Болгарський ринок нерухомості приваблює іноземців з ближнього та далекого зарубіжжя в першу чергу рівнем цін. До того ж іноземцям доступна іпотека в Болгарії. Для місцевих банків не має значення, звідки приїхав потенційний позичальник: як громадянам країн ЄС, так і українцям фінансові організації надають кредити на рівних умовах. Звичайно, громадяни Болгарії можуть розраховувати на більш привабливі умови кредитування, але різниця не настільки істотна, як в інших країнах.
Загальна інформація про болгарський ринок нерухомості
Нерухомість в Болгарії знаходиться в топі у покупців з України протягом останніх 15 років, поряд з нерухомістю Іспанії. Дев’ять з десяти покупців шукають дешеві об’єкти на суми до 50 тис. євро.
Житло в Болгарії є вигідним капіталовкладенням, навіть якщо купити нерухомість в кредит. З 2009 по 2013 рік ціни на ринку сукупно впали на 48 % і склали в середньому 442 долари за кв. м.
Сьогодні спостерігається черговий виток їх зростання: за останні п’ять років сукупне зростання середніх цін перевищило 25 %, і вони продовжують зростати. Експерти дають помірно оптимістичні прогнози, що пов’язано зі збільшенням кількості дозволів на будівництво, активізацією процесу вступу Болгарії в Шенгенську зону і, звичайно ж, можливістю взяти іпотеку в Болгарії.
Найдинамічнішими вважаються ринки нерухомості Софії, Варни та Бургаса, де вторинний ринок у 2017 році продемонстрував зростання цін на 9,4, 13,5 і 13,4 % відповідно. Крім цих міст, привабливі курорти на море, де невелику студію в парі кілометрів від пляжу можна купити за 10 тис. євро, а за 20-50 тис. євро – вельми пристойну квартиру.
Умови кредитування іноземців
В умовах кризи на ринку нерухомості болгарські банки стали активно залучати іноземний капітал за рахунок кредитів іноземцям під заставу нерухомості. Умови іпотечного кредитування в Болгарії для іноземців, звичайно, жорсткіше, ніж для місцевих жителів.
При оформленні іпотеки тип нерухомості принципового значення не має, перевага віддається ліквідних об’єктів – квартир і будинків в туристичних зонах. Сільська нерухомість практично не кредитується – простіше отримати кредит під ремонт, ніж під покупку будинку в селі.
Іноземцям болгарські банки готові давати зазвичай не більше 200 тис. левів, що становить близько 100 тис. євро. Враховуючи ціни на нерухомість, такої позики цілком достатньо. Але сума кредиту зазвичай покриває тільки 60-80% від вартості об’єкта, решта покупець зобов’язаний внести сам, демонструючи платоспроможність. Плюс 15% початковий внесок.
Строк кредитування для нерезидентів – від 5 до 20 років в залежності від програми, допустимий вік позичальників – 20-65 років (60 років для жінок).
Ставки кредитування варіюються від 7 до 9,5, іноді до 14 % залежно від умов. Наприклад, Unikredit Bulbank готовий запропонувати процентні ставки в розмірі близько 6 %.
Крім “Юнікредита”, іпотеку іноземцям також видають “Альфа-банк”, DSK-bank, Postbank, “Болгаро-американський кредитний банк” та деякі інші.
Для порівняння: середній відсоток іпотеки для болгар хоч і вище середніх ставок по Європі, але нижче 4%.
Зверніть увагу, що ставка може складатися з двох компонентів: фіксованого та плаваючого відсотка індексу (SOFIBOR для кредитів в левах і EURBOR для євро), який може цей відсоток як зменшувати, так і збільшувати. При цьому фіксований відсоток для кожного клієнта зазвичай індивідуальний.
Дострокове погашення іпотеки зазвичай передбачає виплату штрафу в розмірі до 1-3 %.
Як отримати іпотеку в Болгарії
Іпотека для українців в Болгарії доступна за програмами від 7 банків. Найбільш доступні та прості з точки зору оформлення варіанти – це купівля житла від забудовника, який, продаючи житло, вже співпрацює з одним або відразу з декількома банками. У такому випадку позичальник може розраховувати на спочатку лояльне ставлення з боку кредитора.
