Як купити нерухомість у Римі: типи, статистика, процедура

Столиця Італії входить у трійку найбільш відвідуваних міст Європи, щорічно в неї приїжджають 8-10 млн туристів. Відповідно і ціни на нерухоме майно в Римі одні із самих високих не тільки в Італії, але й у всій Європі. Дозволити собі купити нерухомість у Римі у 2024 році можуть лише інвестори, які володіють значними ресурсами в кілька сотень тисяч євро. Однак така інвестиція володіє високою привабливістю, оскільки ціни на нерухомість постійно зростають, а щорічний приплив туристів забезпечує стабільний дохід від здачі житла в оренду.

Переваги покупки нерухомості в Римі

Незалежно від того, скільки коштує квартира в Римі, така покупка є вигідним вкладенням і дає покупцеві безліч переваг. Крім власне факту наявності житла в столиці Італії, до числа плюсів можна у тому числі віднести:

• дохід від здачі в оренду – середня вартість оренди квартири в центральній частині столиці становить 25-30 євро/м² в місяць. Середня ціна оренди в цілому по Риму – 13,9 євро/м²;
• наявність нерухомості є підставою для отримання багаторазової, але короткострокової шенгенської візи, яка дає право перебувати в Італії та інших країнах Європи протягом 90 днів протягом півроку;
• власна нерухомість є перевагою при оформленні посвідки на проживання в цілях подальшої імміграції;
• позитивний тренд для придбання житла, спостережуваний у 2024 році, – середні запитувані ціни на нерухомість у Римі падають протягом останніх 24 місяців. Але, в найближчому майбутньому, зниження, імовірно, переросте в подорожчання, бо зараз – найкращий час для покупки;
• можливість придбання нерухомості будь-якого типу, в тому числі й незабудованих земельних ділянок;
• велика кількість пропозицій, в тому числі за відносно низькою ціною за межами центральної частини столиці.

Види римської нерухомості

Як вже сказано, іноземцям доступні абсолютно всі види як житлової, так і комерційної нерухомості, як вторинне житло, так і квартири в новобудовах. Серед житлових об’єктів зустрічається безліч різних типів нерухомості, які ми розмістили в порядку зростання їх середньої вартості:

• таунхауси (Villetta a schiera) – вид малоповерхової блокованої забудови, при якій житлові будинки блокуються однією стіною один до одного;
• житловий будинок в передмісті (Rustico/Casale) і вілли (Villa);
• пентхауси та мансарди (Attico/Mansarda) – вид житла, зазвичай розташований на останніх поверхах багатоповерхових будинків;
• квартири та апартаменти (Appartamento);
• старовинні будівлі та палаци (Palazzo/Stabile);
• приватні будинки в межах міста (Casa indipendente);
• лофти – реконструйовані під житло нежитлові приміщення промислового призначення або стилізоване під них житловий простір.

Комерційна нерухомість у Римі представлена усім розмаїттям об’єктів, які також можна зустріти й в країнах СНД. Слід враховувати, що вторинне житло істотно дешевше первинної. Квартири в новобудовах без прив’язки до району і площі зазвичай на 15-20 % дорожче аналогічної, але уже обжитого житла.

Райони Риму

В якому районі найкраще жити – досить суб’єктивне питання, особливо в контексті римської нерухомості. Рим – величезне місто, і вибір району для покупки житла буде залежати від безлічі факторів, починаючи від суми, яку має покупець, і закінчуючи його особистими уподобаннями.

Безумовно, всі, хто шукає дешеве житло у Римі, навряд чи зможуть знайти відповідні для себе варіанти в межах муніципалітету. Куди правильніше для них буде шукати житло, наприклад, в муніципалітетах Arcinazzo Romano, Allumiere або Cervara di Roma – це передмістя, вартість житла в яких в 3-5 разів нижче цін в самому Римі. Дізнатися більше про ціни в межах провінції та доступні пропозиції можна тут.

Для покупців, що володіють достатніми засобами, цікаві кращі райони Риму. До їх числа можна включити:

• Трастевере – богемний і мальовничий район, який є частиною історичного центру;
• Терміні – район центрального вокзалу, рекомендується тільки для здачі в оренду;
• Праті – район на березі Тибру на північний схід від Ватикану, який знаходиться в крокової доступності від історичного центру;
• Авентін – сімейний і спокійний район, відноситься до історичного центру;
• Монті – центральний район з величезною кількістю визначних пам’яток.

