Як придбати квартиру в Польщі іноземцю

Доступні ціни на нерухомість, а також високі соціальні стандарти залучають в Республіку Польщу покупців квартир і заміських будинків зі всього світу. Купити квартиру у Польщі у 2024 році значить зробити вигідну інвестицію і полегшити процес отримання виду на проживання. До перелічених переваг можна також додати мінімальні ризики на ринку нерухомості, наявність досконалої законодавчої бази, помірні витрати при оформленні угоди купівлі-продажу. Однак вкладати гроші потрібно грамотно і неквапливо вивчивши перш за все тонкощі процесу.

Огляд ринку нерухомості в Польщі

Згідно з даними за 2016 рік, найбільшу зацікавленість у придбанні польської нерухомості проявляють українці, німці та британці. Кількість угод, укладених українцями, за купівлю дорогого, середнього по вартості й дешевого житла склало 60 000 м² житлової нерухомості. Німці зайняли другу сходинку рейтингу, маючи показник 40 000 м², а на почесному третьому місці виявилися британці, які купили 18 000 м² житлової площі.

Попит на нерухомість продовжує зростати оскільки серед країн-членів Європейського союзу Польща утримує демократичні ціни і на первинному, і на вторинному ринку.

Аналіз ринку нерухомості Польщі показує, що продаються переважно одно – і двокімнатні квартири. Кількість пропозицій на ринку стрімко зростає і станом на 2016 рік досягло позначки 86 500 об’єктів.

Іноземний громадянин може без будь-яких обмежень отримати права власності на квартири, квартиру або гараж, однак при покупці будинку, земельної ділянки великої площі (від 0,4 гектара) або об’єкта, який знаходиться поблизу прикордонної зони, потрібно схвалення польського МВС.

Якщо власних коштів недостатньо, можна оформити іпотеку. Банки охоче видають кредити за умови, що позичальник відповідає всім вимогам. Іноземці купують квартири практично у всіх містах Польщі. Найбільшою популярністю користуються Варшава, Краків, Познань, Гданськ, Лодзь, Вроцлав, де створені сприятливі умови для життя і розвитку бізнесу.

За інформацією найбільшої міжнародної консалтингової компанії Colliers, саме Польща з усіх країн ЄС найбільш приваблива для великих інвестиційних фондів, що дозволяє сподіватися на подальший розвиток регіону.

Де і яким чином шукати нерухомість для покупки

Пошуками відповідного об’єкта можна зайнятися самостійно, а можна скористатися послугами агентств нерухомості. Кожен з цих способів має переваги та недоліки.

Наприклад, агент за певну плату допоможе вам знайти квартиру або заміський будинок на 2, 3 або навіть 5 кімнат, повністю відповідають вашим запитам. І хоча процес може затягнутися на кілька тижнів і навіть місяців, однак ви будете позбавлені від турбот, пов’язаних з постійними зустрічами, дзвінками, переговорами.

Для самостійних пошуків можна скористатися дошками безкоштовних оголошень, друкованими виданнями, інтернет-сайтами або порадами знайомих, які тривалий час проживають на території Польщі.

Дошка оголошень, як правило, встановлюється або в супермаркеті, або поблизу зупинки громадського транспорту, або на території костелу. Що стосується газет, що мають як локальний, так і загальнонаціональний охоплення, слід звернути увагу на Gazeta wyborcza, Mieszkaniec, Lokalna. Частина видань поширюється безкоштовно у громадських місцях, інші можна купити в кіосках.

Найбільш вдалим рішенням є відвідування тематичних інтернет-ресурсів, що дозволяє вивчити всі доступні варіанти без зміни країни перебування. Великою популярністю користуються польський сайт Dom.gratka.pl на якому зібрані тисячі оголошень від агентів нерухомості, забудовників і прямих власників житла.

Список інших рекомендованих сайтів:

• Gumtree.pl
• OLX.p
• Szybko.pl
• Gazetadom.pl
• Emieszkania.com.pl
• Wspollokator.pl
• Wynajmemieszkanie.pl
• Otodom.pl

У скільки обійдеться покупка житла в Польщі

На вартість об’єкта нерухомості впливає багато факторів. Ось кілька з них:

• місто і район;
• площа, планування, рік побудови;
• стан прибудинкової території, якість ремонту і поверховість;
• наявність інфраструктури, комунікацій, перспектив подальшого розвитку регіону.

Як показує практика, найдорожче придбання житла обходиться у великих містах Польщі, де вартість квадратного метра може перевищувати позначку 2 000 євро, тому однокімнатні квартири до 14 108 євро є великою рідкістю. На первинному та вторинному ринках нерухомості ціни трохи різняться.

