Купівля житла за кордоном – важлива подія в житті кожного інвестора. Але після укладення угоди клопоту у нового власника не зменшиться. Навпаки, з цього моменту йому доведеться піклуватися про своє придбання з урахуванням місцевих законів і правил. Ось тут якраз і стане в пригоді мати на місці особистого представника, який позбавить від турбот, спричинених набранням право володіння об’єктом, і допоможе витягти максимальну вигоду зі здачі орендарям. Вивчити, на яких принципах будується управління нерухомістю в Німеччині у 2024 році, необхідно всім, хто має намір придбати тут деяку кількість квадратних метрів.
Довірче управління: що ховається за поняттям
Такий термін, як «довірче управління», використовується в певних колах в більшій частині країн світу. У всякому разі, законодавства розвинених держав неодмінно оперують ним, коли мова йде про передачу частини прав власника нерухомим майном іншій особі. Найчастіше спектр цих прав стосується всіх дій з нею за винятком процедури відчуження. Такими повноваженнями довірена особа не наділяється.
Потреба в управлінні виникає у зв’язку з тим, що іноземний громадянин не може весь час перебувати у країні, де розташований його будинок. У всякому разі, у німецькому державі факт набуття права власності не дає можливості отримати ВНЖ. Так, він характеризує власника з вигідної сторони, але не забезпечує резидентство.
Перебуваючи у своїй рідній країні, щасливий володар закордонної нерухомості не зможе відстежувати своєчасне внесення оплати за комунальні послуги, внесення коштів у рахунок оренди квартиронаймачами, стежити за акуратним звертанням з квартирою в цілому. Все це бере на себе офіційний представник.
Таким чином, довіреної компанії належить:
- вести листування з усіма мають відношення до житлового об’єкту сторонами – наймачами житла, власником, комунальними службами, виконавчими органами на місцях;
- проводити всі супутні платежі, здійснювати контроль виплат за договором оренди;
- надавати звіт власнику за всіма фінансовими операціями;
- приймати скарги від квартиронаймачів;
- отримувати пошту;
- забезпечувати ремонт приміщення (оплата за матеріали та робочу силу вноситься окремо);
- підшукувати нових орендарів при необхідності.
Звідси випливає, що уповноважений представник займається усіма технічними та економічними питаннями, пов’язаними з управлінням нерухомим майном, так, як це робив би сам власник, май він можливість постійно перебувати на одній території зі своєю власністю.
Що слід враховувати, вибираючи об’єкт для покупки
Якщо цей рік ознаменується для вас покупкою закордонної нерухомості, не забудьте, що успішну операцію можна вважати не лише в тому випадку, коли вам трапиться щось за хорошою ціною. У більшості випадків значення має і сам об’єкт. Перш ніж зупинити свій вибір на чому-небудь, візьміть до уваги наступні характеристики:
- місце розташування будинку або квартири. У великих містах Німеччини дуже складно придбати незатребуване житло. Якщо ви вирішили придбати в таких містах, як Берлін та Мюнхен, ви завжди зможете здати це житло. Чого не скажеш про сільську місцевість.
- якість споруди. Всупереч тому, що всі в цій країні так добре, ймовірність потрапити на старий або неякісний об’єкт дуже висока. Це означає, що вам належить дізнатися все про вашу покупку: дата будівництва, по можливості інформацію про використовувані матеріали, інфраструктура будинку, фасад та інші технічні характеристики. Особливу увагу приділіть даху, опалення, стін. Уточніть, як давно проводилися останні ремонтні роботи, які переобладнання були здійснені після будівництва. Можливо, були порушені опорні стіни або утеплена підлога;
- відповідність запитуваної вартості ринку в даному регіоні. Дуже часто вона буває завищеною, що є особистою примхою колишніх власників;
- уважно вивчіть укладення зборів власників приміщення. Іноді вони можуть містити в собі дуже корисну інформацію;
- проаналізуйте комунальні платежі. Має значення, наскільки регулярно вони вносилися, не оплачувалися вони за завищеним тарифом. Якщо такий факт мав місце, потрібно з’ясувати, чому. Може виявитися, що попередні власники перебувають на стадії судового розгляду по даному питанню;
- уточнити, скільки людина володіє житлом на момент продажу.
