Як вигідно і без ризиків купити житло в Німеччині

Завдяки економічної стабільності регіону, середньоєвропейськими цінами на житло, високої дохідності активів юридичної захищеності інвесторів громадяни з країн СНД активно цікавляться тим, як купити житло в Німеччині у 2024 році та стати щасливим власником квартири, невеликого заміського будинку або ексклюзивного пентхауса. Важливим фактором, що підвищує попит на ринку нерухомості в Німеччині, є відсутність яких-небудь обмежень для іноземних покупців, що дозволяє істотно полегшити процес отримання посвідки на проживання (ПНП).

Короткий огляд ринку нерухомості в Німеччині

Як випливає зі звіту Центрального комітету з нерухомості Німеччини, німецький ринок переживає непрості часи. Після п’ятирічного підвищення вартості квадратного метра в багатьох великих містах більшість квартир і котеджів виявилися переоцінені. Причиною цього став активний приплив мігрантів, а також створення додаткових робочих місць в мегаполісах.

Експерти прогнозують, що наступні роки стануть періодом різкого здешевлення житлової нерухомості в Берліні, Мюнхені, Гамбурзі, Франкфурті, Дюссельдорфі, від якого потенційні інвестори тільки виграють.

Разом з тим фахівці відзначають, що регіональне житло все-таки буде дорожчати, тому майбутнім покупцям слід вже зараз замислитися про вивчення ринку та укладання вигідних угод.

Слід зазначити, що з боку іноземних громадян зберігається попит на невеликі будинки в селі й малогабаритні квартири, які купуються для особистого користування або подальшої здачі в оренду. Середня вартість квартири на околиці міста становить 40-45 тисяч євро. При цьому банки охоче видають кредити, а будівельні компанії щорічно виводять на ринок по 200-300 тисяч нових об’єктів.

Як швидко знайти підходяще житло

Перш ніж вкладати гроші, вам як потенційному інвестору слід знайти житло, що повністю відповідає вашим запитам і тенденціям ринку. Для цього можна скористатися одним із загальноприйнятих способів:

• переглянути оголошення в інтернеті або на сторінках друкованих видань;
• залучити професійного маклера;
• відвідати сайт забудовника (якщо вас цікавлять новобудови);
• залучити міську адміністрацію або розглянути пропозиції, представлені на примусових аукціонах.

Будьте готові до того, що пошуки житлової нерухомості можуть затягнутися на 1-2 місяці, а може, й на півроку, якщо ви хочете отримати щось ексклюзивне або за заниженою ціною.

Кожен випадок завжди індивідуальний і залежить від багатьох чинників, таких як тип об’єкта, його розташування, наявність інфраструктури, вартість, рік будівництва, а також кон’юнктура ринку.

Чим може допомогти маклер

Посередник, який добре орієнтується на ринку нерухомості допоможе вам швидко знайти квартиру або елітний будинок, попередньо уточнивши ваші вимоги й фінансові можливості. Однак за ширмою комфортності зазвичай криється досить високий відсоток комісійної винагороди, яка іноді доходить до 7,5%.

Причому деякі агенти нерухомості усвідомлено пропонують більш дорогі варіанти житла, щоб отримати максимальний дохід від операції, або занадто активно рекламують, відверто кажучи, далеко не найкраще житло, переконуючи скоріше оформити покупку.

Тому будьте пильні та звертайте увагу на досвід і репутацію маклера.

Сайт забудовника: нерухомість з перших рук

Квартира або будинок від забудовника обійдеться вам дешевше за рахунок відсутності додаткових комісій при укладанні угоди купівлі-продажу, які беруть ріелторські агентства. Середня ціна об’єктів нерухомості, представлених на первинному ринку, становить 1500-2000 євро за квадратний метр.

Причому на початковому етапі будівництва квартира або будинок обійдуться вам дешевше, однак і ризики будуть набагато вище.

Відвідавши сайт забудовника, ви зможете ознайомитися зі всіма дозвільними документами, почитати відгуки клієнтів, а також вибрати планування та способи обробки.

Репутацію забудовника легко перевірити, ознайомившись з думкою клієнтів і подивившись статистику успішно зданих об’єктів.

