Будівництво будинків у Німеччині
Існує думка, що будівництво заміських будинків забирає багато часу, сил і матеріальних ресурсів, проте німецькі компанії успішно спростовують це, пропонуючи клієнтам сучасний багатофункціональний житло, в якому кожна деталь продумана до дрібниць. При цьому ніяких ризиків, труднощів та прихованих умов – ціна, терміни та перелік майбутніх робіт зафіксовані документально, а будь-яке відхилення від норм юридично карається. Якщо ви хочете розібратися в тому, як будують будинки в Німеччині у 2024 році та яким нюансам приділяється першорядне увагу, уважно прочитайте цю статтю.
Основні типи будинків у Німеччині
Щоб вигідно вкласти гроші або вирішити житлове питання, вам потрібно детально вивчити ринок нерухомості, розглянути всі типи будинків, представлених в Німеччині, а також замовити первинний розрахунок термінів і вартості будівництва.
Ви повинні чітко розуміти, що німецькі компанії можуть побудувати вам як невеликий будинок на одну сім’ю, так і цілий ряд будівель, що мають загальну інфраструктуру.
Користуючись професійною термінологією, експерти виділяють наступні типи будинків: Reihenhaus, Zweifamilienhaus, Doppelhaus, Bungalow, Einfamilienhaus, Kettenhaus. Вам слід знати їх основні характеристики, переваги та недоліки, з яких матеріалів вони зводяться, як влаштовано опалення, скільки кімнат буде мати готовий будинок, наскільки хороша в ньому звукоізоляція. Ваші капіталовкладення будуть чималими, тому слід все продумати до дрібниць.
Einfamilienhaus – невеликий будинок на одну сім’ю
Будинок на сім’ю складається з декількох поверхів, має вільне планування і призначений для проживання невеликої родини. Може містити 3-5 спалень, кухню, ванну кімнату, кабінет, вітальню і підсобні приміщення. Опалюється централізовано чи автономно. Як правило, двір навколо будинку обгороджений парканом і оточений квітковими клумбами, доріжками або невеликим ставком.
Узгодження документів для будівництва такого будинку займає мінімум часу та обходиться досить недорого. Якщо згодом буде потрібно переробити частина будівлі або побудувати гараж, будівельне відомство міста легко дасть на це дозвіл. Однак серед переваг будинку на одну сім’ю (надійний, теплий, комфортний для проживання) є один вагомий мінус – чимала вартість будівництва і змісту.
Переваги:
- огороджена територія;
- вдала індивідуальне планування;
- відсутність сторонніх шумів;
- наявність гаража і галявини, можливість самостійно приймати рішення щодо зміни внутрішнього простору приміщень.
Недоліки:
- досить висока вартість будівництва;
- високі витрати на утримання будинку;
- великі рахунки на опалення та освітлення;
- іноді – віддаленість від важливих об’єктів інфраструктури.
Zweifamilienhaus – комфортний будинок на дві сім’ї
Проживання під одним дахом двох сімей дозволяє заощадити значну суму грошей на утримання будинку. Однак наявність загального входу і відсутність звукоізоляції створює ряд проблем, оскільки через стіни та дах доносяться сторонні шуми. Іноді доводиться миритися з незручностями спільного життя, викликаними гучною музикою або небажанням виконувати роботу по облаштуванню зон загального користування.
Досить часто ½ об’єкта нерухомості займають батьки, а другу частину – їх діти. Таким чином вдається жити великою дружною родиною, допомагаючи один одному і вирішуючи різні питання по дому.
Але бувають ситуації, коли будівлею володіє людина, який там не проживає, а просто здає приміщення в оренду.
Переваги:
- зменшення витрат на будівництво та утримання;
- можливість доглядати за літніми батьками;
- спільні роботи з облаштування будинку.
Недоліки:
- загальне використання ділянки, на якій побудований будинок;
- погана шумоізоляція.
Doppelhaus – просторий будинок на двох господарів
Великий особняк або багатоповерховий будинок, який за документами належить двом господарям, іноді може виглядати як два однотипних будинки-близнюки, які щільно стикаються і мають спільний дах і два окремих входи. Якщо зовні будівля виглядає симетрично, внутрішнє планування квартир може кардинально відрізнятися. За рахунок загальної стіни вдається зберегти більше тепла і знизити витрати на обігрів будівлі.
Такі будинки красиво виглядають – будуються переважно з червоної цегли, однак вимагають постійного обслуговування: десь потрібно пофарбувати вікно, десь усунути протікання або замінити старі двері.
Загальна територія, на якій побудований будинок, як правило, доглянута та акуратна. Якщо менталітет і звички власників будинків схожі, спільне використання будинків-близнюків практично не завдає незручностей.
