Іпотека в Німеччині: процедура та умови кредитування

Практика показує, що покупка нерухомості в Німеччині — це вигідне вкладення капіталу. Незалежно від мети укладання угоди — для власного проживання або як інвестиції в майбутнє — тенденція росту цін на нерухомість у ФРН допоможе швидко компенсувати витрати. У цій ситуації іпотека в Німеччині приваблива не тільки для німецьких громадян, але і для іноземців, в тому числі й для громадян СНД. Процентні ставки на іпотеку в Німеччині у 2024 році одні з найнижчих за всю історію житлових кредитів у країні, і це при постійному попиті на житло, що зростає.

Нерухомість в Німеччині та іпотека

Попит на нерухомість у Німеччині перевищує пропозицію. На ринку практично неможливо знайти новобудови в завершених проектах. Серед пропозицій переважають квартири в будинках, будівництво яких тільки заплановано чи буде завершено через 2-3 роки (купівля off-plan).

Розкид цін на нерухомість у Німеччині великий: вони ростуть у напрямку зі сходу країни на захід. Найдорожче житло в Баварії, в Мюнхені: від 4 тисяч євро за квадратний метр. Вартість житлової площі в новобудовах Берліна стартує з 2500 євро за метр. Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду починаються від 1500 євро.

Щорічний приріст цін і орендних ставок на нерухомість у Німеччині становить від 4 до 6 та від 2 до 3 % відповідно, залежно від федеральної землі.

Придбання житла або комерційних приміщень вимагає наявності досить солідної суми. Німецькі банки готові запропонувати іпотечний кредит не тільки громадяни ФРН, але і нерезидентам країни: всю суму цілком для покупки вже побудованої нерухомості або декількома траншами – у разі придбання незавершеного будівництва, по мірі його будівництва.

Відсотки по іпотеці в Німеччині одні з найнижчих в Європі — від 0,8 до 2 % для німецьких громадян, від 3 до 5 % – для іноземців.

Іпотека для іноземців: умови, строки та ставки

Іноземні громадяни мають можливість брати кредити та купити квартиру в іпотеку в Німеччині. Німецькі банки йдуть назустріч клієнтам з-за кордону, як фізичним, так і юридичним особам, особливо якщо сума угоди перевищує 100 тисяч євро.

Умови кредитування можуть мати особливості для кожного клієнта. Договір враховує ряд факторів: платоспроможність покупця, розмір початкового внеску, кредитну історію клієнта, стан і місце розташування квартири.

Першу іпотеку іноземному громадянину в Німеччині отримати важче, ніж наступні. При її оформленні необхідно внести від 40 до 50 % від загальної вартості.

Якщо клієнт бажає збільшити суму, то банк, як правило, йде назустріч і процентна ставка в цьому випадку буде знижена. При подальшому оформленні іпотеки початковий внесок може вже не знадобитися або становити не більше 20 % від загальної вартості нерухомості.

Серед інших умов німецьких банків до клієнта найбільш часто зустрічаються:

• наявність відкритого понад два роки рахунку в банку Німеччини, який регулярно вносилися клієнтом грошові суми;
• вік клієнта — від 21 до 65 років;
• підтвердження доходів на території ФРН (в тому числі від оренди нерухомості). Іпотека для іноземців у Німеччині стане доступною при подачі в банк довідки про доходи за останні півроку, від підприємців — виписки по рахунках за два останніх роки;
• надання підтверджень наявності виплат аліментів, кредитів. За німецькими законами на виплату кредитів не повинно йти понад 35 % доходу клієнта за місяць.

Термін погашення кредиту — від п’яти до тридцяти років. Слід пам’ятати, що відповідно до законодавства Німеччини, нерухомість до повного погашення іпотеки залишається у розпорядженні банку.

Як іноземному громадянину отримати іпотеку

Приймаючи рішення про співпрацю з тим чи іншим банком в Німеччині, варто врахувати стабільність, чесність і добропорядність німецьких банків: все скрупульозно прораховано, що всі можливі нюанси враховані. Терміново отримати іпотечний кредит в Німеччині не вийде. Оформлення іпотеки — це неспішний процес з декількох етапів, в ході якого слід вибрати найкращий варіант.

Крок перший: аналіз пропозицій

Пошук більш вигідних умов кредиту передбачає активне використання наявної конкуренції в банківській сфері ФРН. Більш правильним у такій ситуації буде не полінуватися, обмежившись двома — трьома банками, а знайти час для відвідування 10-15 установ. Це в рази збільшить ймовірність того, що буде знайдено найбільш відповідний варіант.

Так, серед пропозицій, що надійшли від банків будуть більш вигідні, про яких можна згадати в спілкуванні з представниками інших структур. У такій ситуації деякі банки можуть піти на більш вигідні для клієнта умови: трохи знизити процентну ставку, запропонувати інші бонуси (безкоштовний зміна ставки погашення та інші), щоб обійти конкурента.