Всі, хто бажає купити недорого апартаменти в центрі Риму, чимало будуть розчаровані. Їм ми порадимо звернути увагу на інші, менш популярні райони з більш доступними цінами на житло, в тому числі:

• мікрорайон Villa Ada-Sacro Monte;
• мікрорайон Policlinico-Pietralata;
• мікрорайон San Giovanni-Roma Est;
• мікрорайон Roma Sud;
• мікрорайон Monteverde-Aurelio.

У них можна придбати відносно недорогі апартаменти в Римі, за ціною у 2-4 рази нижче, ніж в історичному центрі, незалежно від кількості кімнат і поверху і місця.

Пошук нерухомості

Існує два очевидних і перевірених каналів пошуку нерухомості в Римі та в Італії зокрема: це інтернет-дошки з оголошеннями та агентства нерухомості. При цьому, якщо ви бачите оголошення на сайті, це зовсім не означає, що займається продажем власник – з високою часткою ймовірності можна вважати, що це також ріелтор.

У числі найбільш популярних сайтів з продажу нерухомості:

• idealista.it – понад 30 тис. об’єктів у Римі;
• casa.it – понад 14 тис. об’єктів;
• immobiliare.it – понад 40 тис. об’єктів;
• tecnocasa.it– понад 6,5 тис. об’єктів;
• wikicasa.it– близько 30 тис. об’єктів;
• trovacasa.net– близько 28 тис. об’єктів;
• subito.it– близько 29 тис. об’єктів.

Що стосується агентств з нерухомості, то їх кількість перевищує 2,2 тис. одиниць. Багато з них працюють через сайти з продажу нерухомості та пропонують клієнтам ексклюзивні варіанти. З плюсів – про агентства можна знайти реальні відгуки їхніх колишніх клієнтів, а також у компаніях знайдуться навіть російськомовні співробітники.

У числі найбільш авторитетних італійських агентств:

• Ziantoni;
• Agenzia Immobiliare Laurentina;
• Grimaldi;
• Gabetti;
• Immobiliare Angiolini Christian;
• Toscano;
• 4Mura
• Casaelite Roma.

Огляд цін на нерухомість Риму

Згідно з інформацією, розміщеною на immobiliare.it, середня вартість 1 м² римської нерухомості в січні минулого року становила 3 101 євро, що на 1,84% менше, ніж у січні 2017 року (3160 євро/м²). Пік середньої ціни був зафіксований в лютому 2017 року і тоді він становив 3 235 євро/м²; з того часу спостерігається незначна негативна динаміка.

Втім, статистика показує лише середню вартість квартири в Римі.

Залежно від району та виду житла ціни можуть значно відрізнятися. Наприклад, середня вартість на пентхауси та лофти становить 3,5 тис. євро/м², в той час як на таунхауси – 2,1 тис. євро/м².

Однак розташування має куди більш важливе значення. Наприклад, безпосередньо в історичному центрі житлові квартири у вартості можуть доходити до 15 тис. євро/м². Середня ціна для центру – 7-8 тис. євро/м².

Враховуючи рівень цін, купити квартиру в Римі в центральній його частині дешевше, ніж за 350-400 тис., а іноді й 500 тис. євро, практично нереально.

В інших районах, віддалених від центральної частини столиці, реально придбати 2-кімнатну квартиру площею близько 50 м² за 250 тис. євро. Будується квартиру в іпотеку можна купити навіть за 150-170 тис. євро.

Покупці, що бажають придбати віллу, повинні розраховувати на не менш ніж 300-400 тис. євро.

На думку експертів, у минулому році столичний ринок нерухомості стабілізувався, коливання в ціні досить скромні. У майбутньому прогнозується невелике зростання в межах 1-2 % в рік. У більш далекому майбутньому зростав може прискоритися за рахунок позитивних змін в італійській економіці.

Процедура покупки житла

Процедура покупки житла в Італії покроково виглядає наступним чином:

1. Покупець отримує в податковій службі ідентифікаційний код (codice fiscale).
2. Покупець відкриває в одному з банків рахунок, з якого згодом можна оплачувати комунальні послуги.
3. Продавцю обраного об’єкта надсилається письмова пропозиція про покупку з ціною (Пропозиція di acquisto).
4. Якщо сторони дійшли згоди щодо умов – оформляється завдаток, який становить 5-10 % від заявленої вартості.
5. Коли угода підготовлена і всі формальності враховані, укладається договір купівлі-продажу (Contratto notarile di compravendita). Він підлягає обов’язковому нотаріальному оформленню. Із-за особливостей італійського законодавства на угоді повинен бути присутнім або перекладач, або представник покупця, знає італійську мову.
6. Проводиться оплата угоди. Гроші перераховуються на довірчий рахунок нотаріуса, або у вигляді покритого чека передаються продавцю безпосередньо.
7. Провадиться державна реєстрація правочину. Може зайняти тривалий час, усі документи в органи, що відають реєстром передаються безпосередньо нотаріусом.

