Як придбати земельну ділянку в Польщі
На тлі економічного зростання земля в Польщі у 2024 році стає все більш привабливим інвестиційним інструментом. Попит на земельні ділянки з кожним роком зростає, що відповідним чином позначається і на їх ціні – щорічна динаміка росту досягає 3-5 % з поправкою на регіон. Серед активних інвесторів – громадяни України, Білорусі та інших країн, що мають спільний кордон з Польщею. Для них законодавством РП обумовлені деякі нюанси при купівлі землі, на яких пропонуємо зупинитися докладніше. Однак почнемо з переваг.
Для чого слід купувати землю в Польщі
Попит на польську нерухомість, зокрема, на земельні ділянки, помітно виріс в середині “нульових” після вступу РП до Євросоюзу та шенгенської зони. Економіка країни помітно додала з того часу, що істотно відбилося і на вартості нерухомості: в курортній зоні ціни за останні 10 років зросли на 50-70 %, а землі сільськогосподарського призначення в деяких районах взагалі додали в ціні 200 %. При цьому їх щорічне зростання в ціні становить 10-15 %.
Цікаво і те, що найбільший інтерес до польських земель виявляють саме представники СНД. Наприклад, у 2015 році іноземці сукупно купили в Польщі майже 460 га землі, причому найбільше землі придбали українці, білоруси, німці та росіяни, проявивши інтерес до ділянок не тільки для житлової, але і для комерційної забудови.
З 2016 року іноземці отримали більше можливостей: 01.05.2016 закінчився термін мораторію на продаж сільськогосподарських земель для громадян інших держав.
Скасування мораторію привернула інвесторів з-за меж країни, в результаті чого обсяг придбаної ними землі в 2016 році збільшився до 3 200 га.
Очевидно, що привабливість земельних ділянок у Польщі рік від року збільшується, а з урахуванням зростання попиту земля стає одним з найвигідніших інвестиційних інструментів. До того ж інвестори виділяють ряд очевидних переваг покупки землі в РП, а саме:
- лояльне ставлення до нерезидентів – виконавши усі передбачені законом умови, іноземці можуть безперешкодно набувати земельні ділянки у необмежених обсягах;
- відносно низькі ціни в порівнянні з вартістю наділів в інших країнах Європи і навіть великих містах СНД;
- висока інвестиційна привабливість: збільшується попит на землю підвищує її ціну, що дозволяє не тільки зберегти вкладені кошти, але й примножити їх тільки шляхом зростання ціни;
- можливість відкрити в Польщі власний бізнес;
- можливість придбання земельних активів різного призначення, в тому числі для ведення сільського господарства і навіть лісових угідь.
Як знайти земельну ділянку для покупки
Враховуючи високий попит на польську землю, іноземцям не так-то легко знайти вільну ділянку для покупки. Для пошуку відповідного об’єкту важливо залучити всі можливі канали, яких не так і багато.
Найзручніше знайти та купити землю в Польщі через:
- маклера, приватного ріелтора або місцеве агентство нерухомості;
- забудовника – особливо актуальний у випадку придбання земельної ділянки за житловим будинком;
- інтернет-портали, оголошення в газетах від власників і посередників;
- аукціони з примусового продажу заставного майна.
Оскільки кожен з перерахованих каналів пошуку має свої особливості, пропонуємо розглянути кожен з них детальніше.
Звернення до ріелтора
Звісно, найпростіший спосіб придбати нерухомість у Польщі – звернутися до посередників: маклерів та ріелторів. Це люди, які знають про нерухомість, способи її пошуку і правила оформлення все. Більшість з них працює офіційно, що убезпечить потенційного покупця від можливого шахрайства.
Такі посередники не тільки посприяють в пошуку необхідного об’єкта, але і допоможуть оформити земельну ділянку у Польщі у власність.
Перевага співпраці з агентствами нерухомості полягає в тому, що вони не тільки можуть запропонувати максимум варіантів, але і зажадають мінімум участі в процесі переговорів з боку покупця.
Слід відзначити, що зазвичай агентства організовують свою роботу за територіальним принципом, тобто діють у межах конкретного населеного пункту.
Наприклад, на сайті tabelaofert.pl ви знайдете перелік агентств у найбільших містах Польщі. Рекомендуємо вам користуватися послугами лише ліцензованих посередників, контакти яких можна знайти на сайті Федерації ринку нерухомості. Пам’ятайте, що комісія більшості агентств становить 1,5-3 %.
Звернення до забудовника
Якщо мова йде про придбання землі для житлової або комерційної забудови, має сенс звернутися до забудовників. Девелоперські компанії нерідко продають земельні ділянки, які вже підготовлені під будівництво – як правило, вони мають всі необхідні комунікації та розвинену інфраструктуру. Крім того, забудовники надають всю дозвільну документацію.
