Прибуткова нерухомість в Німеччині: вибір, купівля, оформлення, оренда
Німеччина — одна з найбільш привабливих країн для інвестування. Вона відрізняється стабільною економікою, якісним рівнем життя, розвиненою інфраструктурою, високим приростом населення. Саме з цих причин дохідна нерухомість у Німеччині у 2024 році має високий попит у наших співвітчизників та іноземних громадян. Простий і чіткий алгоритм покупки та зрозуміле законодавство робить комерційну нерухомість привабливим сегментом для підприємців і осіб, не пов’язаних з комерцією.
Різновиди комерційної нерухомості в Німеччині та її прибутковість
У минулому році міжнародна компанія JLL провела дослідження щодо тенденцій ринку комерційної нерухомості в Європі та США. За отриманими даними Німеччина опинилася в трійці лідерів серед європейських країн, де відзначено високий попит на купівлю будинків.
За цей період в прибуткові об’єкти було інвестовано 17,5 млрд євро. Зазначимо, що 40 % покупців — іноземні громадяни. В Німеччині набувають дома для життя і відпочинку, сьогодні все частіше інвестують у бізнес-нерухомість.
Вибір таких об’єктів досить широкий, тому ми класифікуємо їх на дві основні категорії:
- житлова: квартири та будинки для здачі в оренду;
- комерційна: готелі, магазини, клініки, офіси, промислові приміщення, ресторани й т. д.
Завдяки високому рівню прибутковості регіону з кожним роком зростає попит на покупку і продаж комерційних приміщень в Гамбурзі, Дрездені, Мюнхені, Вюртемберг, Баден-Бадені, Анхальті, містах Саксонії.
З усіх типів приміщень торгова нерухомість — найпопулярніші об’єкти в інвесторів. Не варто забувати про великий приплив туристів і емігрантів в Німеччину: завдяки цьому фактору хорошу динаміку прибутковості показують готелі, спортивні комплекси, салони краси й квартири для довгострокової оренди.
Географія інвестування та особливості регіонів
Прибуткові об’єкти в Німеччині мають рентабельність на ринку. Щоб збільшити цінність приміщення, оцініть його місце розташування. Якщо в окрузі розташовані великі компанії з великою кількістю робочих місць, ведеться активна соціальна життя, розвинена інфраструктура, то заповнюваність прибуткового будинку досягне 90-100 %. Найбільші інвестиції в Німеччині в нерухомість припадають на Берлін, Мюнхен, Гамбург.
Якщо говорити про несприятливих районах, то це територія колишньої НДР. В цьому регіоні великі труднощі з працевлаштуванням, відбувається великий відтік жителів в західну частину країни, тому житло коштує недорого.
Причини, з яких не варто інвестувати в нерухомість у східній Німеччині:
- порожні панельні будинки, непридатні для житла;
- низькі ціни на житло, орендарю простіше купити, ніж знімати;
- високий рівень безробіття;
- відсутність сучасної інфраструктури.
Підбираючи регіон для покупки прибуткового будинку або приміщення під бізнес, оцініть конкурентоспроможність міста: кількість людей і попит на оренду, якість будівель, зростання цін на купівлю й оренду, правові відносини між власником і орендарем.
Процедура покупки нерухомості та оформлення угоди
У Німеччині кожен іноземний громадянин може придбати житлову і комерційну нерухомість. Для здійснення покупки потрібно закордонний паспорт і відкрити рахунок у будь-якому німецькому банку
У ФРН операція проводиться тільки через нотаріуса та строк її укладення становить 2-3 місяці. Як і в будь-якій країні, оформлення вимагає фінансових вкладень.
| Основні витрати, % від вартості | Додаткові витрати | ||
|---|---|---|---|
| Податок на придбання | 3,5–6,5 % | Оформлення іпотеки | 1 % від суми позики |
| Виплата нотаріуса | 1,0–1,5 % | Незалежна оцінка від банку | 1-2 тис. євро |
| Гонорар маклера | 3,6–7,1 % + ПДВ | Незалежна оцінка сторонніми компаніями (Due Diligence) | 0,5–1,5 % від вартості об’єкта |
| Реєстрація у поземельній книзі | 0,8–1,2 % | ||
Пропонуємо вам ознайомитися з етапами придбання дохідних будинків у Німеччині для фізичних та юридичних осіб.
Підбір об’єкта
Визначившись з бюджетом і типом нерухомості, потрібно звернутися до маклера для укладання договору на надання послуг. Його послуги складуть 3-7 % від вартості об’єкта. Після цього етапу клієнт вибирає об’єкти, які пропонує йому агент.
