Особливості ринку житлової і комерційної нерухомості в Берліні

Придбання нерухомості в Німеччині протягом кількох останніх років перетворилося у вигідне капіталовкладення. Ціни та орендні ставки на житлову нерухомість тут щорічно зростають від 2 до 6 % залежно від первинності або вторинності житлового фонду, федеральної землі. Нерухомість у Берліні робить привабливою не тільки те, що це місто – друге за кількістю населення в Європі, столиця Німеччини, великий економічний і фінансовий центр. Берлін – це місто науки та культури, туризму, університетів та інноваційних технологій. Крім того, тут є всі умови для комфортного проживання у 2024 році.

Ринок нерухомості Берліна

Ринок нерухомості в Берліні характеризується тими ж рисами, що і в цілому по Німеччині. Так, наприклад, головна особливість німецької нерухомості — це стабільність цін, без стрибків вгору і падінь вниз. Здача нерухомості в оренду приносить невисокі дивіденди (від 4 до 7 % в рік), зате несе в собі мінімальний ризик і забезпечує отримання помірного, але стабільного доходу.

Разом з тим, не слід забувати, що Берлін — це особливе місто. Тут поряд з общегерманскими тенденціями присутні свої, властиві тільки йому нюанси. Ці особливості слід знати і враховувати при розгляді варіантів покупки квартири в Берліні.

Оцінюючи ринок нерухомості в столиці Німеччини, передусім слід зупинитися на цінах. Відразу варто відзначити, що це один з найбільш привабливих факторів.

Просте порівняння берлінських цін з цінами на нерухомість в Лондоні, Парижі, Римі і в інших столицях Європи показує, що вартість одного квадратного метра житла тут удвічі менша – близько 4000 євро.

Серед найбільших міст Німеччини ціни на житлову нерухомість в Берліні займають шосте місце по дорожнечі, поступаючись Мюнхена, Франкфурта-на-Майні, Гамбурга, Штутгарту і Дюссельдорфа.

Цей факт, навіть з урахуванням того, що в минулому році в Берліні ціни на нерухомість зросли в середньому на 9,6 % (це найвищий показник по Німеччині), показує наявність певного запасу для подальшого розвитку ринку нерухомості. Відставання в цінах буде зберігатися ще деякий час – принаймні, найближчі два роки, що відкриває можливості для вигідних інвестицій.

Берлін надає вибір: нерухомість від забудовника, житло у вторинному фонді, квартири та будинки на будь-який смак і фінансові можливості. Мінімальні ціни починаються від 800 євро. В елітних будинках в центральних районах міста і новобудовах — від 3000 до 7000 євро за квадратний метр.

Наступна особливість берлінського ринку нерухомості — великі відмінності в якості житла і ціни на нього в колишніх секторах Західного і Східного Берліна.

Східний Берлін, який несе на собі відбиток соціалістичної спадщини НДР, пропонує нерухомість за більш низькими цінами, ніж у західній частині міста. Тут ще можна купити житло недорого (від 800 до 1500 євро за квадратний метр), але слід враховувати, що його якість і зручність будуть сильно поступатися квартир у Західному Берліні.

На цінову політику також впливає район, в якому знаходиться нерухомість (є престижні та не дуже), і ступінь доступності міської транспортної інфраструктури. Так, найбільш активно ринок нерухомості розвивається в районі кільця берлінської міської електрички (Ring Bahn).

Яскрава особливість ринку нерухомості в Берліні — наявність великої кількості житла, яке було споруджено ще в кайзерівські часи. Попит на такі будинки великий: попри свій вік, вони знаходяться в центральних районах міста, відреставровані, всі комунікації в них замінені на сучасні.

Квартири в таких будинках мають товсті стіни, високі стелі, комфортні для проживання, і вартість вторинного житла тут може досягати за один квадратний метр від 2000 до 3000 євро.

Ще одна відмінність Берліна полягає в тому, що тут спостерігається постійне зростання населення, особливо в районах Панків і Ліхтенберг, але його купівельна спроможність поступається іншим мегаполісам Німеччини.

85 % жителів Берліна проживає в орендованому житлі. В останні кілька років намітилася тенденція скорочення тієї частини житлового фонду, яка раніше здавалася в оренду. Мова йде про тисячі квартир: інвестори, викуповуючи більш дешеве житло, вкладають в нього капітали, переробляють в елітні апартаменти та продають заможним іноземцям.