Чим корисні газети та адміністрація міста

Багато громадян Німеччини (особливо літнього віку) воліють продавати квартири та будинки по старинці, публікуючи оголошення в газетах:

• Alles,
• Annonce,
• Der Heisse Draht,
• Such & Find,
• Sueddeutsche Zeitung.

Нерідко об’єкти від власників продаються за завищеними цінами та представляють старий житловий фонд. Однак серед сотень оголошень можна знайти й щось дійсно варте уваги, наприклад, ексклюзивне в Альпах або недороге в Берліні – головне, добре знати німецьку мову і ринкову вартість нерухомості.

Якщо газети виявилися марні, рекомендуємо вам відвідати адміністрацію міста, яка підкаже, яке житло продається, і допоможе знайти контакти власників.

Як шукати житло через інтернет

Щоб підібрати для купівлі квартиру, будинок біля моря і навіть старовинний замок, зовсім не обов’язково оформляти візу і залишати рідну країну – досить пошукати підходящі варіанти на німецьких сайтах, наприклад, на ImmobilienScout24. Там є тисячі оголошень, в яких вказана ціна, міститься докладний опис і фотографії об’єктів нерухомості.

Серед інших рекомендованих сайтів слід назвати:

• immonet.de
• privatimmobilien.de
• immopool.de
• kalaydo.de
• immobilo.de

З допомогою спеціальних фільтрів ви можете відібрати оголошення за певними критеріями, наявність прямих контактів дозволить швидко зв’язатися з продавцем, або надіслати електронний лист, щоб узгодити дату і час зустрічі для огляду нерухомості.

Однак будьте уважні: на таких сайтах часто орудують шахраї, які придумують для пенсіонерів і довірливих осіб цілі історії з тим, щоб виманити гроші. Тому до моменту оформлення угоди купівлі-продажу будь-які витрати вкрай небажані.

Чим можуть бути корисні примусові аукціони

У разі, коли фізична або юридична особа перестає виконувати зобов’язання перед банком по кредиту, отриманого на придбання нерухомості, проводиться продаж вілл, квартир або будинків боржників на аукціоні. Як правило, такі об’єкти продаються за ціною нижче ринкової, і цим успішно користуються не тільки місцеві жителі, але й іноземці.

Знайти подібні оголошення можна в інтернеті по ключовому слову «zwangsversteigerung» або на дошках оголошень в приміщенні суду. Однак поряд з перевагами купівля житла з аукціону має істотний мінус: рекламне оголошення містить мінімум інформації (площа, ціна, поверховість, регіон, кількість кімнат, рік будівництва), а особисто оглянути об’єкт перед придбанням не представляється можливим.

До того ж первісну вартість квартири або будинку може хтось перебити, і в результаті спочатку вигідну пропозицію може виявитися неприйнятним за ціною.

Як правильно оформити покупку нерухомості

Щоб уникнути поширених помилок і неприємностей при покупці квартири або будинку в Німеччині, слід врахувати рекомендації фахівців, а також дотримуватися алгоритму дій, який виглядає наступним чином:

1. Продавець і покупець узгоджують вартість об’єкта нерухомості, яка базується на експертній оцінці кваліфікованого фахівця.
2. Відкривається рахунок у банку і залучається нотаріус для супроводу угоди.
3. Складається договір купівлі-продажу, копії якого передаються покупцеві та продавцю.
4. Зацікавлені особи відвідують нотаріуса для обговорення та підписання договору.
5. Нотаріус формує рахунок, який треба оплатити на місці, і заповнює Поземельної книги (робить попередній запис).
6. Формується рахунок на покупку житлової нерухомості.
7. Для засвідчення факту купівлі-продажу покупець і продавець знову відвідують офіс нотаріуса, який після перевірки документів остаточно вносить інформацію про нового власника нерухомості до Поземельної книги.

Як показує практика, більшість пунктів даної інструкції прості й зрозумілі, проте багатьох інвесторів цікавить питання взаємодії з банками.