Перед днем операції у вас не повинно залишатися ні найменших сумнівів щодо вашої покупки.
Які обов’язки покладаються на компанію
Основна мета покупця як інвестора – отримання найбільшого прибутку від свого придбання. Цілком логічно, що хочеться знайти наймачів, які б регулярно вносили плату за проживання, дбайливо використовували ввірене їм майно і не смикали орендодавця по всяких дрібних питань. У зв’язку з цим важливо розуміти, рішення яких задач ви можете покласти на вашого представника у Німеччині.
Комерційні аспекти
Для початку розберемося з комерційними нюансами, які бере на себе посередник:
- Відкриття рахунку в банку. Іноді довіритель допускає використання рахунку, на якому компанія, що керує зможе проводити всі операції в онлайн-режимі. При цьому довірена особа лише управляє орендних рахунком, не отримуючи право використовувати надходять на нього кошти на власні потреби.
- Контроль надходження платежів за оренду.
- Відправлення попереджень орендарям, якщо вони вчасно не оплатили своє проживання.
- Оплата всіх поточних витрат: податки, кредит, різного роду послуги. Виплати проводяться з орендного рахунку, якщо є в наявності всі необхідні документи та гроші.
- Здійснення щорічного перерахунку по споживанню комунальних послуг в уповноважених організаціях – вода, газ, опалення, електрика.
- Щорічна звірка експлуатаційних витрат з наймачами квартири.
- Надання звітів за всіма платежами.
- Відстеження надходжень і зберігання застав у фонд оплати за проживання.
- Надання звітів власнику нерухомості, якщо відбулися деякі зміни з рахунком.
- Щорічний звіт перед орендодавцем про рух коштів на орендному рахунку.
Розв’язання технічних питань
Крім питань фінансового характеру компанія бере на себе вирішення всіх технічних моментів, з якими неминуче доводиться стикатися, маючи справу з будівлями та спорудами. Зокрема, власник може розраховувати на сприяння у наступному:
- Організація та здійснення ремонтних робіт різної спрямованості, як планових, так і позапланових. Це може бути оновлення застарілих або прийшли в непридатність систем комунікації або деталей самої споруди. Сюди ж можна віднести й ремонт, який знадобився в результаті виникнення аварійної ситуації.
- Вжиття необхідних заходів для економії та оптимізації споживаних ресурсів.
Даний перелік обов’язків не є повним. Залежати він буде від особистих вимог власника нерухомості та від характеристик самого об’єкта.
Юридичні та представницькі питання
Найскладнішою можна вважати юридичну сферу, зачіпає взаємини з законами чужої країни. Не маючи належних знань, досвіду та володіння німецькою мовою, власник житлового або комерційного приміщення може опинитися в досить невигідній для себе ситуації. Адже законодавство ФРН може мати безліч підводних каменів, обійти які здатна тільки людина, яка добре про них обізнаний. Отже, в юридичному плані компанії, що керує доведеться стикатися з такими моментами:
- Представляти інтереси власника в усіх державних органах та інших структурах, які мають відношення до питання володіння нерухомістю.
- Проводити переговори з третіми особами та наймачами з метою оптимізації управління об’єктом
- Ставити орендарів до відома про підвищення орендної плати після того, як вона буде узгоджена з власником.
- Укладати та розривати договори оренди від імені власника житла.
- Вести листування і зберігати всю кореспонденцію, що стосується довіреного об’єкта. Надавати власнику копії отриманих листів і повідомлень.
- Працювати зі страховиками, якщо виникають страхові випадки.
