Інтерес до чеської нерухомості у громадян СНД виник давно. Це і зрозуміло: завдяки напливу туристів незалежно від сезону комерційна нерухомість в Чехії постійно зростає в ціні. Її інвестиційна привабливість не викликає сумнівів в українських інвесторів – кілька років володіння нерухомим майном принесуть власникам чималий дохід. Мало того, чеська нерухомість може не тільки рости в ціні, але і приносити комерційний дохід. Сьогодні ми детально розглянемо, які види нерухомості зустрічаються в Чеській республіці (ЧР) і як в неї можна інвестувати.
Ринок комерційної нерухомості
Вітчизняні та зарубіжні інвестори довіряють стабільності економіки ЧР, продовжуючи вкладати капітал і створювати сприятливі умови для розвитку ринку комерційної нерухомості.
Протягом останніх років чеський ринок нерухомості ріс карколомними темпами. Зростання цін в залежності від виду об’єкта в річному вираженні міг обчислюватися десятками відсотків. Причиною цього були високі темпи зростання вітчизняної економіки, приплив іноземного капіталу і доступність іпотечних кредитів. Але економічні прогнози на наступний рік обіцяють уповільнення зростання чеської економіки, що неминуче відіб’ється на динаміці цін.
Все більше людей бажає купити комерційну нерухомість у Празі. Іноземні інвестори щорічно вкладають в неї десятки мільярдів крон. Рекордним був 2016 рік, у порівнянні з ним 2017-2018-й демонструють зниження кількості угод. Але це не пов’язано з небажанням інвесторів вкладати гроші: просто все менше людей бажає продавати свою нерухомість. Склався типовий дефіцит – попит бізнесу перевищує пропозиції від продавців.
Причина в тому, що інвестори не бажають позбавлятися від прибуткового і надійного активу. Все очевидно: зростання цін на нерухомість, темпи якого перевищують середньоєвропейські, надійно захищає і примножує вкладені інвестиції. Плюс дохідність від здачі оренди таких об’єктів значно вище.
Якщо купити офісну будівлю на заході Європи, наприклад, в Парижі або Берліні, його прибутковість стосовно ціни в річному вираженні складе не більше 3,5 %. У Празі ж цей показник становить 4,85-6 %.
Високий попит і на об’єкти для промисловості. З плюсів – можливість інвестора отримати підтримку з боку місцевої влади. Тим більше якщо викуповується ним об’єкт покинутий, знаходиться як можна далі від столиці та в майбутньому буде створювати робочі місця для чехів.
Подібні програми вже були реалізовані в Карлових Варах, де іноземний капітал фактично повернув курорт до життя.
Сьогодні на ринку як і раніше домінують празькі об’єкти. Високі перспективи розвитку мають також Брно, Острава і Плзень.
Види комерційної нерухомості в Чехії
Як і в будь-якій іншій країні, чеський реалті-ринок пропонує покупцям безліч варіантів нерухомості. На кожен товар тут є свій покупець: останнім часом особливості попит зростає і на об’єкти у найпрестижніших місцях, а не тільки в столиці. Тим більше, що різноманітність нерухомості дійсно вражає.
Чеські ріелтори виділяють такі популярні види комерційних об’єктів, як:
- старий прибутковий будинок – багатоквартирний будинок, житло в якому здається постояльцям в оренду;
- промислові об’єкти, фабричні зали й старі цехи в передмісті, реконструйовані в лофт-житло;
- старі готелі під реконструкцію;
- земельні ділянки для будівництва складського;
- готелі та готельні комплекси;
- автомайстерні, мийки, автозаправки, шиномонтажні та інші об’єкти автомобільного сервісу;
- кафе, ресторани, бістро, інші заклади громадського і вуличного харчування;
- торгові площі, зокрема, магазини, сувенірні крамниці, Мафи;
- приватні гуртожитки, хостели та інші об’єкти дієвого бізнесу;
- земельні ділянки для великого житлового будівництва та зведення новобудов;
- технологічні та інноваційні парки;
- промислові зони для розміщення виробництва та інші.
Кожен з таких об’єктів передбачає власну стратегію інвестування. Зупинимося на них докладніше.
