Придбання нерухомості в Німеччині протягом кількох останніх років перетворилося у вигідне капіталовкладення. Ціни та орендні ставки на житлову нерухомість тут щорічно зростають від 2 до 6 % залежно від первинності або вторинності житлового фонду, федеральної землі. Нерухомість у Берліні робить привабливою не тільки те, що це місто – друге за кількістю населення в Європі, столиця Німеччини, великий економічний і фінансовий центр. Берлін – це місто науки та культури, туризму, університетів та інноваційних технологій. Крім того, тут є всі умови для комфортного проживання у 2024 році.
Ринок нерухомості в Берліні характеризується тими ж рисами, що і в цілому по Німеччині. Так, наприклад, головна особливість німецької нерухомості — це стабільність цін, без стрибків вгору і падінь вниз. Здача нерухомості в оренду приносить невисокі дивіденди (від 4 до 7 % в рік), зате несе в собі мінімальний ризик і забезпечує отримання помірного, але стабільного доходу.
Разом з тим, не слід забувати, що Берлін — це особливе місто. Тут поряд з общегерманскими тенденціями присутні свої, властиві тільки йому нюанси. Ці особливості слід знати і враховувати при розгляді варіантів покупки квартири в Берліні.
Оцінюючи ринок нерухомості в столиці Німеччини, передусім слід зупинитися на цінах. Відразу варто відзначити, що це один з найбільш привабливих факторів.
Просте порівняння берлінських цін з цінами на нерухомість в Лондоні, Парижі, Римі і в інших столицях Європи показує, що вартість одного квадратного метра житла тут удвічі менша – близько 4000 євро.
Цей факт, навіть з урахуванням того, що в минулому році в Берліні ціни на нерухомість зросли в середньому на 9,6 % (це найвищий показник по Німеччині), показує наявність певного запасу для подальшого розвитку ринку нерухомості. Відставання в цінах буде зберігатися ще деякий час – принаймні, найближчі два роки, що відкриває можливості для вигідних інвестицій.
Берлін надає вибір: нерухомість від забудовника, житло у вторинному фонді, квартири та будинки на будь-який смак і фінансові можливості. Мінімальні ціни починаються від 800 євро. В елітних будинках в центральних районах міста і новобудовах — від 3000 до 7000 євро за квадратний метр.
Наступна особливість берлінського ринку нерухомості — великі відмінності в якості житла і ціни на нього в колишніх секторах Західного і Східного Берліна.
Східний Берлін, який несе на собі відбиток соціалістичної спадщини НДР, пропонує нерухомість за більш низькими цінами, ніж у західній частині міста. Тут ще можна купити житло недорого (від 800 до 1500 євро за квадратний метр), але слід враховувати, що його якість і зручність будуть сильно поступатися квартир у Західному Берліні.
На цінову політику також впливає район, в якому знаходиться нерухомість (є престижні та не дуже), і ступінь доступності міської транспортної інфраструктури. Так, найбільш активно ринок нерухомості розвивається в районі кільця берлінської міської електрички (Ring Bahn).
Квартири в таких будинках мають товсті стіни, високі стелі, комфортні для проживання, і вартість вторинного житла тут може досягати за один квадратний метр від 2000 до 3000 євро.
Ще одна відмінність Берліна полягає в тому, що тут спостерігається постійне зростання населення, особливо в районах Панків і Ліхтенберг, але його купівельна спроможність поступається іншим мегаполісам Німеччини.
85 % жителів Берліна проживає в орендованому житлі. В останні кілька років намітилася тенденція скорочення тієї частини житлового фонду, яка раніше здавалася в оренду. Мова йде про тисячі квартир: інвестори, викуповуючи більш дешеве житло, вкладають в нього капітали, переробляють в елітні апартаменти та продають заможним іноземцям.
Це, а також підвищення орендних цін (2016 — 11,6 євро, 2017 — 12 євро, 2018 — 12,3 євро за квадратний метр), змушує берлінців шукати більш доступне житло на околицях міста і направляти протести в міську адміністрацію.
Щоб зменшити дефіцит житла, особливо економ-класу, в Берліні необхідно щорічно вводити в експлуатацію десять тисяч квартир; в минулому році було видано дозволів на будівництво тільки 4420 об’єктів.
Одна з причин неможливості будувати більше — дефіцит землі. Це також призвело до зростання цін на землю. Так, у 2015 році середня ціна на земельну ділянку становила 480 євро за квадратний метр, у 2016 році піднялася до 650 євро.