Що стосується вторинного ринку, то, щоб купити квартиру в іпотеку в Болгарії, необхідно дотримуватися такого порядку дій:
- Вибір відповідного об’єкта і його бронювання. Пошук житла можна здійснювати як самостійно, так і через агентства нерухомості/приватних ріелторів. Найбільш популярні портали: Alo, Imot, Bazar. Системи ліцензування агентів з нерухомості в країні немає, тому довіряйте угоди тільки перевіреним ріелторам. Здійснивши вибір, необхідно забронювати об’єкт: покупець перераховує через банк суму для резервування, зазвичай це 2-3 тис. євро.
- Вибір банку і збір документів. Умови в банках схожі, однак рекомендується провести попередній аналіз пропозицій. Пакет документів зазвичай стандартний – про нього нижче.
- Подача заявки на іпотечний кредит в Болгарії. Обов’язкової особистої присутності позичальника при подачі заявки та її розгляді не потрібно, достатньо делегувати уповноваженого представника по довіреності.
- Схвалення заявки, оформлення кредиту. У середньому процедура оформлення від моменту вибору підходящого об’єкта та перерахування до підсумкової суми продавцю займає 1,5-2 місяці. За цей час проводяться і супутні процедури: оцінка нерухомості, підписання договору страхування, нотаріальне оформлення і так далі.
- Укладення угоди, передача грошей продавцю, перереєстрація об’єкта нерухомості.
Як вибрати найкращу іпотечну програму
Іпотека іноземцям в Болгарії зазвичай надається за стандартних умов. Побіжне порівняння декількох програм кредитування в болгарських банках дає зрозуміти, що пропонуються відносно однакові умови. Ключовим фактором є іпотечна ставка: чим вона нижча, тим вигідніше вважаються умови кредиту.
Але при виборі підходящої програми, врахуйте, що:
- по-перше, в Болгарії існує практика збільшення іпотечної ставки через декілька років в порівнянні з початковою;
- по-друге, можуть застосовуватися плаваючі індекси SOFIBOR/EURBOR. Їх застосування може починатися в тому числі через кілька років після оформлення позики.
При виборі програми, щоб купити будинок у кредит, зверніть увагу і на інші аспекти:
- загальну суму переплати з урахуванням всіх ставок;
- розмір початкового внеску;
- строк кредитування;
- розмір комісійних за розгляд і за інші банківські дії;
- можливість та умови дострокового погашення.
Перед тим як оформити договір, рекомендується пройти консультацію з кредитним експертом.
Пакет документів
Купуючи нерухомість в Болгарії в кредит, нерезиденти подають в фінансові організації стандартний пакет документів, у тому числі:
- копію внутрішнього та закордонного паспортів;
- шлюбне (для одружених) або шлюборозлучне (для розлучених) свідоцтво;
- довідку про доходи, а також про сплату податків за останній податковий період;
- довідку про зарплату з роботи, виписку з банку про рух коштів на рахунку за останні півроку;
- виписку з ЕГРН з відомостями про наявну у власності нерухомості, а також про відсутність обтяжень на неї;
- довідку з бюро кредитних історій і, при необхідності, рекомендаційний лист з українського банку, клієнтом якого є заявник;
- попередній договір купівлі-продажу нерухомості.
Документи надаються в оригіналі, а також у копіях з нотаріально завіреним перекладом на болгарську мову.
Підписання іпотечного договору
Після схвалення іпотека на нерухомість в Болгарії може бути оформлена і без особистої присутності позичальника. Досить делегувати на підписання договору уповноваженого представника по довіреності (з обов’язковим зазначенням повноважень на укладення такого договору).
Врахуйте, що іпотечний договір, як і в Україні, вимагає нотаріального посвідчення, витрати на яке також покладаються на позичальника.
Крім того, договір підлягає реєстрації в реєстрі нерухомості в місцевій реєстраційній службі (Агенція з вписванията).
Зверніть увагу, що укласти іпотечний договір може лише дієздатна особа. Загальний строк іпотеки 10 років, однак іпотечний кредитор має право продовжити її за нотаріально посвідченою заявою в реєстраційну службу.
