Стати власником італійської нерухомості сьогодні вважається вигідним, з якого боку не подивися. Це дає можливість проводити час у власних апартаментах, не витрачаючи гроші на готелі, оформляти довгострокову візу і просто насолоджуватися перебуванням в одній з найкрасивіших країн Європи. Але як бути, якщо придбати житло за кордоном дуже хочеться, а грошей не вистачає? Наскільки доступна у 2024 році іпотека в Італії для іноземних громадян, спробуємо розібратися детально.
Ринок італійської нерухомості
В Італії дуже важко купити нерухомість в поганому стані. Об’єктів категорії «нижче середнього» тут практично не існує. Якщо на батьківщині ми можемо придбати квартиру в дуже поганому стані та зробити в ній ремонт самостійно, здешевивши тим самим угоду, то тут це зробити неможливо. Нерухомість в Італії в обов’язковому порядку повинна відповідати стандартам якості, встановленим регуляторними органами.
Італія – привабливий напрям для туристів. Відповідно ціни на об’єкти безпосередньо залежать від популярності місця, в якому вони розташовані.
Найдорожче придбання житла обійдеться в Неаполі, Венеції та Римі. Наприклад, 2-х кімнатна квартира площею 42 квадратних метри у Венеції буде коштувати від 150 тисяч євро.
Окремий будинок 90 кв. м з кухнею, ванною, двома кімнатами, гаражем обійдеться в середньому 350-400 тисяч євро, якщо говорити про затребуваному регіоні. А на Сардинії або Сицилії вартість такого об’єкта буде у 2-3 рази менше.
Великою популярністю користуються тут так звані студії – квартири, що являють собою загальний простір, в якому виділена тільки ванна кімната. Купити таке приміщення можна вдвічі дорожче, ніж звичайну квартиру. Другу позицію по попиту займають вілли з виноградниками; якщо кущі плодоносять, ціна на такий об’єкт буде в рази вище, ніж на подібний котедж на узбережжі.
Умови іпотеки для іноземців
Іпотека в Італії для українців має ряд особливостей: банки пред’являють дуже багато вимог до позичальників. Отримати позику можна тільки за умови, що вартість об’єкта буде не менше 300 тисяч євро. Звернути увагу потрібно і на наступні моменти:
- для звернення у банківську установу необхідно мати попередній договір на придбання нерухомості. Це свого роду згоду продавця на продаж.
- банк обов’язково призначить експертну оцінку житла і створить комісію для її проведення. Дану послугу оплачує покупець.
- іноземцям будуть запропоновані максимальні ставки та мінімальні терміни кредитування.
- об’єкт неодмінно повинен бути зареєстрований в реєстрі житлової нерухомості Італії. Оформити позику для придбання нежитлового об’єкта іноземцям дуже складно.
- кредитування можливе як для завершеного об’єкта, так і для споруджуваного.
Нерухомість в Італії в кредит для іноземців доступна на наступних умовах (узагальнені дані за італійським банкам):
- змінна ставка – 2,8-3,5 %
- фіксована ставка – 3,6-5,5 %;
- термін – до 40 років;
- мінімальний період погашення – 5 років;
- початковий внесок – 25-40 % від суми;
- мінімальна сума позики – 50 тисяч євро (багато кредитують тільки від 100 тисяч);
- валюта – євро;
- сума виплат не повинна перевищувати 35 % від загального доходу заявника.
Слід пам’ятати, що в кожній банківській установі будуть запропоновані індивідуальні умови кредитування виходячи з рівня доходу заявника і від придбаного об’єкта.
Особливості оформлення іпотеки
Щоб купити квартиру в Італії в кредит, необхідно пройти кілька етапів:
- Відправлення продавцю письмового повідомлення про намір придбати його нерухому власність.
- При отриманні позитивної відповіді можна переходити до складання попереднього договору. В ньому обов’язково вказується, скільки склала сума застави (зазвичай 1-3 %).