Цікавий факт. У Берліні відсутній звичний для більшості столиць світу єдиний центр. Після завершення Другої світової війни і поділу Берліна на дві зони, в кожній з них був свій центр. У Східній центром став старий міський район Берлін-Мітте (Berlin-Mitte), у Західній – передмістя Шарлоттенбург (Charlottenburg). Сьогодні йде формування нового центру Берліна — в районі площі Постдамер-Плац (Potsdamer Platz).
Головними дійовими особами на ринку берлінської нерухомості виступають:
Німецькі банки охоче надають кредити громадянам ФРН, так і іноземцям: іпотечні відсотки тут одні з найнижчих в Європі — від 0,8 до 2 % для громадян Німеччини та 3-5 % – для іноземних громадян.
Берлін прирівнюється за своїм статусом до федеральної землі, він займає територію в 893 кв. км. Адміністративно-територіальний устрій міста охоплює 12 округів (Bezirk), які, у свою чергу, поділяються на 95 районів (Ortsteile).
Середні ціни на нерухомість в Берліні:
Адміністративний округ | Район | Купівля квартири, євро/м² | Оренда квартири, євро/м² |
---|---|---|---|
Мітте | Мітте | 6757 | 15,75 |
Шарлоттенбург- Вільмерсдорф | Шарлоттенбург | 4474 | 12,71 |
Steglitz-Целендорф | Вільмерсдорф Груневальд Далем Целендорф Steglitz | 5207 6033 4565 5188 3596 | 12,41 13,90 12,65 10,56 10,68 |
Панков | Пренцлауер-Берг Панков | 5006 4146 | 13,13 10,39 |
Фрідріхсхайн- Кройцберг | Фрідріхсхайн Кройцберг | 4215 4418 | 13,86 12,59 |
Ліхтенберг | Ліхтенберг | 4015 | 10,29 |
Темпельхоф-Шенеберг | Темпельхоф Шенеберг | 3990 4795 | 10,22 12,11 |
Трептов-Кепен | Кепенік | 3845 | 8,92-11,34 |
Райнікендорф | Тегель | 3344 | 10,33 |
Марцано-Хеллерсдорф | Марцано | 3316 | 8,01 |
Шпандау | Шпандау | 2744 | 8,60 |
Нойкельн | Нойкельн | 3558 | 11,25 |
Район рясніє визначними пам’ятками (Бранденбурзькі ворота, галерея Лафайєт, Музейний острів та інші), ресторанами, кабаре, концертними залами. Тут же знаходяться урядові установи.
Ціни на нерухомість в окрузі – найвищі в Берліні; особливо дорога тут нерухомість вторинного житлового фонду. Розмір ставок коливається в залежності від району і в середньому становить від 4800 до 8500 євро за кв. м. Однокімнатна квартира (38 кв. м) може коштувати від 200 до 300 тисяч євро.
Оренда житлового приміщення обійдеться від 14-29 євро за квадратний метр в місяць і вище. Так, вартість оренди нової однокімнатної квартири без урахування комунальних послуг (18 кв. м) у центрі може досягати 522 євро в місяць, нового таунхауса (100 кв. м) — 1850 євро.
Сьогодні тут найбільша густота населення в Берліні – вона втричі перевищує середній показник по місту. Саме тут сконцентрована велика частина нічних клубів, барів і просто забігайлівок, хостелів.
70 % всіх новобудов (понад 4000 квартир) в окрузі буде побудовано в Фридрихсхайне. Вартість квартири в новобудовах — від 3 до 6 тисяч євро за кв. м, на вторинному ринку — від 2500 до 6500 євро. Так, 2-кімнатна квартира (55,5 кв. м) 1920 року побудови варто 292 тисячі євро. Оренда становить від 12 до 14 євро за кв. м в місяць.
Ціни на нерухомість і оренду високі, особливо в районі Пренцлауер-Берг: в новобудовах — від 3 до 6 тисяч євро за кв. м, в старих будинках — від 2500 до 4500. В окрузі є потенціал вільних ділянок під будівництво. Вартість за оренду варіюється від 10 до 13,30 євро за кв. м. В районі Панков однокімнатна квартира (36 кв. м) обійдеться в 374 євро в місяць, в Пренцлауер-Берге така ж квартира — 482 євро.
