Як купити нерухомість в Ізраїлі

Для більшості репатріантів питання, як купити нерухомість в Ізраїлі у 2024 році, має особливу актуальність. По-перше, наявність власного житла в новій країні проживання допоможе вирішити багато соціально-побутових проблем. По-друге, безперервне імміграційний потік в Ізраїль підтримує постійний попит та високі ціни на нерухомість, що перетворює купівлю житла або комерційного приміщення в вигідну інвестицію. Крім того, для нових репатріантів передбачені податкові пільги, що робить покупку вигідною.

Стан ринку нерухомості в Ізраїлі

Ізраїльський ринок нерухомості ставши найбільшим сектором економіки країни та протягом останніх 30 років демонструє активні зростання. Великий вплив на розвиток ринку нерухомості надає ті, що вся земля в країні розділена на два сектори: приватний (10 % від усього обсягу земель) і державний.

Операції з нерухомістю на приватних землях не підлягають ніяким обмеженням, у тому числі їх можуть вільно купувати іноземці. В купівлі-продажу житла на державній землі, в тому числі приватизованої, існують такі особливості:

• земля передається на правах довгострокової оренди (зазвичай на 49 років, максимум — до 99);
• вчиняти правочини можуть лише громадяни країни та особи, які мають право на репатріацію;
• для купівлі землі або будівлі потрібен дозвіл Земельного управління;
• покупка квартири в Ізраїлі на приватизованих державних землях передбачає автоматичне продовження строку оренди;
• покупка нерухомості на неприватизованих державних землях передбачає виплату державі щорічної ренти та право держави не продовжити оренду після закінчення її терміну.

Серед головних тенденцій розвитку ізраїльського ринку нерухомості слід виділити:

• високі ціни на нерухомість і їх стабільне зростання — з кожним роком купити дешеве житло в Ізраїлі все важче. Тільки протягом 10 останніх років зростання цін в залежності від регіону становить від 100 до 300 %;
• чітке податкове регулювання;
• сприятливу іпотечну політику;
• пільги для репатріантів;
• різке перевищення попиту над пропозицією;
• широкий спектр пропозицій об’єктів нерухомості;
• високий розкид цін та їх залежність від регіонів;
• низькі темпи забудови;
• велика кількість іноземних покупців «запасного» житла, яке може використовуватися роками.

Цікавий факт. Уряд Ізраїлю в умовах дефіциту житла спробував знизити кількість порожніх квартир за допомогою введення податку на володіння третім і більш об’єднання об’єктом нерухомості в розмірі 1 % від вартості (але не більше 18 тис. шекелів). У 2017 р. цей податок був скасований.

Пропозиції ізраїльського ринку нерухомості

Ринок нерухомості в Ізраїлі різноманітний і готовий запропонувати кожному покупцеві великий вибір об’єктів як первинного, так і вторинного сектора. 48 % всіх у рік припадає на житло економкласу, 42 % — на комерційну нерухомість і 10 % — на елітне житло.

Найбільшою популярністю серед житлового сегмента користуються:

• міські апартаменти з 3-4 кімнат. Одно– та двокімнатні варіанти в Ізраїлі не користуються попитом;
• окремі будинки з натурального дерева;
• приміські таунхауси;
• вілли;
• невеликі дачні котеджі — циммеры на півночі Ізраїлю.

Більше 90 % від числа всіх у рік в країні припадає на Тель-Авів, Герцлію-Петуах, Єрусалим і Нетанію. У великих містах існує постійний попит на офіси. Найбільшу інвестиційну привабливість мають великі приміщення на етапі будівництва.

Ціни на квартири в Ізраїлі містами сильно різняться і залежать від ряду факторів — регіону, району міста, планування, споруди, близькості до моря та ін.

Купівля житла вторинного фонду, збудованого до 1980 р., в Ізраїлі може навіть принести гарний прибуток (до 50 % від вартості квартири). Це станеться, якщо будинок буде підлягати реновації: тоді кожен його мешканець отримає більшу та більш дорогу квартиру.

Ціни на житло в різних містах Ізраїлю

Вартість квартири в Ізраїлі в доларах США багато в чому залежить від того, в якому регіоні, місті й навіть районі міста знаходиться нерухомість. Найбільш доступне житло в невеликих селищах на півночі та на півдні країни. Наприклад, у Тверії можна придбати 2-кімнатну квартиру за 100 тис. дол. США.