Переваги:
- економія на будівництві;
- зменшення витрат на облаштування та утримання будинку;
- наявність сусідів, які завжди можуть допомогти.
Недоліки:
- погана шумоізоляція;
- потрібно отримувати дозвіл від власника другого будинку, якщо потрібно щось відремонтувати або перебудувати.
Bungalow – одноповерховий будинок невеликої площі
Скромна одноповерхова будівля ідеально підходить для молодих сімей, які не мають коштів на будівництво великого особняка, а також для пенсіонерів та інвалідів, яким важко підніматися по сходах, а нерідко навіть протипоказане за станом здоров’я. Часто німці відмовляються будувати бунгало через неефективне використання земельної ділянки, але іноді життєві обставини вносять свої корективи.
Більшість одноповерхових будинків споруджується з цегли, дах утеплюється і покривається металочерепицею або іншими матеріалами, здатними захистити від снігу, дощу та холоду.
На ділянці, на якій стоїть будинок, висаджуються квіти та фруктові дерева, іноді облаштовується зона відпочинку.
Переваги:
- тиша і спокій;
- простота планування;
- невелика вартість будівництва;
- відсутність ліфта або сходів;
- можна встановити сонячні панелі.
Недоліки:
- колосальні втрати тепла;
- високі витрати на зміст;
- нераціональне використання земельної ділянки.
Reihenhaus – ряд з будинків-близнюків
Будинки-близнюки, побудовані за однією технологією, як правило, невисокі, не більше двох-трьох поверхів. Частина стін є суміжними, що дозволяє заощадити на обігріві. Слід зазначити, що в Німеччині є цілі вулиці, на яких знаходяться будинки тільки даного типу.
Кожна сім’я має окремий вхід і галявину, на якій можна розбити газон, посадити квіти або облаштувати зону відпочинку на свіжому повітрі.
Reihenhaus не можна побудувати на ділянці без попереднього узгодження з усіма перевірчими органами, оскільки існують суворі норми за якістю землі та облаштування фундаменту.
Переваги:
- прийнятна вартість житла;
- ефективне використання землі;
- низькі витрати на обігрів приміщення.
Недоліки:
- складність будівництва;
- наявність великої кількості сусідів;
- невиразність будівлі.
Kettenhaus – ланцюжок близько розташованих будинків
Завдяки тому, що прибудови, веранди або гаражі окремих власників житла типу Kettenhaus стикаються, вдається зменшити рівень шуму, а також заощадити кошти на обігріві приміщень. Земельна ділянка використовується більш ефективно. Загальна дах не обов’язкова. Можна використовувати унікальне архітектурне або дизайнерське рішення, яке буде виділяти ваше житло із загальної ланцюжка будівель.
Переваги: низький рівень шуму від сусідів, раціональна забудова ділянки.
Недоліки: дороге будівництво, високе енергоспоживання.
Види споруди німецьких будинків: переваги та недоліки
Перед тим як будувати сільський німецький будинок, потрібно провести геологічне дослідження ділянки, проаналізувати грунт, з’ясувати рівень розташування грунтових вод і якість повітря. Ґрунтуючись на отриманих результатах, можна визначити безпеку майбутніх робіт і вибрати відповідні матеріали та технології для зведення майбутнього будинку.
Слід врахувати, що ціна і швидкість будівництва заміського будинку залежить від багатьох факторів, основним з яких є принцип будівництва і кваліфікація майстрів.
Будинки з готових блоків, цегли, бетону, заліза, дерев’яного зрубу мають різний рівень міцності, відрізняються ступенем звукоізоляції, плануванням, здатністю зберігати тепло.
На даний момент найбільш популярними є наступні види будинків: Massivhaus, Fertighaus, Blockhaus, Skeletthaus. Давайте більш детально розглянемо особливості, переваги та недоліки кожного виду споруди.
Massivhaus – класичний будинок з опорними елементами
Найбільш популярний тип будівлі, що дозволяє отримати масивний будинок високої міцності. Як правило, такі будинки споруджуються з цегли, дерева і всіляких залізобетонних конструкцій, використовуються облицювальні матеріали. Функцію опорних елементів виконують стіни та панелі перекриття. Балкони та сходи зазвичай виготовляються завчасно і завозяться на будівельний майданчик по мірі необхідності.
За рахунок індивідуального планування можна створити красивий багатофункціональний будинок, повністю відповідає запитам кожного члена сім’ї. Якщо розглядати фінансову сторону реалізації проекту, слід зазначити, що середня вартість становить 1 000 євро за квадратний метр, проте може бути збільшена, якщо застосовуються ексклюзивні матеріали або зростає складність виконання. Такі будинки завжди виглядають стильно та елегантно і дійсно комфортні для проживання.
