Як купити будинок у Німеччині з аукціону
Продаж нерухомості на аукціонах – це чудова можливість для його учасників придбати будинок або квартиру за значно меншою вартістю, ніж на вільному ринку. Купити будинок з аукціону в Німеччині у 2024 році недорого можна на державному (примусовому) аукціоні, де лоти виставляються через вилучення у колишніх власників, оголошених банкрутами.
Які існують види аукціонів
У Німеччині є два типи аукціонів – державні та приватні. У разі проведення державного аукціону на продаж виставляються будинки та квартири, вилучені судом за несплату колишніми власниками кредиту.
Головною метою державного аукціону є повернення грошових коштів у розмірі непогашеного боргу кредитору – приватній особі, компанії, банку.
Мета заробити великі гроші й отримати прибуток від продажу нерухомості на державних аукціонах не переслідується. У зв’язку з цим нерухомість на державних аукціонах часто можна придбати дешевше, ніж на приватних.
У випадку з приватними аукціонами їх учасниками можуть стати всі охочі продати своє нерухоме майно на добровільній основі.
Процес підготовки та участі в аукціоні
Жодних вимог до місця проживання або громадянства до учасників аукціонів не пред’являється. Єдиним обов’язковою умовою для особи, що бажає взяти участь в аукціоні, є наявність документа, що посвідчує особу, та внесення попереднього внеску в розмірі 10% від оцінювальної вартості нерухомості. У разі купівлі ці гроші зараховуються в загальну суму; якщо ж заявник програє на аукціоні, то гроші повертаються йому в повному обсязі.
У разі проведення державних торгів оцінка об’єкта проводиться незалежним експертом, якого призначає місцевий суддя. Дана процедура називається Gutachten.
Експерт детально оглядає та описує стан будинку, визначаючи в процесі огляду його ринкову вартість. Однак у цьому є одна заковика: часто опис будинку проводиться тільки зовні, оскільки доступ всередину експерту нерідко буває закритий.
До моменту фактичного продажу колишні господарі є офіційними власниками будинку, тому можуть заборонити вхід потенційним покупцям і експертів для проведення оцінки. Зате з зовнішньої сторони експерт має можливість оцінити стан горища, стін, кутів, підвали, дахи, землі (на вміст у ній токсичних речовин).
На приватних торгах покупцям надається можливість оглянути нерухомість не тільки зовні, але і всередині.
Зареєструватися для участі в аукціоні потрібно не пізніше, ніж за два тижні до дати оголошених торгів. Під час реєстрації необхідно сплатити гарантійний внесок.
Інформацію про заплановані дати проведення державних аукціонів можна дізнатися на стендах у районних судах або на сайтах: www.zwangsversteigerung.de або www.zvg.com.
Заявку можна скласти при відвідуванні суду особисто, можна також скористатися допомогою маклерів. Для цього потрібно скласти довіреність на третю особу, і посередник візьме на себе всі клопоти.
Якщо ви хочете брати участь у приватних аукціонах, то в якості альтернативи особистого відвідування можете використовувати інтернет-майданчик, наприклад www.diia.de.
Сплатити залишок суми необхідно протягом 8-12 тижнів після проведення торгів. Готівкові гроші до оплати не приймаються, для цього потрібно мати рахунок в німецькому банку.
Сплата податків і зборів після участі в аукціоні
Після купівлі на аукціоні квартир або дому покупця чекають наступні витрати, пов’язані з оформленням нерухомості:
- Сплата податку на передачу прав власності. У кожній федеральній землі ставка цього податку різна: найбільше доводиться платити в районах Шлезвіг-Гольштейн і Північний Рейн-Вестфалія – по 6,5 %, в Берліні та Баден-Вюртемберзі – по 5 %, а найбільш низькі ставки в Баварії – 3 % і Саксонії – 3,5 %.
- Оплата реєстрації права на нерухомість в земельній книзі – приблизно 1,5-2% від повної вартості житла.
- Оплата оформлення прав на майно в суді. Цей збір стягується замість оплати послуг нотаріуса, яка передбачена при купівлі житла на вільному ринку. Розмір збору розраховується за складною схемою і залежить від кінцевої вартості об’єкта – в середньому виходить кілька сотень євро.
Часто зустрічаються питання
Придбання житла на аукціоні має багато різних нюансів, в яких недосвідченим покупцям розібратися самостійно дуже складно. Серед питань, які цікавлять покупців нерухомості на аукціонах, найчастіше зустрічаються наступні.
Що відбувається в тому випадку, якщо банк не отримує пропозицій, досягають оціночної вартості?
Якщо пропозиція становить менше ніж 50 % від оціночної вартості, то об’єкт не продається і призначається повторний аукціон через три-шість місяців. Якщо пропозиція нижче 70 % від оціночної вартості, продавець має право відмовитися продавати нерухомість; якщо пропозиція вище 70 % – об’єкт однозначно продається.
На повторному аукціоні нерухомість повинна бути продана незалежно від розміру пропозиції, однак якщо воно значно нижче оціночної вартості, суд має право скасувати продаж.
За яким приблизно цінами можна придбати нерухомість на державних аукціонах?
У середньому недорога нерухомість в Німеччині з аукціону йде приблизно за 70 % від ринкової вартості. Приміром, однокімнатна квартира, житлова площа якої складає 27 кв. м, може піти з молотка за 11 000 євро, дохідні будинки та комерційна нерухомість – за 200 000-300 000 євро в залежності від площі та кількості квартир.
З якими труднощами можна зіткнутися при купівлі житла на аукціоні?
Часто покупці квартир і будинків з аукціону стикаються з проблемою небажання старих мешканців звільняти житло. Особливо проблематичною може бути ситуація, якщо колишні власники здавали житло в оренду. У цьому випадку орендарі мають право перше час залишатися в будинку, оскільки новому власнику необхідно пройти тривалу процедуру з розірвання орендного договору.
Висновок
Придбання земельної ділянки з будинком або квартири на аукціоні може стати вигідною інвестицією, оскільки об’єкти, що продаються часто реалізуються за досить низькими цінами. Проте є деякі підводні камені. Наприклад, у разі проведення державного аукціону покупці, як правило, мають можливість подивитися об’єкт тільки зовні, оскільки колишні власники не дозволяють оглянути приміщення, що знаходяться всередині. Тому перед аукціоном потрібно дуже уважно вивчити документи продаваних об’єктів.