Пакет документів

Все, що потрібно покупцеві для оформлення купівлі-продажу, – це закордонний паспорт (апостильований), ідентифікаційний код та довіреність, якщо в угоді також бере участь представник.

Податки

Крім безпосередньо вартості житла, покупцеві доведеться понести та інші витрати на оформлення угоди:

• реєстраційний збір (mposta di Registro) -2 % від угоди при купівлі вторинної нерухомості, 200 євро при купівлі первинної для резидентів або 9 % при купівлі нерезидентами;
• кадастровий та іпотечний податки (Imposta Ipotecaria e Catastale) – 50 євро кожен при купівлі вторинної нерухомості та 200 євро кожен при купівлі первинної;
• ПДВ (IVA) – 4 % при покупці первинної нерухомості у приватного продавця і 10 % – при покупці в організації.

Для нерезидентів встановлені високі податки в Італії. Щоб скоротити їх:

• нерухомість повинна бути першою і не рахуватися елітної;
• необхідно взяти на себе зобов’язання протягом 18 місяців після покупки зареєструватися за адресою купленої квартири, що можливо тільки за умови отримання посвідки на проживання.

Крім того, доведеться сплатити гонорар агентства в 3-5 % від вартості операції та послуги нотаріуса (1-3 %), а також послуги перекладача.

Витрати на утримання

Враховуючи вартість проживання в Римі, чималу частину витрат складуть комунальні платежі. Їх сукупний розмір буде залежати від витрачання комунальних ресурсів виходячи з розрахунку за електрику (0,2–0,3 євро за кВт⋅год), воду (15–20євро в місяць) і газ (30–50євро в місяць). Всі послуги розраховуються по лічильниках. Тарифи різняться в залежності від регіону і навіть часу доби.

У середньому квартира в 85 м² при постійному проживанні в ній обійдеться в 1,5-3 тис. євро в рік. Якщо нерухомість придбана в кондомініумі, додатково оплачується утримання прибудинкової території, догляд за басейном та інші подібні послуги.

Слід врахувати, що обов’язковою є і покупка страховки, вартість якої зазвичай складає 1-2 % від реєстрової вартості житла.

Крім того, щорічно доведеться сплачувати єдиний комунальний податок на нерухомість (imposta unica comunale, IUC). Він містить три податку: муніципальний податок на нерухомість, збори за вивезення та обробку сміття, а також податок на дорожнє утримання. Для середньостатистичної квартири у 85 м² вартість податку складе 850 євро в рік.

З урахуванням усього перерахованого реальна вартість утримання житла становить 1-3 % його ринкової вартості в рік.

Поради для покупців

Звертаємо увагу потенційних покупців на наступні моменти:

• участь ріелтора в угоді не обов’язково, проте з його допомогою пошук, підбір нерухомості, проведення переговорів і підсумкове оформлення купівлі-продажу пройде значно простіше;
• при пошуку ріелтора враховуйте, що ця діяльність підлягає ліцензуванню – вибирайте тільки ліцензованих агентів;
• при моніторингу цін для об’єктивної оцінки використовувати не тільки дані агентств і продавців, але і відомості податкової служби;
• читайте відгуки про агентства та ріелторів, перевіряйте телефони продавців і залучайте експертів ринку, щоб уникнути шахраїв;
• попередньо оцінюйте суму, в яку обійдеться покупка: вартість, заявлена продавцем, і розмір реальних витрат будуть значно відрізнятися;
• залучайте до пошуку агентства, що спеціалізуються на аудиторії з СНД, в тому числі через prian.ru.

Висновок

Римська нерухомість – одна з найдорожчих у світі. У 2024 році вона володіє високою інвестиційною привабливістю за рахунок величезного потоку туристів і сприятливих прогнозів на зростання вартості – сьогодні, ймовірно, середня ціна досягла мінімальних значень.

Незважаючи на високу ціну, нерухомість у столиці Італії має величезний попит, й іноземці входять в першу десятку її покупців. Однак при покупці такої нерухомості слід пам’ятати, що витрати на її утримання доволі значні та можуть становити 1-3 % від ринкової вартості в рік і навіть більше, якщо мова йде про елітне житло.

Купити нерухомість у Римі: Відео