Враховуючи це, важливо усвідомлювати, що така земельна ділянка буде коштувати значно дорожче, ніж непідготовлений. Звертаємо увагу, що забудовник може продати не лише земельну ділянку, підготовлений для будівництва, але і землю з вже побудованим будинком.
Потрібно сказати, що пропозиції на первинному ринку досить привабливі, поки справа не доходить до оголошення вартості. Зазвичай придбання новобудови обходиться на 30-35 % дорожче, ніж придбання ділянки і самостійне будівництво житла. Тому цей варіант пошуку не можна назвати бюджетним – він підійде лише для тих, кому потрібен будинок без зайвих клопотів, і тих, хто готовий переплачувати.
Інтернет, газети
Мабуть, зручніший спосіб знайти землю для покупки – це шукати її в інтернеті. До послуг користувачів пропонуються сотні зручних онлайн-ресурсів, що містять десятки тисяч пропозицій з реальними фотографіями і розташуванням по всій країні. Зручні фільтри дозволяють сортувати пропозиції не тільки по населених пунктах, а й за призначенням, видом земельних ділянок та їх вартості.
Усього кілька – і у покупця є контакти продавця, що дозволить отримати максимум інформації за телефоном. Найбільш популярні інтернет-портали – OLX, Otodom, Allegro, Domiporta, Nieruchomosci-online.pl і безліч інших. При цьому слід мати на увазі, що на таких порталах містяться оголошення не тільки від власників, але і від посередників.
Оголошення про продаж нерухомості можна також знайти у друкованих виданнях – газетах і журналах оголошень. Однак вони, в основному, містять оголошення, що стосуються тільки тих населених пунктів, в яких випускаються і поширюються. Тому такі джерела варто використовувати лише в тих випадках, якщо ви фізично знаходитесь у певному регіоні Польщі, в якому плануєте придбати землю.
Аукціони примусової реалізації
Ще один вельми специфічний, але при цьому привабливий варіант пошуку нерухомості в РП, у тому числі земельних ділянок, – це участь в аукціонах примусової реалізації майна. Мова йде про заарештовані земельні ділянки, які вилучені у власників і продаються для погашення у них цивільних боргів. Такі аукціони проводять судові пристави.
Завдяки участі в аукціоні примусової реалізації можна непогано заощадити, купивши землю на 30-50 % дешевше ринкової вартості.
Інформацію про проведення таких аукціонів можна знайти на сайті Національної ради судових приставів. Перейшовши за посиланням, ви знайдете перелік аукціонів з датою та місцем їх проведення, а також вартістю землі й фото реалізованого об’єкта.
У вкладці «Więcej» користувач знайде більш детальну інформацію про об’єкт, місце проведення та умови участі в аукціоні, всі необхідні контакти та іншу інформацію.
Інформацію про аукціони можна також знайти на сайтах кредитних організацій. Наприклад, на сайті Bank Santander. Мова йде про реалізацію заставних земельних ділянок, якими були забезпечені великі кредити.
Скільки коштує земля в Польщі
Однозначно відповісти на питання про те, скільки коштує земля в РП, неможливо – конкретна ціна конкретної ділянки залежить від безлічі факторів: призначення ділянки, її місце, розміру, розташованих на ньому комунікацій, витрат на оформлення, бажання продавця. Тому в даному контексті логічно розглядати середні ціни, які в залежності від регіону і навіть усередині нього значно відрізняються.
Для початку розглянемо середні ціни на землю для забудови.
Як повідомляє портал Bankier, в лютому 2019 року в більшості воєводств середня ціна на ділянки для забудови зросла на 30 % порівняно з лютим минулого року.
Безперечним лідером, безумовно, є Варшава – середня ціна по столиці становить 779 zł/м² або 183 євро, що є абсолютним національним рекордом. У порівнянні з січнем ціна зросла майже на 180 zł!
Правда, таке зростання незначно вплинуло на ціни в Мазовецькому воєводстві в цілому, де вартість у середньому становить 185 zł/м². Ділянки в Поморському воєводстві мають другу по країні середню ціну – 163 zł/м², при тому, що земельні ділянки біля Балтійського моря, зокрема, у Гданську, оцінені в 417 zł/м².
Дорожче, ніж у Гданську (крім столиці), земля тільки в Познані (525 zł/м²) і Кракові (450 zł/м²), однак Великопольське (107 zł/м²) та Малопольське (110 zł/м²) воєводства все одно поступаються узбережжю за середньою ціною землі для забудови.