Купівля нерухомості в Німеччині ще не дає право для отримання посвідки на проживання, але дозволяє отримати візову пільгу у вигляді відсутності необхідності підтверджувати місце проживання.
- Бронювання. Після вибору об’єкта покупець підписує резерваційну угоду, яка дозволяє маклеру забронювати об’єкт на необхідний термін, і вносить завдаток до 10 % від вартості. Відкривається рахунок у банку, з якого списуватимуть кошти на купівлю, а надалі – податки, бухгалтерські та комунальні платежі. Це можна зробити в будь-якому банку Німеччини.
- Підготовчі дії. Якщо ви купуєте дорогу комерційну нерухомість, вам необхідно замовити всебічний аудит об’єкта (Due Diligence). Ця експертиза допоможе оцінити ризики при укладанні угоди. Перевірка обійдеться від 0,5 до 1,5 % від вартості та проводиться близько місяця.
- Якщо вам необхідний іпотечний позику, то звернутися за ним стоїть саме в цей період угоди. Для іноземців Німеччина пропонує дуже вигідні умови — 2-3 % річних при позиці в 40-70 % від вартості об’єкта. Середній термін кредитування 15-20 років.
- Перед виплатою іпотеки банк зобов’язує свого клієнта провести незалежну експертизу щодо оцінки об’єкта. За результатами визначається ліквідність і виявляються ризики. Такий аудит забезпечує безпеку угоди як для позичальника, так і для банку-кредитора.
- Укладення договору. У Німеччині угоду між покупцем і продавцем проводить нотаріус. Він складає договір купівлі-продажу, а після погоджує з вами та продавцем. Також він збирає відомості про всіх власників нерухомості та обмеження на користування.
- Підписання документа відбувається у присутності покупця і продавця. Після цього фахівець вносить в підземельну (домову) книгу попередню відмітку про нового власника.
- Оплата і реєстрація правочину. На цьому етапі необхідно перевести на рахунок продавця частину грошей, виплатити гонорар маклеру, нотаріуса та сплатити реєстраційну мито. Після цього ви отримуєте ключі та стаєте повноправним власником.
- Після підтвердження оплати продавцем і підтвердження з податкової служби про сплату податку нотаріус вносить остаточну запис про нового власника в підземельну книгу. Після чого угода вважається завершеною.
Для відвідин країни, крім країн безвізового в’їзду, ви зможете оформити шенгенську мультивізу з правом перебування в країні до 90 днів у півріччі або до 180 днів у році. Додатково до шенгену буде потрібно оформити в’їзну візу.
Ціни на дохідну нерухомість в Німеччині
Торгові центри, ресторани, готелі, супермаркети у Німеччині — найбільш затребувані категорії дохідної нерухомості.
Нижче представлені ціни на об’єкти нерухомості та їх прибутковість в Берліні та Мюнхені. Продаж комерційної нерухомості в цих містах викликає найбільший інтерес.
| Тип нерухомості | Оренда, євро/м² в місяць | Річна динаміка оренди, % | Ціни, євро/м² | Річна динаміка цін, % | Прибутковість, % |
|---|---|---|---|---|---|
| Берлін | |||||
| Офіси | 17.8 | 6.7 | 5340 | 20 | 4 |
| Стріт-рітейл | 244 | 1.7 | 77052.6 | 9.7 | 3.8 |
| Торгові центри | 92 | 0 | 25976.5 | 11.8 | 4.3 |
| Квартири (довготривала оренда) | 10.3 | 1.1 | 3651.1 | 10.5 | 3.4 |
| Мюнхен | |||||
| Офіси | 26.8 | 0 | 8691.9 | 4.1 | 3.7 |
| Стріт-рітейл | 296 | 0 | 107636.4 | 6.1 | 3.3 |
| Торгові центри | 126.7 | 0 | 38984.6 | 9 | 3.9 |
| Квартири (довготривала оренда) | 17.2 | 2.2 | 7353 | 8.9 | 2.8 |
Компанія IIG Real Estate Group провела дослідження на предмет підвищення цін в невеликих містах. Наприклад, у Галле, Ростоку, Гері, Інгольштадті очікується підвищення на 20-30 % у найближчі 5 років. Завдяки розвитку інфраструктури та сприятливої екології в цих регіонах інвестиційна привабливість зростає з кожним роком.