На іншому ціновому полюсі знаходяться престижні райони Тель-Авіва, а також курортні місця середземноморського узбережжя: апартаменти обійдуться дешевше 400-500 тис. дол. Серед основних причин, чому в Ізраїлі дорозі житло, можна назвати постійний попит на нього з-за стабільного збільшення чисельності населення (в минулому році приріст склав 140 тис. чоловік) і дорожнечу життя в країні в цілому.

Тель-Авів — лідер цін на житлову нерухомість

Середня вартість квартири в Тель-Авіві постійно зростає. Дорогі елітні квартири — в Північному Тель-Авіві (один з найпрестижніших мікрорайонів — Рамат-Авів) і Флорані. Це найбільш спокійні та безпечні райони міста.

Більш дешеве житло доступно в районах Неві-Шаанан, Ха Тіква і Шапіро, але слід враховувати, що це найбільш небезпечні для проживання місця в місті.

Середні ціни на житло в Тель-Авіві (в доларах США):

На ті, скільки коштує квартира в Тель-Авіві, може вплинути не тільки місце знаходження або метраж, але і такі фактори, як наявність посвідки на морське узбережжя, близькість до університету.

Ціни на нерухомість в Хайфі

Хайфа — третє за величиною місто Ізраїлю, розташований на півночі країни. Найбільш елітне і дорозі житло можна знайти в спальних районах верхнього міста — Кармель Царфати, Ахуза та інших.

Купити квартиру в Хайфі від власника в непоганому районі та за відносно доступною ціною можна в Неві-Шенаане. У нижньому місті більш вдалі для проживання місця — Бат-Галім, Шпринцак.

Райони Халиса і Тель Амаль також відрізняються невисокими цінами, але в них проживає багато ефіопських репатріантів. Продаж квартири в новобудовах Хайфи від забудовника — досить вигідну пропозицію, дозволяє підібрати потрібний варіант.

Середні ціни на житло в Хайфі (в доларах США):

Ціни на житло в інших ізраїльських містах

Один з найбільш затребуваних міст — Єрусалим.

Купити нерухомість в Єрусалимі за доступною ціною досить проблематично. Це місто завжди було центром тяжіння для адептів трьох релігій, а після офіційного перенесення столиці держави в Єрусалим ціни стали ще вище.

Найбільш популярні райони, що знаходяться ближче до центру міста, — Бейт-а-Керем, Рехавія, Тальбия (тут найдорожчі апартаменти). Більш демократичні ціни у світських районах — Йамин Моше, Найот, Рамат Установи, Гиват Масуа, Арнона. Відносно недорого можна придбати квартиру в передмістях (наприклад, Маале Адумім).

Середні ціни на житло в Єрусалимі (в доларах США):

Місце розташування Ашдода на морському березі сприяє тому, що багато бажають придбати тут нерухомість. Купити будинок в Ашдоді в середньому буде коштувати від 700 тис. дол. США.

Середні ціни на житло в Ашдоді (в доларах США):

Купити будинок в Ізраїлі на березі моря можна в Ашкелоні, який також знаходиться на середземноморському узбережжі. Серйозний мінус такого варіанту — близькість до сектору Газа, що, правда, відбивається також і в більш доступних цінах на житло.

Так, будинок з п’ятьма кімнатами тут легко можна купити за 400 тис. дол. США.

Середні ціни на житло в Ашкелоні (в доларах США):

В безпечних районах, наприклад в Ейлаті — найпівденнішому місті країни, розташованому на Червоному морі, активно розвивається будівництво, а ціни на нерухомість конкурують з районами Центрального Ізраїлю — 400 тис. дол. США за 3-кімнатні апартаменти, 700 тисяч – за будинок.

Курортне містечко Нетанія користується великою популярністю не тільки у репатріантів. Більш доступне житло — в Ір-Ямиме, NAT-600, Кирьят-Нордау, більш дорозі — в Рамат-Полеге, Кирьят-Хашароне, Айн-Хатчелете.