- Підготовка пакету паперів.
- Подання запиту в банк.
- Проведення кредитором незалежної оцінки об’єкта.
- Отримання рішення банку.
- Оформлення договору на страхування нерухомості.
- Відкриття рахунку.
- Підписання договору купівлі-продажу у нотаріуса.
- Отримання копії акта угоди та ключів.
- Реєстрація житла на нового власника.
Як вибрати банк
Кредит на нерухомість в Італії для нерезидентів оформляють майже всі банки. На підставі Кодексу прав споживача, що діє в країні, кожен позичальник має право отримати від кредитора повну, зрозумілу та чітку інформацію щодо кредитного договору. У жовтні 2003 року цей принцип був закріплений на законодавчому рівні.
Кожна банківська установа зобов’язана у всіх своїх філіях розміщувати інформаційні буклети, що містять докладний опис економічних умов кредитування.
Щоб не втратити найбільш вигідну пропозицію, потрібно дотримати кілька правил:
- Виберіть об’єкт, який ви хочете купити. Це дозволить банку провести експертну оцінку і визначити, яку максимальну суму позики він зможе надати. Не варто брати занадто великий кредит. Чим вище розмір кредиту, тим більший щомісячний платіж вас чекає.
- Оцініть свої можливості на сплату початкового внеску.
- Уточніть кінцеву ставку.
- Проведіть калькуляцію щомісячного внеску і зіставте його з вашими доходами.
- З’ясуйте, які додаткові витрати та приховані комісії можуть чекати. Приміром, у яку суму обійдеться послуга оцінки житла, скільки коштує страховка тощо.
- Поцікавтеся можливістю дострокового погашення позики.
- Дізнайтеся, яким чином здійснюються платежі – у касі банку, через онлайн-систему і т. д.
Шукати відповідні об’єкти нерухомості та банки, де можливе оформлення іпотеки в Італії, краще всього через професійного брокера, знає ринок. Вдатися до його допомоги доцільно: брокер зможе перевірити документи на приміщення, візьме на себе завдання спілкування з власником житла, дізнається ситуацію і дасть висновок, чи варто взагалі по даному об’єкту займатися оформленням іпотеки. Оплата комісійних брокера здійснюється тільки в тому випадку, якщо рішення банку виявиться позитивним.
Список банків, в які можна подати заявки, буде залежати від регіону і від того, з якими з них працює брокер. Видають іпотеку банки Італії, так і міжнародні фінансові установи.
Готуємо документи
Пакет документів для подання кредиторові досить широкий:
- Копія закордонного паспорта.
- Codice Fiscale – аналог українського ідентифікаційного податкового номера (ІПН). Отримати його можна відразу після підписання попереднього договору в консульському відділі.
- Папери, які зможуть підтвердити платоспроможність.
- Документи на об’єкт придбання.
Як підтвердження платоспроможності можна надати:
- При наявності власного бізнесу – документи, в яких йдеться про те, що ви є його власником. Зазвичай власники компаній мають резидентський статус, а це може полегшити процес оформлення іпотеки.
- Довідка з роботи із зазначенням окладу (для тих, хто працює в країні за наймом). Це може відбитися на величині ставки.
- Виписка з банківського рахунку про рух коштів або про депозити.
- Декларація про доходи.
- Довідка про сплату податкових зобов’язань.
- Підтвердження оплати аліментів.
- Інші додаткові папери на розсуд банку.
Що стосується документів на об’єкт купівлі-продажу, то тут знадобляться:
- Попередній договір.
- Підтвердження прав власності для продавця.
- Виписка з кадастрового реєстру.
- Якщо купується споруджуваний будинок – дозвіл на будівництво.
Всі документи слід перевести на італійську мову і завірити нотаріально.