Це, а також підвищення орендних цін (2016 — 11,6 євро, 2017 — 12 євро, 2018 — 12,3 євро за квадратний метр), змушує берлінців шукати більш доступне житло на околицях міста і направляти протести в міську адміністрацію.

Щоб зменшити дефіцит житла, особливо економ-класу, в Берліні необхідно щорічно вводити в експлуатацію десять тисяч квартир; в минулому році було видано дозволів на будівництво тільки 4420 об’єктів.

Одна з причин неможливості будувати більше — дефіцит землі. Це також призвело до зростання цін на землю. Так, у 2015 році середня ціна на земельну ділянку становила 480 євро за квадратний метр, у 2016 році піднялася до 650 євро.

Цікавий факт. У Берліні відсутній звичний для більшості столиць світу єдиний центр. Після завершення Другої світової війни і поділу Берліна на дві зони, в кожній з них був свій центр. У Східній центром став старий міський район Берлін-Мітте (Berlin-Mitte), у Західній – передмістя Шарлоттенбург (Charlottenburg). Сьогодні йде формування нового центру Берліна — в районі площі Постдамер-Плац (Potsdamer Platz).

Головними дійовими особами на ринку берлінської нерухомості виступають:

• німецькі фірми, які інвестують у нерухомість;
• німецькі громадяни, які бажають зберегти свої заощадження та отримати якийсь стабільний дохід;
• іноземні інвестори; громадяни РФ становлять серед них 5 %.

Німецькі банки охоче надають кредити громадянам ФРН, так і іноземцям: іпотечні відсотки тут одні з найнижчих в Європі — від 0,8 до 2 % для громадян Німеччини та 3-5 % – для іноземних громадян.

Адміністративний поділ Берліна

Берлін прирівнюється за своїм статусом до федеральної землі, він займає територію в 893 кв. км. Адміністративно-територіальний устрій міста охоплює 12 округів (Bezirk), які, у свою чергу, поділяються на 95 районів (Ortsteile).

Середні ціни на нерухомість в Берліні:

Mitte – «Серце Берліна»

Розкинувся округ Мітте (Mitte) в самому центрі Берліна на обох берегах Шпрее. Він одночасно є центром культурної, ділової, політичної та туристичному житті міста. Під час Другої світової війни округ практично весь був зруйнований, відновлення завершилося в 1990-х роках: Фрідріхштрассе, Хакські палаци, Рейхсканцелярия, Александерплац.

Район рясніє визначними пам’ятками (Бранденбурзькі ворота, галерея Лафайєт, Музейний острів та інші), ресторанами, кабаре, концертними залами. Тут же знаходяться урядові установи.

Ціни на нерухомість в окрузі – найвищі в Берліні; особливо дорога тут нерухомість вторинного житлового фонду. Розмір ставок коливається в залежності від району і в середньому становить від 4800 до 8500 євро за кв. м. Однокімнатна квартира (38 кв. м) може коштувати від 200 до 300 тисяч євро.

Оренда житлового приміщення обійдеться від 14-29 євро за квадратний метр в місяць і вище. Так, вартість оренди нової однокімнатної квартири без урахування комунальних послуг (18 кв. м) у центрі може досягати 522 євро в місяць, нового таунхауса (100 кв. м) — 1850 євро.

Фрідріхсхайн-Кройцберг

З середини 1960-х рр. район Кройцберг (Friedrichshain-Kreuzberg) перетворився в столицю молодіжних субкультурних рухів (хіпі, скінхеди, панки). Відтоді тут проживає багато молоді, студентів. У 2001 році до району був приєднаний східний регіон Фрідріхсхайн.

Сьогодні тут найбільша густота населення в Берліні – вона втричі перевищує середній показник по місту. Саме тут сконцентрована велика частина нічних клубів, барів і просто забігайлівок, хостелів.

70 % всіх новобудов (понад 4000 квартир) в окрузі буде побудовано в Фридрихсхайне. Вартість квартири в новобудовах — від 3 до 6 тисяч євро за кв. м, на вторинному ринку — від 2500 до 6500 євро. Так, 2-кімнатна квартира (55,5 кв. м) 1920 року побудови варто 292 тисячі євро. Оренда становить від 12 до 14 євро за кв. м в місяць.

Панков – місце, де живе берлінська богема

Панков (Pankow) займає друге місце серед округів Берліна по площі та перше за чисельністю населення — 400 тисяч жителів, в основному заможні громадяни Німеччини, етнічні німці. Відрізняє округ велику кількість скверів, парків, ставків, хороша екологічна ситуація. Раніше в цьому районі проживали керівники НДР. Більшість будинків було побудовано в першій половині ХХ століття, серед них понад 300 пам’яток культури.