Найпрестижніший район — Груневальд. На берегах озер Ванзеє і Николасзее, в лісовому масиві розташовані елітні будинки. Площа квартир перевищує середній показник по місту.
Щільна забудова. Новобудови ведуться тільки в сегменті «преміум».
Ціни на нерухомість — одні з найвищих у Берліні: на нові квартири вони стартують від 5000 євро за кв. м. Ціна скромній двокімнатній вілли з басейном 2016 року побудови (46 кв. м) в районі Вільмерсдорф становить 3544 євро за кв. м, у Грюневальда — від 6040 євро і вище.
Вторинний житловий фонд — від 4500 до 8500 євро за кв. м. Орендні ціни, без урахування оплати комунальних послуг, — від 12,41 до 13,90 євро за кв. м.
Старі квартири — від 2500 до 4500 євро за кв. м.
Оренда однокімнатної квартири (37 кв. м) 1900 року споруди обійдеться у 86,50 євро на місяць, аналогічної квартири, але 1954 року побудови — 89 євро.
Округ славиться парками та озерами, ідеальними умовами для відпочинку на природі. Щорічно тисячі туристів і жителів Берліна збираються тут на різдвяному ярмарку.
Серед пам’яток особливе місце займає дванадцятигранний Цитадель XIII-XVI ст. і Старе місто. Тут же знаходиться і в’язниця для колишніх нацистів Шпандау.
Озеро Гроссе-Ванзеє славиться яхтовими регатами й пляжем Штрандбад, на якому може відпочити будь-берлінець.
В Далеме знаходяться Вільний університет Берліна, ботанічний сад, 46-метрова вежа Bierpinsel. Будівельних проектів трохи — 9 (на 675 квартир). Причина — відсутність вільних земель для будівництва.
Нові квартири продаються за ціною від 4500 євро за кв. м, вторинний житловий фонд — від 3 тисяч до 8500 кв. м.
В районі Целендорф ціни на нерухомість вище. Так, елітна вілла (470 кв. м) 2001 року будівлі буде коштувати 2 млн. 495 тисяч євро, а вілла 1922 року побудови (310 кв. м) — 1 млн. 249 тисяч.
Оренда житла тут становить від 10,50 до 13 євро за кв. м.
Орендна ціна щороку зростає: від 8,50 євро у 2014 р. до 12,20 євро за кв. метр у 2017 р.
Культурне життя насичене – концертні майданчики, торгово-розважальні центри, зоопарк, є також безліч магазинів, барів, нічних клубів.
В окрузі великий відсоток студентської молоді. Про рівень безпеки та толерантності говорить факт, що це самий «гомосексуальний» район Берліна. Саме тут проживає більшість представників нетрадиційної сексуальності, які переїхали до Німеччини з США, Анлии, Італії та інших країн.
Найбільш активно забудовується район Шенеберг.
Ціни на нерухомість економ-класу тут були раніше одними з найнижчих в Берліні. З 2016 року ситуація змінилася і темпи зростання цін, а також орендної плати на житло перевищили 17 %, випередивши інші округи Берліна.
Сьогодні ціни на нові квартири тут досягли рівня 3000-4500 євро за кв. м, на старі квартири — від 2000 до 4000 євро.
Ціни на будинки — від 1200 євро за кв. м. Оренда приватного 5-кімнатного будинку (130 кв. м) 2015 року споруди обійдеться у 1650 євро в місяць.
В окрузі активно ведеться будівництво.
Нойкельн майже не постраждав від бомбардувань під час Другої світової війни, завдяки чому збереглася велика кількість будівель будівлі кінця XVIII-XIX століть.
Деяка віддаленість від центру має і позитивні риси: свіже повітря, сприятлива екологічна обстановка. Це зробило округ улюбленим місцем відпочинку берлінців.
З визначних пам’яток можна згадати скульптури Molecule Man (символ об’єднання Німеччини), пам’ятник радянському воїну-визволителю.
В районі Кепенік є палац у стилі бароко, ратуша, величезна кількість кафе, пивних, ресторанів.
Ціни на нерухомість вторинного житлового фонду не сильно відрізняються від решти округів — від 3000 до 6500 євро за кв. м. На нові комфортабельні квартири (Кепенік) — від 4000 до 8500 євро.
З периферійних округів саме тут найбільші новобудови Берліна: 38 проектів на 5700 квартир. Орендні ціни поки ще доступні — від 8,92 до 11,34 євро за кв. м.