Якщо ви хочете заощадити і готові чекати введення об’єкта в експлуатацію протягом декількох років, шукайте варіанти на сайті забудовника.

Частина грошей, яку вам вдасться зберегти, ви зможете розумно витратити на ремонт та облаштування нового житла. Проте вас не повинні лякати високі ціни на квартири у Варшаві – окрім столиці, є і інші міста, в яких створені всі умови для комфортного життя. Наприклад, зверніть увагу на Краків, який щороку відвідують мільйони туристів, або на Вроцлав, Лодзь, Познань і Гданськ, де існують чудові умови для розвитку бізнесу і виховання дітей.

Не забувайте і про програму MDM, за якою держава може компенсувати частину коштів на купівлю квартири, якщо ви купуєте перше власне житло, при цьому платите податки та легально проживаєте в Польщі (навіть по Карті тимчасового побиту).

Учасниками програми можуть бути:

• самотні люди віком до 35 років;
• офіційно зареєстровані пари, де вік дружини або чоловіка до 35 років;
• багатодітні сім’ї (від 3 дітей) без обмежень за віком.

При відсутності дітей держава компенсує одиноким громадянам та молодим сім’ям 10% вартості житла; якщо є 1 дитина, сума компенсації становить 15%, якщо 2 дітей – 20%, якщо 3 і більше дітей – 30%. Слід мати на увазі, що квартиру, куплену за програмою Mieszkanie dla Młodych, не можна здавати в оренду протягом 5 років від дати укладення угоди.

Огляд цін на житлову нерухомість у Польщі:

Не поспішайте купувати перший-ліпший об’єкт. Обов’язково переконайтеся в тому, що вам продає апартаменти власник, що відсутні борги за електрику та опалення, що планування і поверховість житла вас повністю влаштовують.

Якщо плануєте розраховуватися готівкою, потрібно мати довідки, що підтверджують походження грошей; інакше доведеться заплатити додаткові податки, що відіб’ється на підсумковій вартості об’єкта.

Як придбати квартиру або будинок, дотримуючись закону

Перед купівлею квартири, земельної ділянки або заміського будинку, який знаходиться у Західно-Поморському воєводстві чи іншому регіоні Польщі, країни нерезиденту потрібно обов’язково прочитати закон «Про придбання нерухомості іноземцями» і/або отримати кваліфіковану консультацію юриста. Це допоможе уникнути труднощів і непередбачених ситуацій, а також санкцій з боку правоохоронних органів.

Потрібно чітко розуміти, що фізична особа, яка не має статусу ПМЖ чи польського громадянства, а також юридична особа, офіційно зареєстрована за кордоном, можуть придбати тільки квартиру, земельну ділянку (площею 0,4 гектара для фізичної особи) або гараж.

Якщо об’єктом купівлі виступає будинок або інший об’єкт, розташований в прикордонній зоні, потрібно запитати дозвіл Міністерства внутрішніх справ Польщі. Міністерство повинно підтвердити, що такі дії не становлять загрозу для безпеки держави.

Якщо інвестор є дружиною (чоловіком) громадянина Польщі, який проживає на території країни понад 2 років і реєструє нерухомість як спільну власність, такий дозвіл не вимагається. Також нема потреби отримувати дозвіл в тому випадку, якщо покупець має карту резидента ЄС або статусу ПМЖ і живе в Польщі понад 5 років.

Схема покупки нерухомості досить проста:

1. Потрібно вибрати об’єкт.
2. Укласти попередній договір купівлі-продажу.
3. Отримати дозвіл на придбання (якщо потрібно) від МВС Польщі.
4. Скласти договір купівлі-продажу і зареєструвати угоду.
5. Застрахувати нерухомість.

Як отримати дозвіл МВС

Щоб отримати дозвіл на придбання нерухомості, необхідно написати заяву на ім’я уповноважених органів, сплатити обов’язковий державний збір (416 євро) і подати наступний пакет документів:

• ксерокопію паспорта або іншого документа, що підтверджує особу потенційного покупця;
• ксерокопії документів, які свідчать про наявність зв’язків з Польщею;
• заява власника нерухомості, готового продати об’єкт договору (чорновий варіант договору також додається);
• підтвердження платоспроможності покупця або виписку з банку, що вказує на наявність кредитних коштів (своїх).
• довідку, видану установою соціального страхування та податковим управлінням, що підтверджує виконання всіх податкових зобов’язань перед державою.