Якщо говорити про динаміку цін у цілому по країні, то у минулому році ціни зросли на 3 %, а у великих містах — на 7-9 %. Така тенденція очікується й у наступному році.
Утримання нерухомості
За інформацією Німецького союзу квартиронаймачів (Deutscher Mieterbund), середньостатистичний житель Німеччини на утримання житла витрачає понад 20 % доходу або 180-280 євро в місяць. Щомісячні обов’язкові платежі спрямовані на оплату ЖКГ, комунальних витрат, послуг компанії, що керує та утримання житла, податкові виплати.
Комунальні платежі
Ціна на оплату комунальних послуг у середньому становить 210 євро за квартиру площею 80 кв. м. У вартість входить витрата води, опалення, вивезення сміття тощо
Сама система оплати цього платежу значно відрізняється від української. Німець щорічно вносить передоплату з урахуванням споживання попереднього року. У грудні знімаються показники споживання холодної та гарячої води, газу, опалення, та проводиться перерахунок раніше внесеної суми з урахуванням використання комунальних ресурсів, надлишки повертаються власнику або надсилається рахунок на доплату відсутньої суми.
Цікавий факт: за інформацією консалтингової компанії NUS, в Німеччині вода коштує найдорожче у світі. Тариф становить 1,9 євро/м³, це в 4 рази більше, ніж в СШАйі у 2 рази більше, ніж в Австралії.
За місцевим законом електроенергія в Німеччині оплачується окремо від загального рахунку за комунальні послуги. Власник сам вибирає компанію, яка надає оптимальний для нього тарифний план. Вартість кіловата електроенергії складає в середньому 29 центів.
Керуюча компанія
Купуючи квартиру в європейській країні, власник оплачує послуги утримання житла окремо від комунальних. Прибирання будівлі, обслуговування ліфта, чистка димоходу, догляд за садом і місця громадського користування виробляє керуюча компанія. Послуги на обслуговування будинку обходяться у 20-50 євро в місяць з кожного мешканця.
Податок на нерухомість
Щорічно кожен власник зобов’язаний сплачувати податок на нерухомість (Grundsteuer). Сума до сплати розраховується так: 0,35 % оціночної вартості (ринкової) множиться на коефіцієнт (залежить від населеного пункту).
В середньому такий податок становить 500-1000 євро в рік.
Якщо говорити про житло, яке здається в оренду, комунальні послуги сплачують орендарі, а власник відповідає за податки, страховку і керуючу компанію.
Тим, хто здає в оренду нерухомість в Німеччині, варто пам’ятати про регулярні податкових виплатах:
- фізичні особи сплачують прибутковий податок (Einkommensteuer);
- юридичні — податок з корпорацій (Körperschaftssteuer). Розраховується в залежності від доходу власника за прогресивною ставкою від 14,77 до 47,475 %, включаючи надбавку на підтримку солідарності (Solidaritätszuschlag).
Здача в оренду прибуткового будинку
Купити житловий будинок в Берліні або в іншому місті Німеччини значить надалі здавати його в оренду. Відносини між орендарем і орендодавцем здійснюються через договір, при цьому період дії в документі не прописаний: за замовчуванням мінімальний термін здачі об’єкта 1 рік.
У договорі також вказується розмір застави, який орендар виплачує у перший місяць і який згодом буде повернуто в повному розмірі, якщо об’єкт буде повернений в колишньому стані.
У ФРН є два види орендної плати: «холодна» і «гаряча». В чому різниця?
Холодна оренда — плата за користування приміщенням без вартості послуг ЖКГ. При такій схемі орендар оплачує комунальні платежі самостійно відповідно до обсягів споживання.
Гаряча оренда — всі витрати з утримання житла, здійснює власник Він оплачує вивезення сміття, каналізацію, опалення, освітлення.
Пошук майбутніх орендарів схожий з тим, як це відбувається в Україні: можна шукати самостійно, а можна скористатися послугами ріелтора.
Висновки
Основна частина комерційної нерухомості в Німеччині — дохідні будинки. Близько 80 % німців живуть в орендованому житлі та лише 20 % у власному. Крім того, для іноземців не існує юридичних перешкод для придбання будинку. Для укладення правочину потрібно закордонний паспорт і рахунок в німецькому банку.
Ринок нерухомості пропонує й інші комерційні об’єкти: кафе, готелі, торгові центри, оздоровчі комплекси, салони. Вкладені кошти окупаються швидко завдяки сприятливим умовам ведення бізнесу на території країни. При цьому права нового власника нерухомості захищені Конституцією Німеччини.