’язки та права сторін закріплюються договором. Його можна скачати на сайті LegalTemplates. Договір є офіційним документом, який регулює відносини між орендодавцем та мешканцем.
Вирішивши, де оселитися в Нью-Йорку, можна переходити до питання, яка саме інформація повинна бути відображена в угоді:
- Дата підписання.
- Ім’я та прізвище власника нерухомості.
- Особисті дані орендаря.
- Тип житла (квартира, будинок, кімната тощо).
- Адреса, за якою розташоване житло: штат, місто, район, вулиця, номер будинку та квартири.
- Термін оренди житла, від якого залежатиме список обов’язків, покладених на обох підписантів. На підставі даного критерію договори поділяються на фіксовані та нефіксовані. Фіксовані найчастіше укладаються на рік. Нефіксовані договори не мають кінцевої дати, укладаються на місяць і автоматично продовжуються на новий місячний термін.
- Розмір орендної плати. Тут необхідно вказати, чи можлива зміна ціни в майбутньому.
- Сума депозиту та умови, при яких він може бути використаний.
- Хто оплачує комунальні платежі.
У договір також необхідно внести додаткові пункти, в яких буде прописано:
- Чи може орендар вносити зміни в інтер’єр квартири, наприклад перефарбовувати стіни або встановлювати сигналізацію.
- Чи можна приймати гостей на нетривалий час.
- Скільки комплектів ключів буде у кожної зі сторін.
- Можна тримати у квартирі тварин.
- Чи може власник робити дрібний ремонт у відсутність мешканця.
- Можна палити у квартирі.
- Є право орендаря здати квартиру в суборенду.
Порядок вирішення спорів – обов’язковий пункт договору. Сторони повинні домовитися заздалегідь, як вони будуть виходити зі складних ситуацій – у судовому порядку (Small Claim Courts) або шляхом мирних переговорів. Слід вказати, хто буде оплачувати судові витрати, якщо справа все ж дійде до суду.
До додаткових пунктів можна віднести:
- Наявність меблів.
- Місце для паркування.
- Можливість викупу житла в майбутньому.
- За скільки часу сторони повинні повідомити один одного, якщо захочуть розірвати відносини.
- Можливість продовження договору.
Необхідно підготувати 2 примірники документа, на яких повинні стояти підписи обох сторін.
Типи житла
У Нью-Йорку за типом власності заведено виділяти три різновиди багатоквартирних будинків:
Rental Building – орендний будинок. Передбачається, що всі квартири в ньому призначені для заселення квартиронаймачами. Формально будівля може значитися на балансі якої-небудь компанії, але фактичним власником може виступати як приватна особа, так і група інвесторів, фонд та інші. Керує таким будинком і здає житло в оренду компанія, спеціально найнята для цього. Зважаючи на те, що здача в найм житла і є основною діяльністю керуючої компанії, питання про вибір мешканців вирішується дуже швидко, а значить, весь процес виглядає дещо простіше. Щоб претендувати на квартиру, потрібно заповнити бланк заяви, додати до неї необхідні документи та почекати 2-3 дні, поки буде прийнято рішення. Додатково доведеться сплатити перевірку кредитної історії (приблизно 100-120 $ за одну особу), в деяких випадках передбачена плата за розгляд пакету паперів (200-500 $).
Condominium або condo – кондомініум. Такі будинки зустрічаються дуже часто. У кожної квартири є свій власник (найчастіше приватна особа), а значить, рішення про те, хто буде проживати на його житловій площі, приймає він. Спілкування з мешканцем та вирішення організаційних питань здійснюється через агента. Особливістю даного типу житла є необхідність домовитися не тільки з власником квартири, але і з радою кондомініуму. Ця процедура має формальний характер (рада відмовити не може), але є обов’язковою. Для проходження процедури потрібно заповнити спеціальну форму й додати до неї свої документи. Процес може тривати від 7 до 30 днів. Додаткові платежі: перевірка кредитної історії – 100-120 $, розгляд документів керуючою компанією – 300-800 $, розгляд документів радою кондомініуму – 300-800 $.