Округ часто називають найбільшим україномовним, тут проживає багато вихідців з СНД.
З 1990-х років почалася модернізація житлового фонду в Марцане. Вторинний житловий фонд тут дешевше — від 2000 до 3000 євро за кв. м., новобудови дорожче — від 2500 до 4000 євро.
Орендна плата найбільш доступна в Берліні, хоча у 2016 році зросла на 10,6 %: 8,50—8,60 євро за кв. м.
Купівля житлового будинку (150 кв. м) 1982 року побудови обійдеться у 295 тисяч євро.
Округ займає лідируюче місце за кількістю новобудов — на 100 тисяч жителів припадає 2 920 квартир (в цілому по місту — 890).
Округ представляє собою невелику модель Берліна. Тут всього потроху: ділові квартали, супермаркети, ресторани, кафе, пивні, зоопарк Фрідріхсфельде, старовинний замок, музей історії війни Берлін-Карлхорст.
Ціни на житло тут аналогічні цінам в Марцано-Хеллерсдорф. Місячне проживання в триповерховому будинку (154 кв. м) 2014 року побудови коштуватиме 1498 євро. Плата за оренду житлової нерухомості в окрузі становить в середньому від 10 до 12 євро за кв. м в місяць.
Низькі темпи будівництва: вільної землі під будівництво житла не вистачає.
З визначних пам’яток варто згадати палац Тегель і центр культури та розваг «Тегельский порт». На берегах озер і на острові Гумбольдт розташовано кілька житлових комплексів. Вартість квартири тут складає в середньому близько 3400 тис. євро за кв. м., оренди — до 10,35 євро за кв. м. Варто зауважити, що ці показники мають тенденцію до збільшення.
Берлін (як і Німеччина в цілому) приваблює іноземних інвесторів такими факторами, як:
Статистика показує, що іноземні громадяни найчастіше вкладають кошти в:
Таким чином, найбільш вигідна для інвестицій комерційна нерухомість в Берліні сьогодні представлена прибутковими будинками: мається на увазі покупка всього будинку цілком, квартир на окремому поверсі або окремого під’їзду.
Сучасні тенденції на ринку нерухомості в Берліні говорять про продовження зростання орендних ставок: посилення міграційних процесів, дефіцит житла і вільних площ для будівництва та інші фактори не будуть сприяти їх зниженню.
Німецький житловий фонд, у тому числі і вторинний, відрізняється високими стандартами і якістю. Довгострокові договори про оренду (від 5 років і більше) дозволяють прогнозувати дохід від 5 до 7 % в рік.
Інший вид інвестицій, більш вигідний, але і з великим ризиком — купівля ділянок під будівництво нових будинків; з подорожчанням землі прибутковість таких проектів знизилася з 18 до 12 % у рік.
Середній варіант — коли інвестор, взявши кредит, після завершення будівництва житла (особливо невеликих квартир у 20-30 м²) не продає його. Будинок в цьому випадку залишається в інвестора, який здає квартири в оренду. Кредит, що рефінансується за більш низькою ставкою, а плата за оренду покриває всі кредитні платежі.
Придбання громадянами з СНД нерухомості в Берліні, з урахуванням сформованої на ринку ситуації, – перспективне вкладення капіталу. Економічна доцільність не викликає жодних сумнівів: ціни в Берліні поки ще не наздогнали інші європейські столиці, німецька економіка розвивається стабільно, діє політика сприяння іноземним інвесторам з боку уряду і банків.
Прибутковий будинок принесе стабільний гарантований дохід у 5-7 % річних при відсутності ризиків, продаж котеджів — до 12 % з мінімальним ризиком.
Крім економічної складової, володіння берлінської нерухомістю має і додаткові плюси: жити в Берліні комфортно і приємно, а власнику нерухомості легше отримати багаторазову візу в Німеччину або ВНП.
Ціни на нерухомість в Берліні залежать від престижності районів. Найбільш привабливі — Мітте, Шарлотенбург, Груневальд, Целендорф. Впливають на рівень цін близькість до центру і транспортних комунікацій, час спорудження житла: більш високі ціни на будівлі, які були побудовані до 1920-х рр. і після 2015 р.
Ми використовуємо файли cookie для максимальної зручності користувачів. Перебуваючи на сайті, ви приймаєте правила використання файлів cookie.
Privacy policy