Середні ціни на житло в Нетанії (в доларах США):

Вартість житлової нерухомості в ряді невеликих містечок Центрального Ізраїлю майже не відрізняється: 5-6 тис. дол. США за кв. м. За такою ціною можна придбати апартаменти в Рамат-Гані або купити квартиру в Бат-Ямі. Так, наприклад, порівнюючи ціни населених пунктів в околицях Тель Авіва, можна побачити приблизно однакову картину:

Середні ціни на житло в Бат-Ямі (в доларах США):

Середні ціни на житло в Холоні (в доларах США):

Популярні ізраїльські сайти для покупки нерухомості

Ізраїль — передова країна високих технологій. Тут як ніде у світі розвинена система інтернет-ресурсів, що займаються питаннями нерухомості, які дають можливість вести пошук цілодобово.

Для українських репатріантів більший інтерес становлять російськомовні сайти нерухомості:

• prian.ru/israel;
• tranio.ru/israel;
• israelsale.ru;
• yad2rus.co.il – найбільший російськомовний ресурс, який налічує десятки тисяч приватних оголошень з продажу первинного житла, так і вторинної;
• doska.orbita.co.il — багато приватних оголошень про продаж та оренду нерухомості;
• onmap.co.il — широка добірка новобудов і вторинного житла;
• israhouse.ru — оголошення про продаж, оренду житлового і комерційного фонду, в т. ч. і нових будівель.

Серед ізраїльських сайтів, в яких широко представлені первинний і вторинний фонди нерухомості, найбільш популярні:

• winwin.co.il;
• homeless.co.il;
• landtax.co.il;
• baboo.co.il і інші сайти на івриті.

Придбання нерухомості в Ізраїлі: покрокова інструкція

Процес купівлі-продажу включає кілька етапів і відповідає прийнятій світовій практиці.

Перший етап — підготовчий. Це пошук квартири або будинку, переговори з власником, збір інформації про житло, сусідів, торг.

Після того, як об’єкт вибраний, а ціна обумовлена, починається стандартна процедура оформлення покупки, однакова як для ізраїльських громадян, так і для іноземців. Деякі відмінності обумовлені тим, покупець бажає придбати вторинне житло в Ізраїлі або придбати його безпосередньо у забудовника.

При купівлі у забудовника після вибору компанії та підписання заявки на нерухомість покупець повинен:

• сплатити первинний внесок — 1-5 % від суми угоди;
• погодити з компанією-забудовником умов договору та підписати його;
• оплатити внесок у 10-15 % від зазначеної в договорі ціни;
• затвердити графік платежів або оплатити 80 % суми протягом 60 днів після підписання договору;
• сплатити податки на покупку.

При купівлі вторинного житла слід здійснити чотири кроки.

Крок 1. Резервація та перевірка житлової нерухомості

Якщо без ріелтора можна обійтися, то без допомоги адвоката купівля-продаж квартир з інших рук в Ізраїлі стане неможливою. Саме адвокат зможе перевірити юридичну чистоту угоди (на наявність боргів по кредиту, арештів, належність земельної ділянки) і приготує всі офіційні папери.

На перевірку необхідно годину, тому квартиру необхідно зарезервувати: підписати “зихрон дварим” — попередній договір. Для резервації необхідний завдаток — від 1 до 10 % від суми угоди. У документи слід чітко прописати форс-мажорні ситуації, щоб у разі розірвання угоди понести мінімальний збиток.

Крок 2. Договір купівлі-продажу

Основний договір підписують власник і покупець у присутності адвоката чи адвокатів. Нотаріально такий документ не завіряється. Договір повинен докладно обговорити всі основні юридичні позиції:

• інформацію про учасників угоди;
• опис житла;
• ціну, спосіб і терміни виплати грошей;
• порядок передачі нерухомості у володіння;
• механізм повернення позики (при купівлі в розстрочку);
• покарання за зрив угоди та інші аспекти.

Сторони також заповнюють бланк для заявки в ТАБУ (Бюро реєстрації нерухомості) для запобігання інших транзакцій з об’єднання об’єктом нерухомості до моменту завершення угоди; це особливо важливо при іпотечному кредитуванні.

Після укладення договору в Ізраїлі заведено оплачувати від 10 до 30 % від обумовленої суми.