Cooperative або coop – кооператив. Власником будинку є компанія, а власники розташованих у ньому квартир володіють акціями цієї компанії. Процес здачі в оренду житла у такому будинку дуже схожий на той, який характерний для кондомініуму. Різниця полягає в тому, що рада має повноваження відмовити. Крім того, більше буде пакет документів, необхідних для розгляду, і буде потрібно особисте інтерв’ю. На все може піти кілька тижнів. Загальна сума додаткових платежів становить 700-1500 $. Якщо вас зацікавила квартира-студія в Нью-Йорку в кооперативі, слід пам’ятати, що термін проживання може бути обмежено, наприклад, двома роками, якщо господар квартири володіє нею не більш 5 років.
Як шукати житло
Способів пошуку підходящого житла існує безліч. В даному випадку гарні всі засоби для досягнення поставленої мети:
- групи в соціальних мережах і форуми;
- оголошення в газетах;
- особисті знайомства та зв’язку;
- спеціалізовані сайти в інтернеті.
Електронних ресурсів у мережі можна знайти дуже багато. Це можуть бути як сайти компаній з нерухомості, так і сайти житлових комплексів, кондомініумів, орендних будинків.
Якщо точно знаєте, де хочете жити, надсилайте запит у раду конкретного будинку. Тим, хто ще не визначився, більше підійдуть загальні бази, де розміщується інформація від орендодавців з усього міста.
Наведемо кілька популярних ресурсів:
- streeteasy.com – популярний сайт нерухомості в Нью-Йорку. Тут можна знайти пропозиції від агентів власників, а також найактуальніші та ексклюзивні варіанти. Інформація оновлюється дуже швидко, а тому застарілих оголошень практично немає;
- craiglist.org – тут представлені всі види нерухомості: квартира, пентхауси, квартири в кондомініумах, приватний сектор. Фільтри дозволяють сортувати оголошення за датою публікації;
- myspacenyc.com на сайті розміщені оголошення по оренді квартир, кімнат, а також про продаж житла.
Щоб отримувати розсилку про нові варіанти, потрібно пройти реєстрацію на ресурсі. Це дозволить не упустити хороші пропозиції.
Чи стане цей пошук вашим першим досвідом у Нью-Йорку або п’ятим, не буде зайвим почати працювати з агентом. Він допоможе пройти весь шлях без зайвих помилок, нервів і грошових витрат.
Але не варто забувати про те, що й у власника квартири теж найчастіше є агент. Сценаріїв оплати комісійних може бути кілька:
- не користувалися послугами агента, знайшли житло без комісії – нічого нікому не платіть:
- не користуєтеся послугами агента, але знайшли квартиру, власник якої працює через посередника, – доведеться сплатити близько однієї місячної квартплати;
- користуєтеся послугами агента, але знайшли житло без комісії – у цьому випадку також доведеться віддати вашому помічникові суму в розмірі місячної квартплати;
- обидві сторони працюють через агентів – у цьому випадку наймач сплачує 15 % від суми річної оренди (це оплата за 1,8 місяця). Посередники поділять комісійні 50/50.
Огляд районів міста
Райони міста мають назву «боро» (borough). Дане поняття набагато ширше, ніж просто «район». Воно передбачає цілком самостійну адміністративну одиницю, що входить в конгломерацію Нью-Йорк. Таких боро в місті п’ять.
Тих, кого цікавлять райони Нью-Йорка за престижністю, важливо буде знати, що першість за рівнем життя і добробуту належить Манхеттену. Найдорожчі будинки тут розташовані в Upper East Side і Upper West Side – це два райони біля Центрального парку.
- Бувалі жителі не рекомендують Бронкс. Він вважається найбіднішим не тільки в Нью-Йорку, але і в Америці в цілому. Гуляти його вулицями ночами небезпечно.