Відкриваємо рахунок в банку і підписуємо договір
Варіантів відкриття рахунку, щоб отримати кредит на житло в Італії, може бути два:
- Для резидентів – процедура виглядає стандартно, як для громадян країни. З документів необхідно пред’явити посвідку на проживання (ПНП), паспорт, Codice Fiscale.
- Для нерезидентів відкрити вийде тільки окремий вид рахунку: conto internazionale або conto estero. Його обслуговування коштує дорожче, валютою рахунку є та, яка діє в країні заявника. Тобто платити доведеться за конвертацію.
Якщо рішення банку виявиться позитивним, позичальника запросять в банк для підписання договору.
Скільки часу займає оформлення кредиту
Покупка нерухомості в Італії кредит може зайняти деякий час. На розгляд запиту зазвичай йде 3-4 дні. Але практика показує, що іноді кредитору потрібно більше часу і рішення озвучується тільки через півтора-два місяці.
Залежить це від багатьох факторів: від статусу, в якому заявник проживає у країні, від рівня його доходів, від самого об’єкта. Слід пам’ятати, що банк піде назустріч, якщо буде впевнений походження доходів позичальника, задоволений його кредитною історією, інформацією щодо наявності внесків та майна.
До яких витрат готуватися
Для отримання кредиту необхідно підготувати бюджет, якого повинно вистачити, щоб покрити такі статті витрат:
- страховка – найчастіше банки вимагають застрахуватися від нещасного випадку або від втрати роботи. Це приблизно 40 євро в місяць до основного платежу. Страхування нерухомості – 150-500 євро кожен рік;
- комісія посереднику – іпотечний брокер в Італії бере 1 % від суми кредиту;
- послуги нотаріуса можуть обійтися в 4-8 тисяч євро за підготовку та реєстрацію угоди, а також за переоформлення права власності;
- оцінка об’єкта – 270-300 євро, якщо вартість перевищує 1 мільйон євро – 500-550 євро;
- комісія за оформлення кредиту – 0,25-2 % (залежить від податкових пільг).
Коротко про податок на нерухомість
Щорічні податки на нерухомість в Італії коливаються в межах 0,4-0,7 % від вартості об’єкта, зафіксованої в кадастрі. Розраховується ставка індивідуально, виходячи зі статусу регіону, в якому розташована нерухомість. Наприклад, у Мілані – це 0,5 %.
Крім цього, існують кондомініальні платежі за житло. На квартиру доведеться виділити від 200 до 5000 євро щороку. На віллу – 1,2-6 тисяч євро за такий же проміжок часу. Ця сума не включає комунальні послуги.
Електроенергія коштуватиме приблизно 0,2-0,3 євро за 1 кВт·год, водопостачання – 15-20 євро за кожен місяць, балон газу – 50-60 євро.
Погашення кредиту
Італійське законодавство не забороняє позичальникам вносити платежі раніше встановленого договором строку. Але слід пам’ятати, що в такому разі банк втрачає свій прибуток на відсотках. Щоб застрахувати себе від цього, кредитор може накласти на клієнта штраф за дострокове погашення.
Момент, що стосується строків внесення платежів, завжди обумовлений у договорі. Перед підписанням слід уважно його прочитати.
Якщо інформація не знайдена, потрібно поцікавитися у кредитного менеджера, який буде займатися вашою заявкою. Це дозволить уникнути несподіваних комісій в майбутньому.
Підсумки
Кредит на купівлю житла в Італії для іноземних громадян – послуга можлива, але не дуже вигідна. Найчастіше банки встановлюють для нерезидентів більш високі ставки та невигідні умови. Оформлення іпотеки супроводжується безліччю додаткових платежів, сума яких може досягати декількох тисяч євро.
З 2017 року українцям у 95 % випадків банки Італії відмовляють в іпотеці. Якщо у клієнта є офіційні доходи в Єврозоні, кредит дадуть; активи тільки в Україні, нехай навіть і чималі, банки відмовляються враховувати як забезпечення позики.