У договорі обов’язково повинні бути прописані основні реквізити угоди, в тому числі:
- предмет застави;
- підстави для виникнення вимог кредитора;
- сума кредиту;
- процентні ставки;
- умови їх зміни й так далі.
Додаткові витрати
Квартира в кредит в Болгарії – це не тільки сума по угоді для продавця і переплата за відсотками для банку. Позичальника чекає безліч супутніх витрат, які доведеться понести при оформленні кредиту, так і при оформленні нерухомості у власність.
Так, при оформленні іпотеки позичальник додатково сплачує:
- комісію за розгляд банком заявки позичальника – в кожному випадку індивідуально, але зазвичай не більше 75 євро;
- комісію за юридичний супровід укладення договору іпотеки та послуги нотаріуса – 30-50 євро;
- оцінку власної кредитоспроможності – до 100 євро;
- оцінку нерухомості – 50-250 євро в залежності від оціночної компанії;
- комісію за обслуговування рахунку – 3-5 євро щомісяця;
- страховий поліс на об’єкт нерухомості та при необхідності страхування життя позичальника – 200-300 євро на рік.
Додаткові витрати будуть потрібні й при оформленні купівлі-продажу, в тому числі на:
- сплату комунального податку на купівлю нерухомості – не більше 4 % від вартості (зазвичай від 1,5 до 2,5 %);
- нотаріальне оформлення договору – в залежності від вартості квартири, зазвичай в діапазоні 300-1000 левів;
- реєстраційну мито – 0,1 % від вартості;
- внесення відомостей до реєстру нерухомості – від 5 євро;
- плату за видачу витягу.
Порядок погашення кредиту
Спосіб розрахунку щомісячних платежів обов’язково повинен бути передбачений договором. Специфіка болгарського іпотечного кредитування в те, що позичальникові дозволяється самостійно вибирати схему погашення іпотеки:
- ануїтетна, коли сума платежу незмінна протягом всього періоду погашення кредиту. Незважаючи на незмінність суми, структура платежу постійно змінюється – спочатку 80 % коштів йде на погашення відсотків по кредиту, а в кінці строку – на погашення безпосередньо суми кредиту.
- диференційована, коли здійснюється поступове зменшення суми виплат. За цією схемою погашається сума боргу залишається незмінною, а відсотки, що нараховуються на залишок боргу, знижуються.
При достроковому погашенні вигідніше представляється диференційована схема. Але пам’ятайте, що на випадок дострокового погашення багато банки вводять комісію в розмірі 1-5% від загальної суми боргу.
Отримання візи та посвідки на проживання з нерухомості
Власники нерухомості в Болгарії на підставі наявних у них нотаріальних актів про купівлю майна в республіці має право отримати короткострокову річну візу категорії С для тимчасового перебування в країні протягом 90 днів протягом півроку (крім країн безвізового режиму). У мережі можна зустріти іншу інформацію, наприклад, про видачу національної візи категорії D, але це не так.
На підставі володіння нерухомістю видається тільки короткострокова віза С. Звертаємо увагу, що вона не є шенгенською та дозволяє перебувати тільки на території Болгарії, Румунії, Хорватії та Кіпру, в’їзд по ній до ЄС неможливий.
За фактом володіння нерухомістю отримати посвідку на проживання в Болгарії можуть лише власники об’єктів, власність яких перевищує 300 тис. євро. В інших випадках, крім житла, для оформлення ВНП іноземцю потрібно забезпечити одну з наведених нижче підстав:
- знайти місце працевлаштування або бути направленим у відрядження;
- заснувати підприємство або філію іноземної компанії та забезпечити роботою 10 місцевих жителів;
- вступити в шлюб з громадянином Болгарії;
- бути членом сім’ї власника ВНП;
- вступити на тривале медичне лікування.
Висновок
Купівля нерухомості в Болгарії в іпотеку для українців має два вагомих плюси: доступну вартість нерухомості та відносно низькі ставки іпотеки. Але позичальникам доведеться понести значні супутні витрати, пов’язані не тільки з перельотом, а в першу чергу з оформленням іпотечного кредиту – будь-які банківські дії обтяжуються комісією. Навіть якщо позичальник вирішить заощадити та погасить іпотеку достроково, його все одно чекає штраф у розмірі 1-5 % від суми кредиту.