Переваги:
- висока міцність і довговічність;
- наявність індивідуального планування;
- відмінна звукоізоляція;
- можливість використання різних облицювальних матеріалів.
Недоліки:
- тривалість будівництва – від 6 місяців і вище;
- висока вартість (матеріали, транспортні витрати, заробітна плата робітникам);
- усадка і висихання (впливає на терміни здачі об’єкта і старт внутрішніх оздоблювальних робіт).
Fertighaus – готовий будинок-конструктор
Якщо вам потрібно швидко і недорого побудувати будинок, зверніть увагу на Fertighaus, який збирається за 2-3 дні блоків та інших частин, виготовлених на заводі. Зовні такий будинок схожий на традиційне житло будується з бетону, сталевих конструкцій, глини, цегли або каменю. Вартість готового будинку варіюється виходячи з архітектури будівлі та конкретних переваг клієнта.
Такий будинок-конструктор збирається на готовому фундаменті за умови наявності всіх дозвільних документів та виконання частини підготовчих робіт (перевірка можливості будівництва, риття котловану, отримання дозволу на будівництво), які передують процесу складання. І хоча такі споруди менш міцні, ніж, наприклад, будинки з опорними стінами, однак вони все одно має підвищений попит.
Більша частина власників Fertighaus – це молоді сім’ї, які мають обмежені фінансові можливості і хочуть жити окремо від батьків.
Переваги:
- низька вартість матеріалів;
- відсутність великих витрат на оплату праці робітників;
- мінімальні терміни будівництва (буквально 2-3 дні);
- можливість отримати будинок під ключ.
Недоліки:
- погана шумоізоляція;
- сумнівна міцність і довговічність конструкцій;
- обмежений перелік перепланувань і архітектурних рішень;
- типові проекти будинків.
Blockhaus – дерев’яний будинок
Висока міцність, естетична привабливість і простота механічної обробки зрубу роблять його популярним і дійсно затребуваним матеріалом, що ідеально підходить для зведення заміських будинків. При такому будівництві використовуються масивні бруски, оброблена деревина і навіть сирі колоди. Товщина стін становить від 14 см, а розмір дверей і вікон виходить менше стандартних, що економічно і технологічно обгрунтоване, оскільки дозволяє заощадити гроші та гарантує надійність конструкції.
За рахунок використання натуральних матеріалів при будівництві дерев’яних будинків влітку в них відчувається прохолода, а взимку витрачається менше ресурсів на обігрів приміщення. А все тому, що дерево характеризується високим коефіцієнтом збереження тепла і відмінну терморегуляцію.
Слід зазначити, що будинки з дерева особливо цікаві людям, які схильні до алергії та захворювань верхніх дихальних шляхів, оскільки всередині приміщення утворюється менше пилу і практично відсутні штучні матеріали.
Переваги:
- демократична ціна;
- природна терморегуляція та оптимальна вологість повітря;
- економія коштів на обігрів приміщення;
- швидкі терміни будівництва.
Недоліки:
- високий ризик загоряння;
- погана звукоізоляція;
- необхідність обробки дерева для захисту від комах;
- середній рівень довговічності споруди;
- відсутність якої-небудь внутрішньої обробки.
Skeletthaus – красивий каркасний будинок
Якщо при зведенні дерев’яних, цегельних і залізобетонних об’єктів роль опорних конструкцій виконують стіни та перекриття, то за стійкість каркасного будинку відповідає «скелет», виготовлений з ламінованого бруса. Простір між елементами каркаса використовується як вікно або стіна і часто виглядає як одна безперервна вітрина.
Багато, хто вирішив побудувати каркасний будинок, думають, що зможуть заощадити, відмовившись від дорогого цегли або екологічно чистих природних матеріалів, однак за фактом серйозно помиляються. Трикамерні склопакети, ламінована брус і каркасна сітка коштують дорого і вимагають високої кваліфікації майстрів-будівельників.
Утеплюють будинки, виконані за каркасною технологією, шляхом заповнення склопакетів інертним газом, а також за рахунок використання мінеральної вати. В результаті будинки виходять міцними, надійними і комфортними для проживання.
Переваги:
- безмежні можливості для планування;
- відсутність опорних стін;
- кімнати світлі та просторі;
- висока енергозбереження;
- естетична привабливість.
Недоліки:
- надмірно висока вартість;
- трудомісткість виконання будівельних робіт;
- при наявності сусідів доведеться виставляти життя напоказ або завішувати стіни щільними шторами;
- влітку стіни швидко нагріваються.