Крім витрат на дозвіл (416 євро), вам доведеться сплатити мито (23 євро) та збір за наявність довіреності (4 євро). Строк видачі дозволу складає від 2 до 4 місяців.

Якщо потрібно подати додаткові документи, розгляд звернення може тривати до 6 місяців. Потенційному покупці слід врахувати, що дозвіл МВС має обмежений термін дії (1 рік) і дозволяє придбати нерухомість на загальних підставах.

Перевірка об’єкта нотаріусом та підписання основного контракту

Перед підписанням договору купівлі-продажу юрист або адвокат обов’язково перевіряють правовий стан об’єкта нерухомості. Важливо, щоб на момент покупки були відсутні іпотечні зобов’язання та борги, а право на відчуження майна належало тільки продавцю. Дані реєстру, який містить всю необхідну інформацію, загальнодоступні та зберігаються на урядовому порталі.

Продавець і покупець укладають між собою попередній цивільно-правовий договір купівлі-продажу, в якому відображають порядок розрахунків, суму завдатку, форму оплати та вартість послуг нотаріуса.

Переважно розмір депозиту варіюється від 5 до 10% вартості об’єкта нерухомості. Якщо покупець розриває договір, завдаток стає власністю продавця, якщо продавець відмовляється від угоди – депозит повертається покупцю у подвійному розмірі.

Після підписання основного договору купівлі-продажу відбувається переоформлення нерухомості на нового власника, який отримує права власності на об’єкт договору. Така угода повинна бути офіційно зареєстрована при участі нотаріуса, який оформляє акт (засвідчує право володіння майном), ініціює оплату податку на перехід прав власності, змінює дані про власника об’єкта нерухомості в реєстрі, а також подає відповідні документи співробітникам перевірчих органів.

Оподаткування та інші витрати при покупці нерухомості

В ході оформлення прав власності на квартиру, покупець зобов’язаний сплатити всі податки та збори, що встановлені державою, а також витратитися на отримання візи, якщо це передбачено правилами перетинання державного кордону.

Податок на придбання нерухомості становить близько 2% від суми угоди (актуальне за умови, що об’єкт куплений на ринку вторинного житла), агентські комісійні (якщо притягувався посередник) – до 3% від суми угоди.

Також оплачуються послуги нотаріуса (фіксована сума або відсоток від угоди, що не перевищує 3%) і витрати на держреєстрацію нерухомості – 1% від суми договору. Розмір візового збору становить від 35 євро, а ціна квитків на літак залежить від пункту вильоту і прильоту (від 100 євро).

Придбання земельних ділянок під забудову

При виборі земельної ділянки слід враховувати кілька факторів, головними з яких є ціна, район, склад грунту, площа і цільове призначення. Купити ділянку досить просто при наявності коштів та спеціального дозволу від МВС Польщі.

Великою популярністю користується земля біля моря, яка може бути використана під індивідуальне будівництво та ведення господарської діяльності. Вартість 1 сотки може істотно відрізнятися, і, виходячи з різних критеріїв, складати від 1 000 євро до 25 000 євро.

Купівля комерційної нерухомості

Придбати в Польщі промислову будівлю, магазин, ресторан, готель, корпоративний офіс або іншу нерухомість, яка згодом буде приносити прибуток від комерційної діяльності, зараз дуже вигідно.

Інвестиційна привабливість Польщі неухильно зростає, і цим користуються тисячі українців, білорусів і росіян, які прагнуть скоріше оформити покупку і створити високоприбутковий бізнес.

Обмеження на купівлю магазинів, ресторанів, офісів з боку влади практично відсутні, та й вартість таких об’єктів порівняно невисока. Читайте детальніше про купівлю комерційної нерухомості.

Що потрібно знати потенційному покупцеві

Враховуючи тривалий термін державної реєстрації угоди купівлі-продажу, придбання нерухомості може тривати від півроку до 200 днів. Іноземці зі статусом фізичної особи мають право без обмежень купувати квартири, апартаменти, гаражі – житлові та нежитлові приміщення, які законом не визнані окремим об’єктом, пов’язаним з земельною ділянкою.

Будь-яку угоду купівлі-продажу можна оформити без особистої присутності покупця при наявності нотаріально засвідченої довіреності, що оформляється на юридичну або фізичну особу, яка постійно або тимчасово проживає на території Польщі.

Якщо об’єкт нерухомості купується без посередників або які-небудь дії ріелтора викликають сумніви, слід обов’язково перевірити наявність такого переліку документів:

• виписка з реєстру земельних ділянок;
• виписка з іпотечної книги;
• дозвіл (при необхідності);
• документ, що засвідчує право власності;
• договір купівлі-продажу;
• підтвердження, що прописаних людей на об’єкті нерухомості немає.