При аналізі пропозицій слід знати, що у Німеччині банки надають кредит на погашення або ануїтетні кредити з процентною ставкою на 5, 10, 15, 20 років (кожні нові п’ять років приводять до збільшення на 0,5 %). Це означає, що незалежно від того, коли виробляються виплати – на початку або в кінці кредиту, їх суми будуть постійними.

При аналізі пропозицій слід звернути увагу на характеристики нерухомості. Банк буде в першу чергу цікавитися ними, оцінюючи власні ризики. На низьку ставку кредиту можна розраховувати у випадку, коли зменшуються ризики банку, наприклад, якщо придбаний об’єкт:

• недавньої споруди – в Німеччині гарантія на будівлі складає сто років;
• розташований у гарному місці з точки зору екології, наближеність до центру міста, логістики;
• призначений для отримання пасивного прибутку — приміщення буде здаватися в оренду.

Найбільш популярні способи пошуку нерухомості в Німеччині:

• ріелторські фірми. Адреси компаній, які займаються продажем нерухомості, можна отримати на сайті інформаційно-довідкового порталу ФРН ;
• спеціалізовані інтернет-сайти:
  • immobilienscout24.de,
  • immonet.de,
  • stimul.de,
  • immobiliya.de;
• маклери та приватні оголошення. Серед пропозицій найбільш доступні ціни на так звані будинки в ряд (Reihehäuser) і на міські квартири (Eigentumswohnung). Більш високі ціни на будинку на дві сім’ї (Doppelhaus) і окремі котеджі (Einfamilienhaus). Купівля приміщення у старовинному будинку (Altbauhauser), попри дух старовини та, як правило, розташування в центральних районах міста, може мати деякі мінуси: старі та проблемні комунікації, відсутність комфорту. Слід враховувати, що при покупці квартири, яка знаходиться в оренді, буде складно підвищити оплату або виселити мешканців до моменту закінчення договору.

Крок другий: підготовка необхідних документів

Подача заяви на оформлення кредиту повинна супроводжуватися наданням низки документів. Фізична особа повинна подати:

• закордонний паспорт та внутрішній паспорт (а також їх копії);
• анкету (Selbstauskunft);
• виписку з рахунку в банку, яка підтверджує наявність початкового капіталу;
• документи з банку про розмір зарплати протягом трьох останніх місяців;
• податкову декларацію;
• опис об’єкта нерухомості;
• результати незалежної оцінки вартості об’єкта.

Від юридичної особи потрібно:

• податкова декларація;
• бухгалтерський баланс за два роки;
• поточний виробничо-економічний аналіз бізнесу (BWA);
• опис об’єкта нерухомості.

Перелік необхідних документів не є остаточним і може відрізнятися в залежності від вимог банку.

Крок третій: відкриття рахунку в банку і його поповнення

Оплату за нерухомість у Німеччині можна вносити виключно через банк безготівковим розрахунком. Для отримання іпотеки іноземний громадянин повинен мати відкрити рахунок в німецькому банку. Для цього необхідно особиста присутність клієнта («поштова легітимація» стосується тільки німецьких громадян).

Для відкриття рахунку знадобляться оригінали та копії закордонного паспорта та внутрішнього паспорта, прописка та заповнені формуляри банку. У деяких банках можуть зажадати довідку-рекомендацію, оскільки в Німеччині намагаються мати справу з «чистими» капіталами.

Рахунок відкривається в євро та укладається відповідний договір. Вносити гроші на новий рахунок можна в день його відкриття.

Крок четвертий: укладення договору

Після узгодження всіх умов настає черга укладення договору на отримання іпотечного кредиту. Правовою основою для цього служать Цивільний кодекс ФРН (параграфи 601-610) і Закон про іпотечні банки (параграфи 14-16, 19).

Договір іпотечного кредитування має містити відомості:

• про розмір наданого кредиту: сума кредиту та вирахувані з неї відсотки за кредит та інші витрати;
• про умови надання іпотеки та необхідних виплат: початок виплати відсотків з кредиту, час виплати, розміри щомісячних внесків, розрахунок часток процентної ставки та внесків на погашення тіла кредиту;
• про спосіб виплати іпотеки;
• дотримання умов для отримання іпотеки — запис у поземельній книзі, підтвердження спроможності позичальника, укладення договору про страхування;
• про припинення дії договору: дії сторін після закінчення терміну, умови продовження кредиту банком, наслідки для позичальника при несвоєчасному платіж, умови розірвання договору.

Терміни оформлення іпотеки в Німеччині

Оформлення кредиту відбувається протягом місячного строку і більше. На першому етапі потрібно підготувати необхідні папери для оформлення, на що йде близько двох тижнів. Одночасно варто краще ознайомитися з ринком пропозицій.

Потім слід особисто (для іноземців це умова обов’язково) відвідати кілька банків і ознайомитися з умовами та відсотковими ставками, подати заявку на іпотеку – це може зайняти від двох до чотирьох днів і більше.

Очікування результатів прийняття рішення про видачу іпотечного кредиту після попередніх переговорів з декількома банками може тривати до 4 тижнів. На останньому етапі належить вибір найбільш вигідної пропозиції, відкриття рахунку та внесення депозиту в обраному банку.