- Взаємодіяти з адвокатами, коли потрібно їхнього втручання.
Даний список не є остаточним. Повний перелік буде обумовлений особливостями будівлі і його станом.
Як переконатися, що ви довіряєте професіоналам власність
Враховуючи важливість питань, які доведеться довірити стороннім особам, цілком логічно припустити, що основною турботою власника нерухомості є правильний вибір компанії. І тут важливо пам’ятати кілька моментів:
- у більшості випадків послугу з управління об’єктом надає агентство нерухомості, через яке ви здійснюєте покупку. Це одна з післяпродажних послуг, що надаються посередниками.
- якщо мова йде про будівлі, яке призначене для бізнесу, тобто про комерційної нерухомості, то, як правило, власник сам бере на себе відповідальність за управління нею. Це вигідніше, дешевше і надійніше. Якщо виникає необхідність все ж найняти довірена особа, в цьому випадку власник має право самостійно вирішувати, кому саме віддасть перевагу.
- у разі купівлі квартири справи йдуть трохи інакше. Пов’язано це з тим, що набувається тільки частина будови. Тому вплинути на вибір довіреної особи можна буде тільки опосередковано. Зазвичай він визначається шляхом голосування на загальних зборах власників.
Отже, як же зробити так, щоб ваша власність потрапила в надійні руки? Безперечно одне – вам знадобиться організація з відмінною репутацією. Уточніть для початку, скільки вже об’єктів знаходиться під опікою зацікавив вас посередника.
Щоб переконатися, що ваша власність потрапить в руки професіоналів, попросіть у них контакти клієнтів, з якими вони вже співпрацюють.
Окрему увагу приділіть витрат на оплату послуг посередника. Вона не повинна дуже відрізнятися від тих, які існують у даний момент на німецькому ринку. Для цього промоніторте ситуацію і дізнатися, у скільки оцінюють свою роботу інші фірми.
Ще один аспект – умови договору. Компанії, які не надто сумлінно виконують свої обов’язки, зазвичай схильні підписувати документ без права припинення відносин. Такий компаньйон вам точно не підійде.
Перевагу віддайте тим, хто допускає розірвання контракту протягом одного місяця. У такому випадку компанія буде зацікавлена в тому, щоб утримати вас. А ось якщо угода буде укладена на тривалий термін, ніхто не ризикує бути звільненим за неякісну роботу, а ви отримаєте тільки нові проблеми замість їх вирішення.
Потрудіться з’ясувати, чим саме займається компанія. Так, скажімо, в Баварії налічується близько 80 офісів, що надають послуги у цій сфері. Але більша частина з них здійснює різноспрямовану діяльність, займаючись одночасно і нерухомістю, і туризмом, та орендою авто.
Для іноземного інвестора більше підійде фірма, яка має вузьку спеціалізацію. Це гарантія того, що вона краще знайома з ринком, який вас цікавить.
І ще один важливий момент – участь вибраного вами посередника у профільних організаціях, а саме Асоціації керівників фірм та Суспільстві щодо захисту прав споживачів.
Підсумки
Купуючи нерухому власність за кордоном, приготуйтеся до того, що вам знадобиться посередник, який візьме на себе турботу про об’єкт вашої покупки. У Німеччині таку послугу надають компанії, що керує. Але перш ніж укласти договір з однією з них, візьміть до уваги наступні моменти:
- професійний посередник бере на себе вирішення всіх поточних завдань – юридичних, технічних, фінансових;
- довірена особа, згідно з підписаною угодою, отримує право розв’язувати всі питання від особи власника, крім відчуження майна;
- вибираючи фахівців, попросіть їх надати рекомендації, вивчіть історію їх роботи, переконайтеся, що вони є членами профільних асоціацій.
А от чи зможете ви самостійно вибрати, кому довірити свою покупку, буде залежати від типу об’єкта і вашої частки участі у володінні ним.