Потрібно зберігати пильність і контролювати кожен етап покупки, адже на кону велика сума грошей і ваша репутація. Якщо виникли сумніви в правомірності отримання документів продавцем або фіктивності якийсь з виписок, обов’язково консультуйтеся з фахівцем.

Характеристика форм власності нерухомості

Перед підписанням договору зверніть увагу на форму власності нерухомості (буває повною, кооперативної або власністю товариства). Саме вид власності на 1-кімнатну квартиру, квартира або великий заміський будинок регламентує права та обов’язки власника.

• Повна (окрема) власність – Pełna własność. Найбільш поширений варіант, при якому власнику належить одноосібне право на об’єкт житлової нерухомості, а також пропорційне право на експлуатацію загальних територій, приміщень і механізмів (сходи, під’їзд, ліфт).
• Власність товариства – Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Юридично і фактично покупець може тільки користуватися об’єктом нерухомості на правах орендаря. Товариство зберігає всі права на володіння майном. Таку квартиру можна закласти або заповідати. Іпотечний кредит на придбання квартири TBS ні в доларах, ні в злотих, ні в якій іншій валюті банками не видається.
• Кооперативна власність – Spółdzielcze własnościowe. Об’єкт належить кооперативу, однак власник має право безперешкодно розпоряджатися нерухомістю на власний розсуд: дарувати, продавати, передавати у спадок. Отримувати згоду кооперативу потрібно тільки у разі перепланування або переведення в розряд нежитлових об’єктів.

Найбільш поширені запитання

При купівлі нерухомості найчастіше виникає багато питань, відповіді на які обов’язково потрібно знати. Це дозволить укласти угоду без порушень законодавства, швидко і з вигодою для вас.

Чи можна іноземцю оформити іпотеку в Польщі? Нерезидент Польщі позбавлений права на отримання іпотечного кредиту. Однак польські банки охоче видають кредити іноземним громадянам, які знаходяться у країні понад 180 днів і оформили картку резидента. Умови надання кредиту залежать від конкретного банку і виглядають приблизно в такий спосіб: процентна ставка – 5-8% річних, початковий внесок – 30% від вартості об’єкта нерухомості, термін кредитування – 5-35 років, валюта кредиту – польський злотий або євро. Щомісячний внесок по іпотечному кредиту не повинен перевищувати 50% чистого щомісячного доходу заявника.

Необхідно дозвіл МВС при купівлі гаража? Якщо гараж знаходиться за межами прикордонної зони, дозвіл на покупку не потрібно. Оскільки цей об’єкт має статус комерційної нерухомості нежитлового призначення, угода купівлі-продажу пройде швидко і без перешкод з боку відповідальних служб.

Чи можна торгуватися на вторинному ринку в Польщі? Абсолютно всі покупці можуть обертатися на вторинному ринку нерухомості, щоб отримати найбільш вигідну ціну. Як показує практика, продавці охоче поступаються до 7-8% вартості житла великої площі, а іноді навіть готові компенсувати всі витрати покупця при оформленні угоди.

Яку оформляти візу для відвідин Польщі та подальшої купівлі квартири? Більшість серйозно налаштованих купити нерухомість на території Польщі, користуються туристичної шенгенської та національної візи, які дозволяють пересуватися по Польщі й іншим країнам ЄС не більше 90 днів кожні 6 місяців. Якщо передбачається купівля комерційної нерухомості, можна оформити бізнес-візу. Для «чистого» паспорта найімовірніше відкриють візу 30/90, по якій можна знаходитися в Польщі не більше 30 днів протягом 3 місяців. Максимальний термін дії польської бізнес-візи становить 180 днів перебування протягом року (90 + 90 днів кожні 6 місяців). Якщо на покупця поширюється безвіз, тоді поїздка для огляду багатоквартирного житла або гаража в Польщі взагалі не представляє ніяких проблем.

Висновок

Польща є інвестиційно привабливим регіоном не тільки для великих міжнародних компаній, але і звичайних громадян, оскільки тут відсутні законодавчі обмеження для іноземних громадян на придбання квартир, апартаментів, гаражів, ресторанів, магазинів та іншої комерційної нерухомості. До того ж фінансові установи готові видавати їм іпотечні кредити.

В даний час існують сприятливі умови для покупки нерухомості у Варшаві, Кракові, Гданську, Щецині та інших містах Польщі, де активно розвивається інфраструктура, створюються робочі місця, поліпшується якість освіти та медицини. Ціни на первинному і вторинному ринках поступово зростають.