Яка вартість житла і які ще витрати чекають покупця

Як вже зазначалося вище, вартість однокімнатної квартири, заміського будинку або шикарної вілли залежить від багатьох факторів, основними з яких є розташування об’єкту, його площу, рік побудови, наявність інфраструктури та комунікацій. Тому можна купити скромну квартиру на 30 квадратних метрів за 40 000 євро, а можна витратити на це і всі 200 000 євро.

Ціни на більшість варіантів, представлених на ринку нерухомості, коливаються в діапазоні від 1 000 до 3 000 євро за квадратний метр. Ексклюзивні об’єкти коштують набагато дорожче і стартують від 1 500 000 євро.

Середні ціни на житлову нерухомість у великих містах Німеччини:

Для покупки житлової нерухомості потрібні тільки гроші та паспорт. Якщо угода оформляється від імені юридичної особи, доведеться взяти документ з Торгової палати, що підтверджує законність діяльності компанії на ринку.

Якщо до пошуку житла залучається маклер, будьте готові заплатити відсоток від суми угоди (як правило, від 3,57 до 7,5%). Розмір агентської винагороди на законодавчому рівні не регулюється, і деякі агенти цим користуються. Тому, щоб заощадити, краще шукайте варіанти житла без посередників!

Вартість послуг нотаріуса становить фіксовані 0,7% від договірної ціни нерухомості. Ще 0,8% доведеться заплатити за внесення інформації про власника до Поземельної книги.

Якщо квартира купується за рахунок кредитних коштів (іпотечне кредитування), береться додаткова плата в розмірі 0,5%.

Покупка нерухомості не оподатковується ПДВ, однак існує фіксований податок на придбання земельної ділянки, який варіюється на рівні 3,5-5% і залежить від територіального розташування об’єкта. Зверніть увагу: якщо ви захочете продати квартиру або будинок, куплені менше ніж 10 років тому, вам доведеться заплатити податок на прибуток від спекулятивних операцій.

Оренда квартири як альтернатива купівлі житла

Бувають ситуації, коли покупка житла економічно недоцільна або відсутня можливість отримати іпотечний кредит, а власних коштів для придбання нерухомості недостатньо. У такому випадку слід розглянути варіант довготривалої оренди. Оголошення від власників або маклерів можна знайти на сайтах:

• wg-gesucht.de,
• immowelt.de,
• mitwohnzentrale.de та інші.

Ціни на оренду житла різні й залежать від розташування, площі й стану об’єкта. Наприклад, орендна плата за однокімнатну квартиру може становити від 300 до 800 євро в місяць, будинку обійдуться трохи дорожче.

Якщо ви хочете заощадити, можна орендувати невелику кімнату або найняти квартиру на кілька людей. При цьому слід мати на увазі, що ціни на комунальні послуги в Німеччині досить високі та, крім фіксованої вартості оренди, потрібно буде заплатити по рахунках за світло, воду, опалення.

Покупка нерухомості з метою отримання прибутку від оренди

Якщо ви хочете вигідно вкласти гроші, купівля нерухомості є найбільш розумним рішенням. Недарма багато бізнесменів зараз активно скуповують житло для здачі в оренду та отримують стабільно високий дохід від інвестиційної діяльності. На правах власника ви також можете здати в оренду або продати свій об’єкт нерухомості за більш високою ціною і тим самим гарантовано захиститеся від інфляції.

Якщо ви плануєте здавати в оренду квартиру в Баварії (наприклад, в Мюнхені) або Берліні, розраховуйте на прибутковість до 4% в рік. У менш великих містах цей показник вище і на багатоквартирні будинки становить близько 7%.

Не бійтеся вкладати гроші в нерухомість – у найближчі три роки експерти прогнозують зростання орендних ставок на рівні 9-10%. Крім того, інвестиції на суму від 250 000 євро в комерційну нерухомість GmbH з метою організації бізнесу дозволить вам отримати посвідку на проживання, про який так мріють багато іноземців.

Питання, які часто задають потенційні покупці

Якщо проаналізувати пошукові запити користувачів, бажаючих придбати нерухомість у Німеччині, стає зрозуміло, що найбільше їх цікавить можливість отримання ПНП після покупки квартири або будинку, умови отримання банківського кредиту та обмеження, що стосуються здачі в оренду належної їм власності. Тому представлена нижче інформація буде дуже корисна і цікава.