Ціни на нерухомість і оренду високі, особливо в районі Пренцлауер-Берг: в новобудовах — від 3 до 6 тисяч євро за кв. м, в старих будинках — від 2500 до 4500. В окрузі є потенціал вільних ділянок під будівництво. Вартість за оренду варіюється від 10 до 13,30 євро за кв. м. В районі Панков однокімнатна квартира (36 кв. м) обійдеться в 374 євро в місяць, в Пренцлауер-Берге така ж квартира — 482 євро.

Шарлоттенбург-Вільмерсдорф – елітний центр

Шарлоттенбург (Charlottenburg-Wilmersdorf) — один з найфешенебельніших районів, займає четверте місце за кількістю жителів. Тут зосереджено безліч бутиків, ресторанів, готелів, офісних будівель. В окрузі знаходяться Шарлоттенбургський палац, Олімпійський стадіон, Берлінська опера.

Найпрестижніший район — Груневальд. На берегах озер Ванзеє і Николасзее, в лісовому масиві розташовані елітні будинки. Площа квартир перевищує середній показник по місту.

Щільна забудова. Новобудови ведуться тільки в сегменті «преміум».

Ціни на нерухомість — одні з найвищих у Берліні: на нові квартири вони стартують від 5000 євро за кв. м. Ціна скромній двокімнатній вілли з басейном 2016 року побудови (46 кв. м) в районі Вільмерсдорф становить 3544 євро за кв. м, у Грюневальда — від 6040 євро і вище.

Вторинний житловий фонд — від 4500 до 8500 євро за кв. м. Орендні ціни, без урахування оплати комунальних послуг, — від 12,41 до 13,90 євро за кв. м.

Шпандау

Шпандау (Spandau) – найменш заселений округ Берліна з найнижчими цінами на нерухомість. Округ розташований в стороні від транспортних комунікацій. З 2016 року намітилася тенденція до зростання цін на 27 %. Так, сьогодні нові квартири продаються за цінами від 3000 до 6000 євро за кв. м (з п’ятирічною гарантією якості).

Старі квартири — від 2500 до 4500 євро за кв. м.

Оренда однокімнатної квартири (37 кв. м) 1900 року споруди обійдеться у 86,50 євро на місяць, аналогічної квартири, але 1954 року побудови — 89 євро.

Округ славиться парками та озерами, ідеальними умовами для відпочинку на природі. Щорічно тисячі туристів і жителів Берліна збираються тут на різдвяному ярмарку.

Серед пам’яток особливе місце займає дванадцятигранний Цитадель XIII-XVI ст. і Старе місто. Тут же знаходиться і в’язниця для колишніх нацистів Шпандау.

Steglitz-Целендорф

Округ Steglitz-Целендорф (Steglitz-Zehlendorf) розташований на південно-заході міста і відноситься до числа найбільш престижних. Рясніє парками, лісами, озерами. Саме тут розташовані вілли, особняки та 5-кімнатні будинку в Берліні.

Озеро Гроссе-Ванзеє славиться яхтовими регатами й пляжем Штрандбад, на якому може відпочити будь-берлінець.

В Далеме знаходяться Вільний університет Берліна, ботанічний сад, 46-метрова вежа Bierpinsel. Будівельних проектів трохи — 9 (на 675 квартир). Причина — відсутність вільних земель для будівництва.

Нові квартири продаються за ціною від 4500 євро за кв. м, вторинний житловий фонд — від 3 тисяч до 8500 кв. м.

В районі Целендорф ціни на нерухомість вище. Так, елітна вілла (470 кв. м) 2001 року будівлі буде коштувати 2 млн. 495 тисяч євро, а вілла 1922 року побудови (310 кв. м) — 1 млн. 249 тисяч.

Оренда житла тут становить від 10,50 до 13 євро за кв. м.

Темпельхоф-Шенеберг

Темпельхоф-Шенеберг (Tempelhof-Schoneberg) – другий за кількістю населення округ розташований на півдні Берліна. Це типовий європейський район: недалеко від центру, ринок нерухомості може задовольнити будь-який смак: старовинні споруди, елітні будинки, таунхауси, висотки. Відповідно, ціни нового житлового фонду складають 3000-6000 євро за кв. м. Вторинний житловий фонд дешевше: від 2500 до 4500 євро за кв. м.

Орендна ціна щороку зростає: від 8,50 євро у 2014 р. до 12,20 євро за кв. метр у 2017 р.