Найнижчі ціни на землю для забудови можна знайти в Любуському воєводстві – по регіону середня ціна ледь сягає 49 zł/м², при тому, що в найбільшому місті регіону Гожуві-Великопольському ціна землі в середньому становить всього 73 zł/м². Схожі низькі ціни на землю також спостерігаються в Підкарпатському та Вармінсько-Мазурському воєводствах – 62 і 61 zł/м² відповідно.
Середня ціна на сільськогосподарські угіддя також значно відрізняється від регіону до регіону, хоча і не прив’язана до ділової активності та рівнем економічного розвитку. І хоча логіка ціноутворення відрізняється, самими дорогими і дешевими регіонами є практично ті ж самі воєводства.
За інформацією, опублікованою Агентством з реструктуризації і модернізації сільського господарства (Agencji Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa), на території Польщі в кінці 2017 року найвищі ціни на землю сільськогосподарського призначення були у Великопольському та Куявсько-Поморському воєводствах – 58,9 тис. та 57,4 тис. zł/га відповідно. Найнижчі ціни на сільськогосподарську землю були у Поморському і Підкарпатському воєводствах – 28,6 тис. і 25,1 тис. zł/га відповідно.
Середня ціна по країні становить 42,4 тис. zł/ га, що більше ніж на 2 тис. zł більше, ніж у той же період минулого року – тобто сільськогосподарські угіддя також ростуть в ціні. Але при цьому необхідно враховувати, що вартість сільгоспземлі залежить від присвоєної ділянки класу, яких всього шість. Наприклад, середня ціна на ділянки I-III класу у Великопольському воєводстві становить 74,2 тис. zł/га, в той час як земля V-VI класу обходиться всього в 42,3 тис. zł/га.
Крім того, покупцеві ділянки доведеться понести додаткові витрати, пов’язані з оформленням нерухомості у власність. Це нотаріальні витрати в розмірі 2-3% від вартості плюс витрати на представників і посередників – до 5% від вартості об’єкта. Не варто забувати і про податки, про які ми розповімо нижче.
Дозвіл на купівлю землі
Польське законодавство не вимагає від іноземців, бажаючих придбати нерухомість, якогось особливого правового статусу – на момент покупки достатньо лише мати візу для легального перебування в країні або в`їхати в країну по безвізу. Разом з тим, відповідно до ст. 1 Ustawа o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Закону про придбання нерухомості іноземцями), громадянам інших країн для купівлі землі буде потрібно спеціальний дозвіл, який видається в адміністративному порядку міністром внутрішніх справ за клопотанням покупця.
Право на купівлю нерухомості видається за умови, що:
- така угода не загрожує державній безпеці, обороні і громадському порядку Польщі;
- покупець-іноземець доведе свій зв’язок з Польщею.
Якщо відсутність загрози держбезпеки РП довести досить легко, в силу відсутності заперечень з боку міністра оборони (а у випадку з сільськогосподарськими угіддями – від міністра з питань розвитку сільських районів), то зі зв’язком з Польщею все не так просто.
Зокрема, відповідно до п. 2 ст. 1а закону, про зв’язки з Польщею може свідчити:
- польська національність або польське коріння;
- шлюб з поляком/полькою;
- наявність дозволу на тимчасове перебування (тимчасова посвідка на проживання) або постійне проживання (постійна карта побиту);
- членство в органах управління підприємства, зареєстрованого на території Польщі;
- здійснення на території РП економічної або сільськогосподарської діяльності.
Без наявності такого зв’язку або фактичного переїзду в Польщу дозвіл на купівлю землі отримати неможливо, а покупка без такого дозволу, згідно зі ст. 6 закону, є недійсною.
Для отримання документа необхідно скласти клопотання, яке, згідно з п. 3 ст. 1а закону, повинно містити:
- анкетні дані заявника;
- дані про земельну ділянку (адреса, кадастровий і реєстраційний номери, площа, будівельні характеристики);
- анкетні дані продавця;
- визначення правових подій, які виникнуть згодом (продаж нерухомості);
- цілі, якими керується покупець-іноземець, здійснюючи операцію;
- джерела коштів, які будуть витрачені для придбання нерухомості.
До заяви повинні бути додані такі документи:
- копія паспорта, виду на проживання чи іншого документа, що посвідчує особу;
- документ, що підтверджує зв’язки з Польщею;
- документи на нерухомість (витяг із земельного реєстру, витяг з поземельної книги із зазначенням на кадастрову карту, свідоцтво про цілі використання землі тощо);
- заява продавця, який бажає продати нерухомість;
- документ, що підтверджує наявність фінансових засобів (довідка з банку);
- документи про сплату гербового збору в розмірі 1570 zł.
Клопотання про видачу дозволу подається до Департаменту рішень і концесій МВС (Departamencie Zezwoleń i Koncesji), розташований за адресою: м. Варшава, вул. Раковецька, 2а, або направляється поштою за адресою: м. Варшава, вул. Стефана Баторія, 5 (індекс 02591).