Як знайти та вигідно купити земельну ділянку під будівництво будинку
Першочергове завдання, яку потрібно вирішити майбутньому забудовнику – знайти та придбати земельну ділянку, що відповідає нормам будівництва. Можна скористатися послугами маклера, який візьме комісію в розмірі від 3,57 до 7,15%, або скористатися сайтом immobilienscout24.de, де представлені сотні оголошень від посередників і безпосередніх власників ділянок.
Як додатковий варіант можна розглядати місцеві газети, можливість довгострокової оренди на термін до 99 років, примусові аукціони – Zwangsversteigerung або отримання ділянки через адміністрацію німецького міста.
Основні етапи будівництва: розробка проекту, узгодження, зведення будівлі
Розробку проектної документації, а також отримання всіх дозвільних документів слід довірити професіоналам, які досконально знають, як побудувати комфортний і безпечний будинок, повністю відповідний вашим запитам. При виборі забудовника потрібно звернути увагу на його репутацію, відгуки, кількість завершених об’єктів, а також підсумкову ціну і терміни зведення об’єкта нерухомості.
Пам’ятайте: навіть самі незвичайні ідеї можна реалізувати, якщо грамотно скласти проект житла і дотримувати норми будівництва.
У скільки обійдеться будівництво будинку
Вартість майбутнього будинку обумовлена багатьма факторами, основними з яких є ціни на будматеріали, прайс на послуги фірми, технологія будівництва, а також терміни зведення об’єкта нерухомості. Будівельну компанію найпростіше знайти через інтернет або по рекомендації знайомих.
Досвідчений забудовник при особистій зустрічі допоможе вам розробити проект майбутнього будинку і розповість, які матеріали слід використовувати і у скільки обійдеться реалізація вашого проекту.
Як правило, платежі розбиваються на декілька частин виходячи зі стадії готовності будинку, обов’язково видається гарантія на спектр виконаних робіт. При складанні кошторису обов’язково враховується вартість земельної ділянки (якщо така відсутня), витрати на оформлення угоди нотаріусом – 2,5 %, податок на купівлю об’єкта – 5 %, витрати на прокладання всіх комунікацій (вода, опалення тощо), вартість обробки, а також збори, які будуть сплачені за всілякі аналізи води, грунту і заміри ділянки. Природно, сюди також входить контрактна ціна будинку за раніше складеним проектом.
Якщо відштовхуватися від загальноприйнятих норм будівництва, найдешевше обійдеться зведення дерев’яного будинку невеликої площі або будинку-конструктора з готових панелей, збірка якого займає 2-3 дні.
Більш дорогими вважаються будинки з опорними стінами, а найбільш витратними об’єктами по праву визнані каркасні будинки. Якщо називати конкретні цифри, слід орієнтуватися на суму від 700 до 1 700 євро за квадратний метр.
Додатково доведеться витратити від 15 000 євро на облаштування території, а також пристойну суму на ремонт і купівлю техніки. Вам потрібно буде придбати все для обладнання ванної кімнати та кухні: меблі, сантехніку, побутову техніку, що є досить витратним.
Як отримати іпотеку на нерухомість
Оренда житла обходиться німцям дорого. Тому набагато вигідніше укласти іпотечний договір на квартиру або заміський будинок, щоб протягом 5-15 років виплачувати залишок коштів.
Мінімальний початковий внесок становить 20% від вартості об’єкта нерухомості. Процентна ставка варіюється виходячи з розміру первинного внеску вартості житла та терміну кредитування.
За користування позиковим капіталом більшість німців щорічно платять переважно від 3 до 4%. При видачі іпотечного кредиту банкам важливо знати, що ви маєте стабільний дохід і володієте затребуваною професією.
На закінчення
Тепер вам відомі основні характеристики, переваги та недоліки німецьких будинків і ви уявляєте, як знайти ділянку під забудову та у скільки обійдеться бажаний об’єкт нерухомості.
Перед купівлею землі, оформленням іпотеки або будівництвом будинку обов’язково слід проконсультуватися у юриста, фінансового аналітика і представника надійного забудовника, щоб точно знати, що ваші побажання будуть повністю враховані, а ваші фінансові можливості це дозволяють. Таким чином, ви зможете грамотно побудувати будинок на одну сім’ю – Einfamilienhaus, будинок на дві родини – Zweifamilienhaus, будинок на двох господарів – Doppelhaus, одноповерховий будинок – Bungalow, ряд з будинків – Reihenhaus або навіть ланцюжок з будинків – Kettenhaus.
Важливим аспектом є технологія будівництва будинку. Вибравши відповідний варіант – Massivhaus, будинок з опорними стінами, Fertighaus – готовий будинок, Blockhaus – зруб, Skeletthaus – каркасний будинок, ви зможете вигідно вкласти кошти та уникнути помилок, які допускають багато інвесторів.