Крок 3. Оплата угоди

Оплата можлива виключно в ізраїльських шекелях через банк, згідно з термінами, прописаним в основному договорі купівлі-продажу. Оплачувати можна через банківський рахунок покупця, відкритий в ізраїльському банку, або через довірчий рахунок, відкритий адвокатом. В цьому разі покупець повинен перерахувати на рахунок адвоката суму угоди, яка надійде продавцю після виконання ним усіх умов.

З 01.01.2019 можна оплачувати до 10 % від суми готівкою, але не більше 11 тисяч шекелів.

Крок 4. Узаконення права власності

Після того як продавець отримав повну оплату нерухомості, ключі від квартири передаються в руки покупцеві, який вже має право користуватися об’єднання об’єктом. Завершення угоди настане тільки після реєстрації нового власника та отримання виписки з реєстру.

Реєстрацією має займатися адвокат, який по її завершенні отримує свій основний гонорар. З 01.01.2019 покупці для того, щоб записати житло на своє ім’я в ТАБУ, пов’язані зобов’язаннями протягом 6 місяців після дати угоди подати до Податкового органу декларацію про джерело коштів для оплати квартири.

Додаткові витрати на покупку нерухомості в Ізраїлі

Крім обумовленої ціни, покупцеві доведеться понести додаткові витрати. До них відносяться:

• гонорари. Процедура купівлі-продажу не обходитися без послуг професіоналів. Це насамперед адвокати та ріелтори. Їх послуги необхідно сплатити. Гонорари в середньому становлять 1,5—2% від суми операції + ПДВ (15,5 % від гонорару);
• державні мита і збори — перевірка реєстрації продавця (від 20 до 40 дол. США), подача заяви в ТАБУ (від 60 до 70 дол. США), за реєстрацію в кадастрі (від 20 до 40 дол. США);
• обмін валюти — оплата комісійних банку;
• при іпотеці — мито за кредитування, оцінка об’єкта страхування – 0,5 % від суми угоди.

Податки на ізраїльську нерухомість

Кожен власник ізраїльської нерухомості перед тим, як отримати квартиру в Ізраїлі, повинен заплатити податки, розміри яких що регулюються законодавством про оподаткування. Насамперед це “мас рехиша” або податок на покупку.

Після здійснення угоди необхідно платити “арнону” або муніципальний податок, розмір якого визначає своїм рішенням конкретний міська рада.

Податки на купівлю нерухомості

Розмір “мас рехиша” залежить від ціни придбання, типом нерухомості, наявності у власності інших об’єктів. База для нарахування розраховується на кожен рік (ознайомитися з оновленими даними можна на сайті Відомства за податками Ізраїлю.

Так, громадянин Ізраїлю повинен заплатити податок на придбання житла:

При придбанні другої квартири та наступних об’єктів нерухомості ставки податку для ізраїльських громадян складуть:

Податок “мас рехиша” слід сплатити не пізніше 60 днів після укладення угоди.

Податкові пільги при купівлі нерухомості

Ізраїльське законодавство надає певні пільги таким категоріям населення, як нові репатріанти, жертви терору, інваліди/слабозорі, родичі загиблих на службі солдатів. Так, незаможні можуть розраховувати на безкоштовне житло в Ізраїлі.

Зазначені категорії осіб (крім репатріантів) при покупці єдиного житла звільнені від податку при вартості квартири до 1 664 520 шекелів, при її перевищенні хоча б на шекель повинні сплатити 0,5 %.

Нові репатріанти при купівлі квартири протягом 7 років після репатріації (не має значення, першої або додаткової) повинні сплатити податок:

• 0,5 % – при вартості до 1 700 605 шекелів;
• 5 % – понад вказаної вартості.

Доцільність використання репатріантами цієї пільги викликає певні сумніви: в більшості випадків простіше декларувати догоду як купівлю єдиної квартири за нульовою податковою ставкою. Якщо ж мова йде про придбання дуже дорогих квартир або особняка, то вигода очевидна.

Володіння нерухомістю і податки

Новий власник нерухомості, крім податку на придбання і витрат за змістом, повинен сплачувати й ряд інших податків. З них головний — “арнона” або муніципальний збір. Сплачувати його можна частинами — за два місяці, або цілком за рік.