Варіанти інвестування в комерційну нерухомість
Враховуючи категорії найбільш поширених комерційних об’єктів, умовно можна виділити щонайменше 4 стратегії інвестування в них. Все залежить від цілей, які переслідує інвестор, але, так чи інакше йому доведеться вибрати один з варіантів:
- Пасивне інвестування. Мова йде про покупку таких об’єктів, як склад, торговий центр, окремі офіси або торгові приміщення, окремі квартири або які діють дохідні будинки. Це є найбільш надійним варіантом інвестування методом заморожування капіталу. Він буде приносити невеликий, але стабільний дохід від оренди.
- Інвестування в реконструкцію і девелоперські проекти. Мова йде про придбання старих готелів, покинутих промислових площ під будівництво житла, старих дохідних будинків під реконструкцію, земельних ділянок. В основі таких проектів лежить не тільки продається нерухомість, але і план її подальшого використання в комерційній діяльності. У цих цілях проводиться капітальний ремонт, реконструкція, освіта з одного кілька нових об’єктів і так далі.
- Інвестування в готовий бізнес. Мова йде про купівлю готелів, магазинів і супермаркетів, ресторанів, автомайстерень та інших підприємств, в основі яких лежить нерухомість. Такий варіант передбачає не тільки наявність капіталу для вкладення, але й розуміння інвестором суті бізнесу, а також бажання брати активну участь в його розвитку та управлінні ним.
- Великі виробничо-інвестиційні проекти. Мова йде про значних багатомільйонні інвестиції, які потребують щільної взаємодії з органами не тільки місцевої, а й державної влади.
Динаміка цін на комерційні об’єкти
Динаміка цін на нерухоме майно – основна причина, по якій іноземні інвестори готові продовжувати активно вкладати капітал в Чехії. Протягом останніх п’яти років зростання не припинявся, досягнувши піку у 2016 році – тоді ціни зросли в середньому на 20 %. Цьому сприяли економічне зростання, низькі процентні ставки по іпотеці, накопичення попиту і висока прибутковість.
У 2017 році зростання цін зберіг позитивну динаміку, хоча й істотно сповільнилося. Як підсумок до початку 2018 року ціни на рухомість в залежності від її типу, у порівнянні з 2016 роком, зросли на 30-35 %. Наприклад, у Празі середня вартість 1 м² комерційної площі без ПДВ перевищувала 4 тис. євро.
Багато експертів почали називати все, що відбувається не інакше, як «цінова бульбашка», а самі ціни на об’єкти – невиправдано роздутими.
Побоюючись наслідків, чеський ЦП протягом двох минулих років вводив ряд обмежень за іпотечними кредитами, регламентуючи їх розмір і підвищуючи ставки. Це дало результат і дозволило стабілізувати зростання.
На тлі цих заходів багато експертів заявляють, що ціни на нерухомість зупинилися і більше рости не будуть. Але чи можна повірити в це, враховуючи колосальне зростання попиту з боку іноземних інвесторів і надзвичайно низька кількість пропозицій від продавців.
На які об’єкти варто звертати увагу
Чеську нерухомість завжди потрібно розглядати з точки зору інвестора, оцінюючи потенційну прибутковість, яку вона може принести. Найнадійнішими у цьому плані є пасивні інвестиції в житлову нерухомість.
Пропозицій на ринку дійсно багато, але знайти гідний об’єкт – завдання не з легких. Для цього рекомендують звертати увагу не тільки на празьку нерухомість, але і на об’єкти в провінції. Вони будуть дешевше, але теж можуть приносити непоганий дохід – 4-6 % від вартості в рік.
Не меншою популярністю користуються старі об’єкти під реконструкцію та будівництво житла. Міграція, зростання доходів і чисельності чеського населення призвели до катастрофічної нестачі житлової нерухомості. Тому при швидкій реалізації подібних проектів прибутковість може скласти до 35 % за 2-3 роки.
Якщо вашу увагу привертає вже готовий бізнес, перед укладанням угоди переконайтеся, що купуєте не тільки підприємство, але й нерухомість, на якому воно розташоване. В Чехії заведено продавати не сам об’єкт, а саме бізнес і вкладені в нього інвестиції, передаючи покупцеві право оренди (наприклад, якщо це ресторан). Сам же об’єкт, як правило, у власності підприємства не знаходиться.