- Але такий район є і на Манхеттені, називається він Боуер. Тут зосередилися міські нічліжки, бари, притони. Місцевих тут майже немає, а мігранти, навіть якщо і потрапляють сюди, намагаються швидше виїхати.
- Золотою серединою між Бронксом і Манхеттеном є Бруклін. Саме це зробило його одним з найбільш густонаселених районів на карті Великого яблука. Тут багато емігрантів, яких залучають демократичні ціни на житло. Цей район спочатку був заселений євреями, а пізніше сюди стали приїжджати мігранти з СНД, які облюбували собі вулицю Брайтон-Біч.
- Кращі райони Нью-Йорка для життя в розрізі цінової політики на нерухомість – Квінс і Стейтен-Айленд. І хоча ці місця мало чим схожі на той Нью-Йорк, який ви звикли бачити у фільмах, зняти житло тут можна за помірними цінами.
На який термін можна зняти житло
Оренда квартир умовно ділиться на 2 категорії – коротко- і довгострокова. Нетривалим вважається проміжок від одного дня до року.
Можна розглядати і варіант оренди до 30 днів: він регулюється законом. Після 2016 року стало можливим знімати житло на строк до 30 днів за умови, що власник буде проживати в цій же квартирі.
Оренда квартир на довготривалий термін передбачає договірні відносини від 12 до 24 місяців. Можливість подальшого знімання житла повинна обговорюватися з власником ще на етапі підготовки договору. В іншому випадку можна зіткнутися з тим, що власник і не планував здавати житло на тривалий період.
Ціни на орендоване житло
Вартість оренди квартири залежить не стільки від її розміру, скільки від району, де вона знаходиться, та від типу будинку. Може статися так, що кімната на Манхеттені обійдеться приблизно в стільки ж, скільки двокімнатна квартира в Брукліні.
На ціну також можуть впливати:
- кількість кімнат;
- впорядкованість;
- наявність опалення;
- поверх;
- інфраструктура найближчих кварталів;
- близькість транспортних розв’язок.
Найдешевша квартира в Нью-Йорку може появитися в недорогих районах – Брукліні, Бронксі, Стейтен-Айленді. Наприклад, ліжко-місце тут сьогодні може коштувати 300-400 $, кімната – від 600 $.
У середньому ціни по районам виглядають так:
| Район | Ціна за однокімнатну квартиру, в $ за 1 місяць |
|---|---|
| Бруклін | 600-900 (чим ближче до Манхеттену, тим дорожче) |
| Квінс | 1 000-1 300 |
| Стейтен-Айленд | від 1 700 |
| Бронкс | 300-1 000 |
| Манхеттен | 1 800-15 000 |
Зняти квартиру на Манхеттені недорого можна ближче до околиці – середня ціна 1 600-1 800 доларів. У районі 34-ої вулиці й 7-ї авеню ціни можуть підскочити до 4 000 $.
Найдорожче коштує житло в районі Центрального парку – від 12 тисяч доларів.
Окремі будинки в приватному секторі цікавлять тих, хто переїздить сім’ями. Потрібно бути готовим до того, що жити доведеться не в центрі міста, а для пересування краще всього відразу подумати про автомобілі.
Багато мігрантів перебираються в Стейтен-Айленд, який сьогодні представляє собою відносно тихе місце з зеленими вулицями та парками. Скільки коштує зняти будинок у США, зокрема в Нью-Йорку, залежить від його розміру та впорядкованості. Місячна плата стартує від 2 000 доларів.
Питання та відповіді
Вже на етапі пошуку в орендарів виникає багато питань щодо оренди житла у Великому яблуці. Розглянемо основні:
- Що доведеться оплачувати додатково, крім квартплати? У вартість оренди зазвичай не входять: газ і електроенергію по лічильникам, інтернет, ТБ, підтримання порядку і стрижка газонів на прилеглій до будинку території. У деяких випадках беруть гроші за місце для зберігання велосипеда. Майже завжди окремо оплачується парковка.