Культурне життя насичене – концертні майданчики, торгово-розважальні центри, зоопарк, є також безліч магазинів, барів, нічних клубів.

В окрузі великий відсоток студентської молоді. Про рівень безпеки та толерантності говорить факт, що це самий «гомосексуальний» район Берліна. Саме тут проживає більшість представників нетрадиційної сексуальності, які переїхали до Німеччини з США, Анлии, Італії та інших країн.

Найбільш активно забудовується район Шенеберг.

Нойкельн – турецький Берлін

Нойкельн (Neukolln) — найбільш багатонаціональне округ Берліна, він має славу найбільш криміногенного району в місті. Приблизно третину населення становлять вихідці з Туреччини, арабських країн, Польщі, Румунії. Тут також проживає багато молоді та студентів.

Ціни на нерухомість економ-класу тут були раніше одними з найнижчих в Берліні. З 2016 року ситуація змінилася і темпи зростання цін, а також орендної плати на житло перевищили 17 %, випередивши інші округи Берліна.

Сьогодні ціни на нові квартири тут досягли рівня 3000-4500 євро за кв. м, на старі квартири — від 2000 до 4000 євро.

Ціни на будинки — від 1200 євро за кв. м. Оренда приватного 5-кімнатного будинку (130 кв. м) 2015 року споруди обійдеться у 1650 євро в місяць.

В окрузі активно ведеться будівництво.

Нойкельн майже не постраждав від бомбардувань під час Другої світової війни, завдяки чому збереглася велика кількість будівель будівлі кінця XVIII-XIX століть.

Трептов-Кепенік

Округ (Treptow-Kopenick) – найбільший в Берліні. Щільність населення тут найменша в місті. Більшу частину території цього периферійного округу займають лісові масиви, парки (найвідоміший з них — Трептовер), озера і річки.

Деяка віддаленість від центру має і позитивні риси: свіже повітря, сприятлива екологічна обстановка. Це зробило округ улюбленим місцем відпочинку берлінців.

З визначних пам’яток можна згадати скульптури Molecule Man (символ об’єднання Німеччини), пам’ятник радянському воїну-визволителю.

В районі Кепенік є палац у стилі бароко, ратуша, величезна кількість кафе, пивних, ресторанів.

Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду не сильно відрізняються від решти округів — від 3000 до 6500 євро за кв. м. На нові комфортабельні квартири (Кепенік) — від 4000 до 8500 євро.

З периферійних округів саме тут найбільші новобудови Берліна: 38 проектів на 5700 квартир. Орендні ціни поки ще доступні — від 8,92 до 11,34 євро за кв. м.

Марцано-Хеллерсдорф

Марцано-Хеллерсдорф (Marzahn-Hellersdorf) не користується особливою популярністю у туристів, хоча тут розташовані палацовий парк Бісдорф і парк Марцано. Це типовий спальний район з типовими панельними будинками, які були побудовані ще в епоху НДР.

Округ часто називають найбільшим україномовним, тут проживає багато вихідців з СНД.

З 1990-х років почалася модернізація житлового фонду в Марцане. Вторинний житловий фонд тут дешевше — від 2000 до 3000 євро за кв. м., новобудови дорожче — від 2500 до 4000 євро.

Орендна плата найбільш доступна в Берліні, хоча у 2016 році зросла на 10,6 %: 8,50—8,60 євро за кв. м.

Купівля житлового будинку (150 кв. м) 1982 року побудови обійдеться у 295 тисяч євро.

Ліхтенберг – «Берлін в мініатюрі»

Східний округ Берліна Ліхтенберг (Lichtenberg) (недалеко від Александерплац) — самий швидко зростаючий район міста. Майже половина населення округу — вихідці з держав СНД.

Округ займає лідируюче місце за кількістю новобудов — на 100 тисяч жителів припадає 2 920 квартир (в цілому по місту — 890).

Округ представляє собою невелику модель Берліна. Тут всього потроху: ділові квартали, супермаркети, ресторани, кафе, пивні, зоопарк Фрідріхсфельде, старовинний замок, музей історії війни Берлін-Карлхорст.

Ціни на житло тут аналогічні цінам в Марцано-Хеллерсдорф. Місячне проживання в триповерховому будинку (154 кв. м) 2014 року побудови коштуватиме 1498 євро. Плата за оренду житлової нерухомості в окрузі становить в середньому від 10 до 12 євро за кв. м в місяць.