Що таке “арнона” в Ізраїлі, знають всі власники нерухомості, але не всі розуміють, як цей збір нараховують. Порядок розрахунку викликає гарячу полеміку в країні. У кожному місті “арнона” відрізняється.

Так, на величину збору впливає площа квартири. В одних містах таку площу заміряють як «нетто-нетто — чиста площа кімнат без перегородок, «нетто» – ті ж, але включаючи внутрішні перегородки, в інших — як «брутто-брутто»: завмер робиться від зовнішніх стін, приплюсовується площа балконів, сходових майданчиків, парковок. Найчастіше в Ізраїлі застосовується останній принцип нарахування.

В середньому по країні “арнона” може складати від 200 до 400 дол. США за два місяці.

Деякі групи населення мають право на пільги — інваліди, сироти, нові репатріанти. Житло в Ізраїлі для репатріантів звільняється на 12 місяців від “арноны” на 90 %. Цим правом вони можуть скористатися протягом перших двох років перебування в країні.

Купівля житлової нерухомості та іпотека

Іпотека в Ізраїлі легкодоступна. Іноземці також мають можливість нею скористатися, але на більш жорстких умовах. Найбільш поширені: “машканта” або цільова іпотека для покупки/будівництва нового житла, позичка від держави та іпотеки від комерційних банків.

Цільова іпотека з державним фінансуванням або “машканта” в Ізраїлі — найпопулярніший вид іпотечного кредитування для купівлі житла від забудовника. Вона дає можливість покрити до 60 % необхідної суми з кредитною ставкою 3-4 %. Об’єкт купівлі-продажу виступає в ролі застави. Максимальний термін кредитування — 30 років.

Купити вторинне житло в Ізраїлі можна, скориставшись державною позикою. Однак купівля-продаж повинна вироблятися в спеціально відведених для цього урядом районах з малорозвиненою інфраструктурою.

Комерційні іпотеки дозволяють купувати приватні будинки в Ізраїлі, житло з первинного і вторинного фонду; вони не фінансуються державою, їх надають приватні банки в Ізраїлі.

Оренда житлової нерухомості в Ізраїлі

Ті, кому соціальне житло в Ізраїлі недоступний, хто не бажає стояти десять років в черзі в Міністерстві абсорбції та не володіє засобами на власну квартиру, мають шанс орендувати житло.

Характерна риса ізраїльського ринку нерухомості — відсутність серед орендодавців великих компаній або дохідних будинків. Переважають приватні особини або дрібні фірми, діяльність яких у першу чергу спрямована на обслуговування туристів строком від кількох днів до місяця.

Оренда житла в Ізраїлі на більш тривалий термін також можлива: на рік, рідше — на півроку. Ціни зазвичай прив’язана пов’язані до індексу споживчих цін, який має тенденцію до зростання: подобова здача — від 50 до 100 дол. США, довгострокова оренда — 1-3 тис. дол. США в місяць.

Ціни за оренду більш високі в Тель-Авіві, Єрусалимі, курортних центрах. На периферії — Зихрон Яакове або Кирьят Гаті — цінова політика демократичніше.

Між власником квартири, орендарем на термін оренди укладається договір. У ньому повинні бути прописані ціна, умови оренди та оплати, можливість припинення чи продовження.

Підіб’ємо підсумки

Ізраїльські закони надають репатріантам право вільно купувати житлову і нежитлову нерухомість і оформляти покупку на фізичну особу. Потрібно враховувати, що дорожнеча в країні та постійний попит на житло сприяють зростанню цін на нерухомість.

Перше правило при покупці житла та оформленні угоди в Ізраїлі — знайте кваліфікованого адвоката. Пошук будинку або квартири можна вести як за допомогою професійних ріелторів, так і самостійно, особливо при володінні івритом.

Процедура покупки прозора і проста. Оплата — в нових шекелях, через банківський переказ. Покупець повинний сплатити податок на купівлю і зареєструвати на своє ім’я нерухомість, після чого стає повновладним власником житла.

Покупка житла в Ізраїлі накладає зобов’язання вчасно сплачувати податки та платежі, пов’язані з нерухомістю. Нові репатріанти мають можливість скористатися деякими податковими пільгами.

Покупка квартири в Ізраїлі: Відео