- Чи є у квартирі кухня та меблі? Кухня в Нью-Йорку поняття дуже умовне. Зазвичай вона розташована у великій кімнаті, яка поділена на зони: вітальня, їдальня і власне кухня. Меблів зазвичай немає. Навіть якщо на фото ви її бачили, швидше за все вона належить попереднім мешканцям. З меблями квартири зазвичай здаються в кооперативах і кондомініумах.
- Чи можна торгуватися при укладанні договору? Торг доречний. Важливо, щоб, поки господар буде думати над вашою пропозицією, не знайшовся інший мешканець, готовий найняти квартиру за початковою ціною.
- Скільки часу займає пошук? Квартиру зазвичай виставляють на ринок за місяць до того, як з’їдуть мешканці. Починати пошук краще всього за 1-2 місяці до передбачуваної дати в’їзду.
- Що краще купити в кредит або орендувати? Купівля та володіння власним житлом обійдеться трохи дешевше, ніж оренда квартири. Але потрібно бути впевненим, що ваш дохід завжди буде залишатися стабільним, що ви не втратите роботу і зможете щомісячно виконувати свої зобов’язання.
Що не завадить знати
Виїжджати на перегляд варіантів краще особисто. Не варто надто довіряти фотографій в інтернеті – вони можуть бути підробленими. Якщо реальні фото непрезентабельні або їх зовсім немає, агенти можуть використовувати чужі знімки, щоб швидше здати житло.
Іноземець, який не орієнтується у специфіці життя в Нью-Йорку, може легко потрапити в руки шахраїв. Якщо вам пропонують якусь суму перерахувати на картку в якості авансового внеску, а ключі нібито потім підвезуть, не погоджуйтеся.
Ідеально було б підписати контракт безпосередньо з власником. Якщо ні, тоді потрібно знайти ексклюзивного агента. Він зазвичай має особливе право розпоряджатися квартирами в певних будинках: значить, можна спробувати збити ціну і розмір комісійних.
Вибравши місце, де жити в Нью-Йорку недорого, будьте готові до підписання договору та внесення заставної суми. Важливо, щоб власник дав вам розписку, в якій буде вказана прописом отриманий їм внесок, адреса квартири, прізвища та імена обох сторін.
Потрібно також вказати, чи є у квартирі меблі, кондиціонер. Можна зробити фотографії вже існуючих несправностей і поломок. Заздалегідь поцікавтеся щодо сусідів – іноді цей момент може зіграти вирішальну роль в ухваленні рішення.
Корисна лексика
В процесі пошуку вам можуть знадобитися наступні слова і вирази:
| Англійський варіант | Переклад |
|---|---|
| Lease | Оренда від власника |
| Sublease | Суборенда |
| Sublet | Оренда на нетривалий термін |
| Studio | Квартира-студія |
| 1,2,3-bedroom apartment | 1,2,3-кімнатна квартира |
| Basement | Напівпідвал |
| Brownstone | Будинок, фасад якого виконаний з червоно-коричневого цегли |
| Renovated | Після ремонту |
| Unfurnished | Без меблів |
| Laundry | Пральня |
| Utilities | Комунальні платежі |
| Amenities | Зручності |
| 420 friendly | Толерантне ставлення до вживання канабісу |
| Pet-friendly | Дозволено жити з тваринами |
| Short term rent | Оренда на короткий строк |
| АС | Кондиціонер |
| Roommate | Сусід по квартирі |
| Queer friendly | Допускається заселення гей-пари. |
Підсумки
Питання житла у Нью-Йорку потрібно починати вирішувати за місяць-два до передбачуваного в’їзду. Але щоб орендувати квартиру, доведеться показати кредитну історію і дохід, який має в кілька разів перевищувати розмір орендної плати.
Відносини між мешканцем і орендодавцем прописуються в договорі. Термін оренди зазвичай становить 1-2 роки. Вартість залежить від району. Найдорожче житло розташоване на Манхеттені.