Райниккендорф – пікнік в порту

Периферійний округ Райнікендорф (Reinickendorf) розташований у північно-західній частині Берліна. Велика частина округу зайнята промисловою зоною, лісами та озерами. Ця обставина позначається на цінах на нерухомість в окрузі, вони менш високі, у порівнянні з іншими районами Берліна: від 3000 євро за кв. м в новобудовах і 2500-4500 — в старому житловому фонді.

Низькі темпи будівництва: вільної землі під будівництво житла не вистачає.

З визначних пам’яток варто згадати палац Тегель і центр культури та розваг «Тегельский порт». На берегах озер і на острові Гумбольдт розташовано кілька житлових комплексів. Вартість квартири тут складає в середньому близько 3400 тис. євро за кв. м., оренди — до 10,35 євро за кв. м. Варто зауважити, що ці показники мають тенденцію до збільшення.

Комерційна нерухомість: ризики та особливості

Берлін (як і Німеччина в цілому) приваблює іноземних інвесторів такими факторами, як:

• стабільність і мінімізація ризику – протягом десятиліть німецька економіка розвивається без криз, обвалів цін на нерухомість;
• порядок і дотримання законів – всі механізми, пов’язані з купівлею, оформленням документів, подальшою здачею в оренду, налагоджені до автоматизму, відсутні дискримінація або обмеження для іноземних інвесторів;
• стабільне зростання цін на нерухомість (важливо скористатися моментом, поки ціни не досягли свого піку);
• доступність – можливо знайти об’єкт для інвестування, володіючи бюджетом до 100 тисяч євро, низькі процентні ставки на кредити. Середній чек для інвесторів — 200-300 тисяч євро за квартиру.

Статистика показує, що іноземні громадяни найчастіше вкладають кошти в:

• офіси – у зв’язку зі збільшенням орендної плати прибутковість зменшилася до 3-4 % на рік;
• торговельну нерухомість – приносить до 3-4 % доходу на рік, але є тенденція до зниження прибутковості;
• складські приміщення – до 5-6 % річних;
• житло для подальшої здачі в оренду. Зростання цін на житло викликав і зростання орендних ставок, у зв’язку з чим прибутковість становить від 5 до 7 % прибутку в рік.

Таким чином, найбільш вигідна для інвестицій комерційна нерухомість в Берліні сьогодні представлена прибутковими будинками: мається на увазі покупка всього будинку цілком, квартир на окремому поверсі або окремого під’їзду.

Сучасні тенденції на ринку нерухомості в Берліні говорять про продовження зростання орендних ставок: посилення міграційних процесів, дефіцит житла і вільних площ для будівництва та інші фактори не будуть сприяти їх зниженню.

Німецький житловий фонд, у тому числі і вторинний, відрізняється високими стандартами і якістю. Довгострокові договори про оренду (від 5 років і більше) дозволяють прогнозувати дохід від 5 до 7 % в рік.

Інший вид інвестицій, більш вигідний, але і з великим ризиком — купівля ділянок під будівництво нових будинків; з подорожчанням землі прибутковість таких проектів знизилася з 18 до 12 % у рік.

Середній варіант — коли інвестор, взявши кредит, після завершення будівництва житла (особливо невеликих квартир у 20-30 м²) не продає його. Будинок в цьому випадку залишається в інвестора, який здає квартири в оренду. Кредит, що рефінансується за більш низькою ставкою, а плата за оренду покриває всі кредитні платежі.

Підіб’ємо підсумки

Придбання громадянами з СНД нерухомості в Берліні, з урахуванням сформованої на ринку ситуації, – перспективне вкладення капіталу. Економічна доцільність не викликає жодних сумнівів: ціни в Берліні поки ще не наздогнали інші європейські столиці, німецька економіка розвивається стабільно, діє політика сприяння іноземним інвесторам з боку уряду і банків.

Прибутковий будинок принесе стабільний гарантований дохід у 5-7 % річних при відсутності ризиків, продаж котеджів — до 12 % з мінімальним ризиком.

Крім економічної складової, володіння берлінської нерухомістю має і додаткові плюси: жити в Берліні комфортно і приємно, а власнику нерухомості легше отримати багаторазову візу в Німеччину або ВНП.

Ціни на нерухомість в Берліні залежать від престижності районів. Найбільш привабливі — Мітте, Шарлотенбург, Груневальд, Целендорф. Впливають на рівень цін близькість до центру і транспортних комунікацій, час спорудження житла: більш високі ціни на будівлі, які були побудовані до 1920-х рр. і після 2015 р.

Нерухомість в Берліні: Відео