Додаткові витрати при покупці нерухомості в ФРН

Всім, хто збирається придбати будинок в кредит в Німеччині, слід враховувати необхідність крім обговореної ціни та понести додаткові витрати. Насамперед новий власник повинен бути внесеним до поземельної книги (Grundbuchauszug). Для цього необхідно сплатити податок на нерухомість.

Розмір ставки податку від покупної ціни в залежності від місця об’єкта покупки може складати від 3,5 % (Саксонія) до 6,5 % (Північний Рейн-Вестфалія). Німецьке законодавство наказує сплачувати цей податок солідарно покупцем і продавцем.

Крім цього, покупець оплачує:

• переоформлення права на власність — від 0,5 до 1 % від суми покупки;
• послуги нотаріуса — від 1,5 до 3 %;
• комісію маклера/ріелтора — від 3 до 6 % (іноді спільно з продавцем). Недорогі об’єкти оплачуються за фіксованими ставками від 1500 до 5 тисяч євро;
• інші витрати (на реєстрацію, оформлення витягів з поземельної книги, обслуговування банківського рахунку в 150 євро в рік).

Оформлення іпотечного кредиту також спричиняє додаткові витрати:

• 1 % від суми кредиту (за оформлення);
• оплата незалежної оцінки об’єкта – 1-2 тисячі євро;
• Due Diligence (аудит об’єкта) — від 0,5 до 1,5 % від його вартості.

Погашення іпотечного кредиту в Німеччині

Дострокове погашення іпотеки для банку невигідно — він втрачає свій прибуток. Але в умовах конкуренції банківським установам доводиться проявляти гнучкість. З цієї причини німецькі банки дають клієнтам можливість дострокового погашення. В договір вноситься відповідна стаття, наприклад, щорічно на додаток до ануїтетних платежів погашати 10 % тіла кредиту.

Rate, Zinsen і Tilgung: що це таке

Схема розрахунку виплат ануїтетного іпотечного кредиту прозора: загальний річний платіж (Rate) складається з двох сум: Zinsen — проценти банку на суму кредиту і Tilgung — річний відсоток погашення тіла кредиту.

Розділивши цю суму на 12 (за кількістю місяців), можна розрахувати щомісячний витрата. Розмір ануїтетного платежу не змінюється: всередині нього Zinsen постійно зменшується, а Tilgung збільшується.

Типова німецька модель іпотечного кредитування виглядає наступним чином:

• клієнт з можливістю вносити щомісяця по 600 євро в рахунок сплати оформляє кредит у 100 тисяч євро на десять років.
• Банк встановив ставку оплати 3,22 % річних (3 220 євро) з щомісячною виплатою 268 євро і 33 центи.
• На погашення тіла кредиту в даному випадку залишається 331 євро 67 центів на місяць або приблизно 4 тисячі євро на рік (що складе Tilgung в 4 %).
• Німецькі банки прагнуть зменшити Tilgung (пропонуючи 1 %), а при наполегливості клієнта підвищити цей показник — підвищують процентну ставку, «штрафуючи» таким чином позичальника.

Sondertilgung – можливість швидше погасити тіло кредиту

Іноземні громадяни, які взяли іпотечний кредит в Німеччині на купівлю нерухомості, можуть зменшити свої загальні виплати за кредитом. Висока конкуренція змушує більшість іпотечних банків пропонувати своїм клієнтам таку можливість. Для цього необхідно при укладенні договору внести до нього пункт Sondertilgung-Möglichkeiten.

Цей пункт дає право на щорічне незаплановане погашення частини кредиту. Перед підписанням договору слід закласти в нього відсоток такого погашення — вносити до 3 і вище відсотків від суми кредиту.

Тут все залежить від того, як вести переговори. При правильному підході можна підняти розмір таких виплат до 5-7 %. Але такий розмір не обов’язковий: можна робити більш маленькі вклади або взагалі не вносити гроші, зате при появі додаткового заробітку або вільного капіталу його можна буде використовувати для погашення боргу без будь-яких штрафних санкцій.

Підсумки

Іпотечні банки Німеччини активно надають кредити не лише німецьким громадянам, але й іноземцям. Іпотека продовжує залишатися тут одним з популярних механізмів придбання нерухомості.

ФРН входить до трійки європейських держав, в яких найбільш низькі процентні ставки. Перевага віддається ануїтетним іпотечним кредитам з фіксованими помісячними виплатами.

Більше шансів отримати іпотеку мають іноземці, які купують житло в новобудовах під оренду або для себе особисто. Немає ніяких перешкод для того, щоб взяти іпотеку в Німеччині українцю.

Головні умови, які висуваються банками іноземцям для оформлення іпотеки, — відсутність «брудних» капіталів та зведення ризиків до мінімуму. При цьому іпотечні банки знаходяться у виграші (з 1900 р. жоден такий банк не збанкрутував), а позичальники змушені платити десятиліттями.

Іпотека в Німеччині: Відео