При покупці готового бізнесу звертайте увагу на річний прибуток, яку зазначають продавці. Вона безпосередньо залежить від місця розташування об’єкта.
Наприклад, якщо це кафе в центрі Праги, воно здатне генерувати річний дохід у 150 тис. євро. Але якщо це ресторан в спальному районі, скільки б не заявляв продавець, дохід навряд чи буде більше ніж 50-60 тис. євро.
Для кваліфікованого підбору об’єкта скористайтеся послугами агентства нерухомості або приватного ріелтора. Звертаємо увагу, що ця діяльність в Чехії не ліцензується, тому свій вибір грунтується на рекомендаціях і відгуках.
Податки при купівлі об’єкта
При придбанні нерухомості в Чехії покупець повинен сплатити податок на перехід права власності (Daň z převodu nemovitosti). Його розмір становить 4 % від вартості, зазначеної в договорі, або вартості ринкової оцінки, зробленої фахівцем, – в якості бази береться більша ціна. Сплатити податок потрібно протягом трьох місяців з моменту оформлення, подавши до податкового органу декларацію.
Крім цього платежу, власник сплачує щорічний податок на нерухомість (Daň z Nemovitosti). Для його сплати необхідно задекларувати покупку, подавши до кінця січня, наступного за угодою, декларацію в податковий орган.
Розмір податку та його ставки встановлюються залежно від типу нерухомості та її цільового призначення. Крім того, місцеві адміністрації можуть встановлювати підвищувальні коефіцієнти. Для приблизного розрахунку скористайтеся цим калькулятором.
Процедура покупки нерухомості
Купити чеську нерухомість може кожен бажаючий, для цього йому не потрібно оформляти ВНП та інші дозволи. Після того як бажаний об’єкт був знайдений, процедура оформлення зазвичай займає три-чотири дні й включає кілька обов’язкових етапів:
- Резервування і завдаток. Знайшовши потрібну нерухомість, домовтеся з покупцем про усному резервування об’єкта на кілька днів. Їх буде достатньо, щоб ваш представник перевірив “чистоту” об’єкта, зокрема, зробив запит в кадастр нерухомості (Katastr nemovitostí) і отримав виписку з нього. Якщо все в порядку, оформляється договір застави, який становить до 5 % від вартості угоди.
- Укладення договору купівлі-продажу. Він оформляється чеською мовою і завіряється у нотаріуса. При необхідності робиться переклад на українську в організації судових перекладачів.
- Оплата угоди. Всі грошові перекази в Чехії заведено робити в чеських кронах. Традиційний спосіб – банківський переказ, для чого бажано відкрити рахунок в одному з чеських банків. У майбутньому він знадобиться для оплати комунальних послуг і отримання коштів за оренду.
- Державна реєстрація нового власника. Кінцевий етап – подача договору і заяви на реєстрацію нового власника об’єкта. На цьому етапі Кадастр нерухомості блокує будь-які операції з нерухомістю на строк у 21 день, протягом яких розглядає законність проведеної операції. Вся реєстрація може займати до 45 днів.
Оренда об’єкта як альтернатива
Якщо головна мета не інвестиційний дохід, а саме ведення комерційної діяльності на території ЧР, в якості альтернативи покупці може розглядатися оренда комерційної нерухомості в Чехії. Такий варіант дозволяє заощадити на початкових капіталовкладеннях, пускаючи їх у бізнес.
У Празі можна зустріти досить привабливі пропозиції по довгостроковій оренді комерційних приміщень до 150 м², місячна вартість яких становить від 15 до 35 тис. крон (600-1350 євро). У регіонах ціни на порядок нижче.
Висновок
Чеська бізнес-нерухомість продовжує залишатися одним з популярних інструментів для інвестування. Цьому сприяє динаміка цін на об’єкти, вартість яких за останні кілька зросла на 20-35 %.
Величезний асортимент комерційних об’єктів на чеському ринку дозволяє реалізовувати різні стратегії інвестування, від пасивних вкладень, розрахованих на дохід від оренди, до великих інвестицій в реконструкцію і масштабне будівництво.