Чи можна отримати ПНП при купівлі нерухомості?

Існує думка, що покупка квартири в Німеччині дозволить отримати ПНП і навіть німецьке громадянство. Однак за законом такі привілеї недоступні іноземцю, який став власником квартири або житлового будинку.
Наявність прав на нерухомість може лише спростити процес отримання ПНП, підтвердивши таким чином платоспроможність заявника та викликавши більш довірче відношення уповноважених органів.
Справедливості заради потрібно відзначити, що покупка нерухомості на суму від 250 000 євро з метою організації бізнесу є підставою для видачі ПНП. Однак уповноваженим органам попередньо потрібно затвердити бізнес-план інвестора та узгодити всі організаційні моменти.

До того ж підприємець повинен обов’язково мати офіс і найманий персонал, щорічно подавати фінансову звітність та сплачувати податки. При невиконанні зазначених умов ПНП може бути анульований.

Законно чи здавати квартиру в оренду відразу після покупки?

Якщо квартира або студія куплена в апарт-готелі, об’єкт нерухомості переходить у власність власника, однак залишається під управлінням адміністрації готелю ще протягом кількох років.

Законний покупець може розпоряджатися житлом 3-4 тижні в році. Тільки після закінчення терміну договору з готелем можна самостійно оселитися на тривалий термін або продовжувати здавати квартиру в оренду, але вже від свого імені.

Якщо квартира куплена на первинному або вторинному ринку на стандартних умовах, власник може здавати житло в оренду тільки за наявності відповідних документів, що підтверджують правомірність такої дії.

Рекомендуємо вам обов’язково проконсультуватися з юристом, щоб отримати більше інформації з питань оренди квартири – таким чином, ви зможете уникнути труднощів.

Кредит на купівлю квартири: міф чи реальність?

Законодавство Німеччини допускає, що іноземний громадянин може взяти кредит на покупку нерухомості за умови, що будуть дотримані всі процедури. Спочатку ви повинні вибрати відповідну фінансову установу і повідомити співробітників банку, що хочете взяти кредит на покупку квартири, потім надати всю необхідну інформацію про цей об’єкт нерухомості та показати чорнової договір купівлі-продажу.

Як тільки банк видасть вам письмову згоду на отримання кредиту, а також документально оформити з вами рівні права на власність, між вами та банком підписується контрактний договір, а покупка оплачується коштами, одержаними від банку.

Як показує практика, відмови у видачі банківських кредитів на купівлю нерухомості відбуваються нечасто, головне – дотримуватися затвердженого алгоритм дій.

Висновок

Перед покупкою житлової нерухомості слід уважно вивчити ринок і вирішити, яку суму ви готові витратити. Самостійно та абсолютно безкоштовно ви зможете знайти оголошення про продаж житла в інтернеті (на тематичних порталах або сайтах забудовників), а також в друкованих виданнях. Крім того, заслуговують уваги варіанти нерідко трапляються на примусових аукціонах, також слушну пораду щодо купівлі нерухомості можуть дати в адміністрації того чи іншого німецького міста.

Якщо вас втомив самостійний пошук житла, зверніться за допомогою до професійних маклерам, однак будьте готові заплатити чималу суму за надані послуги. І пам’ятайте, що придбання нерухомості в Німеччині має як свої плюси, так і мінуси, які слід уважно вивчити перед укладенням угоди.

З позитивних моментів можна виділити:

• високу захищеність інвесторів;
• економічну стабільність регіону;
• конкурентоспроможні ціни;
• відсутність обмежень для іноземців.

Якщо розглядати мінуси покупки житла в Німеччині, слід зазначити, що власник нерухомості, придбаної для особистого користування, не має права на отримання ПНП.

Експерти прогнозують подальше зростання цін на будинки та квартири, розташовані на околицях мегаполісів, тоді як зменшення вартості квадратних метрів, на їхню думку, торкнеться новобудов та об’єктів, які пропонує вторинний ринок нерухомості.

Житло та нерухомість Німеччини: Відео