Слід зазначити, що положеннями ст. 8 закону передбачено умови, за яких вищевказаний дозвіл на купівлю землі не буде потрібно:
- якщо іноземець прожив на ПМП (zezwolenie na pobyt stały) у Польщі понад 5 років;
- якщо іноземець прожив у шлюбі з поляком понад 2 років з моменту отримання постійної ПНП;
- якщо іноземець має громадянство або здійснює економічну діяльність в одній з країн Європейської економічної зони.
На що слід звернути увагу при покупці землі
Підходити до вибору земельної ділянки необхідно з усією серйозністю, інакше дуже легко можна стати жертвою обману. Ми виділили декілька аспектів, на які необхідно звертати увагу при купівлі землі у першу чергу. Зокрема, це:
1. Призначення земельної ділянки. Землі сільськогосподарського призначення зазвичай називаються Ziemia або Grunty Rolne, в той час як ділянки для забудови – działki budowlane. Природно, землю можна використовувати виключно за призначенням.
2. Наявність на ділянці комунікацій. Якщо мова йде про землі під будівництво, слід шукати ділянку з підведеною до нього каналізацією, водопроводом та електроенергією – про це буде свідчити фраза в рекламі «działka uzbrojona w prąd i kanalizę» або «grunt uzbrojony w media». Самостійна прокладка комунікацій обійдеться не тільки дуже дорого, але і займе досить багато часу.
3. Місце розташування ділянки. Чим ближче до неї розвинена інфраструктура і наявність зупинок громадського транспорту, тим вище його інвестиційна привабливість. Плюс наявність місцевого плану просторового розвитку (Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego), прийнятого спільнотою, – це дозволить дізнатися про те, що буде в найближчі роки.
4. Правовий статус нерухомості. Необхідно перевірити право власності продавця на землю і відсутність претензій на ділянку, що робиться звичайним запитом до відділу земельного та іпотечного регістрів в окружному суді.
5. Характеристики ділянки. Мова йде, зокрема, про тип грунту, площі, наявності грунтових вод, розташування до основних географічних напрямках.
Які податки доведеться заплатити при купівлі
Єдиний податок, який доведеться сплатити покупцю при придбанні землі – це податок на цивільно-правові операції в розмірі 2% від вартості угоди. Плюс нотаріальний збір і ПДВ з нотаріального збору. Плюс, якщо продавець є юридичною особою і платником ПДВ, ще 23% ПДВ, які зазвичай закладаються у вартість. До цього списку варто додати сплату судового збору за ведення земельного та іпотечного реєстру – 60 zł плюс ще 200 zł за внесення в ці реєстри інформації.
Поширені запитання
Безумовно, це лише загальна, але далеко не вичерпна інформація, яку нам вдалося зібрати про придбання земельних ділянок у Польщі. Однак якщо у читачів ще залишилися питання, цілком можливо, вони знайдуть відповіді на них у цьому розділі.
Чи можна розраховувати на отримання карти побиту після покупки землі? Придбання земельної ділянки, так само як і будь-якої іншої нерухомості, незалежно від суми, підстав для її придбання або призначення землі, не тягне за собою права на отримання тимчасової або постійної карти побиту, так само як і на їх продовження.
Коли можуть відмовити у видачі дозволу на придбання землі? Закон не передбачає конкретного переліку підстав, за яких іноземцю можуть відмовити в праві на придбання земельної ділянки. Однак практика свідчить про те, що така відмова може відбутися в наступних випадках:
- якщо угода купівлі-продажу буде загрожувати національній безпеці Польщі або громадському порядку;
- якщо покупець не довів своєї зв’язку з РП;
- якщо подано підроблені документи, вказані неправдиві відомості й т. д.
Причому якогось механізму оскарження рішення міністра не передбачено.
Чи можна купити землю на прикордонній території? Так, закон не забороняє іноземцям купувати землю на прикордонних територіях. Однак, згідно з п. 3 ст. 8 згаданого вище закону, для укладення такої угоди однозначно потрібен дозвіл міністра внутрішніх справ, навіть якщо іноземець в загальному випадку потрапив під виняток і міг придбати землю без дозволу (наприклад, 5 років карти побиту або 2 роки у шлюбі з поляком).
Висновок
Враховуючи зростання величезними темпами попиту і цін на землю, представники законодавчої влади РП все активніше обговорюють жорсткість порядку придбання землі іноземцями-латифундистами. Тому не можна виключати, що незабаром чинний порядок буде змінено. На сьогодні ж придбання земельної ділянки в Польщі для іноземного інвестора не є проблемою – проблемою може виявитися відсутність земельних ділянок за привабливою ціною.