Як купити землю в Іспанії: особливості, ціни, оформлення
Придбання земельної ділянки в Іспанському королівстві приваблює переважно ту категорію інвесторів, яка бажає побудувати затишний будинок або віллу якщо не на узбережжі, то де-то в доступному для нього місці. Але всі іноземні громадяни можуть придбати ділянку в Іспанії? І де знайти продавця землі? Спробуємо відповісти на ці запитання й розібратися в тому, як купити землю в Іспанії у 2024 році.
Що каже з цього приводу законодавство
На відміну від ряду інших держав, іспанське законодавство не забороняє купівлю землі іноземними громадянами. Причому зробити це вони можуть на тих же умовах, що і резиденти. Проте є деякі нюанси:
- земельна ділянка повинна знаходитися не ближче, ніж в 150 метрах від берега моря, оскільки вся прибережна територія належить королівству. Тому, вибираючи наділ, скажімо, в Коста-дель-Сіль або Коста-Брава, переконайтеся в тому, що позначена відстань дотримана;
- будівництво будинків можливе тільки на тих ділянках, які призначені під забудову.
Продаж землі в Іспанії регулюється наступними документами:
- королівським указом 7/2015 від 30.10, в якому йдеться про землі, що належить містам;
- законом, який стосується інвесторів, їх інтернаціоналізації (14/2013 від 27 вересня);
- статтею №132 Конституції, в якій йдеться про те, що прибережна смуга є власністю Іспанії та продажу не підлягає;
- законом від 28 липня №22/1988, що регулює статус берегової лінії.
Які види ділянок є в Іспанії
Карту розбивки територій за цільовим призначенням можна отримати в муніципалітеті того регіону, в якому планується покупка. За цією ознакою всі землі в країні можна розділити на три категорії:
- Suelo Urbano – міські землі. Вони призначені для забудови та вже, як правило, містять підводку основних комунікацій: світла, води та каналізації. Розташовані ділянки в межах населених пунктів.
- Suelo Urbanizable – урбанізовані землі. Основне призначення – капітальне будівництво. Місцем їх розташування є не тільки межі міста, але й прилеглі до нього території сіл. Якщо така ділянка внесений у міський план, його можна перевести в категорію міських, отримавши для цього узгодження в муніципальному відділі архітектури.
- Suelo Rustico – ділянки, призначені для ведення сільського господарства, або території, які наділені археологічної або історичною цінністю. Зведення будь-яких споруд на них заборонено. Перевести наділ «міський» також не представляється можливим, поки не буде прийнятий новий генеральний план. Будівництво одного будинку дозволено тільки фермера, який займається обробкою даної ділянки землі. Історично та археологічно значущі землі взагалі закриті для будь-яких будівель.
Тому перш ніж купувати той чи інший ділянку, слід з’ясувати, для чого він призначений.
Скільки коштує земельна ділянка в Іспанії
Маючи намір придбати земельну ділянку в Хавеа або передмісті Барселони, слід розуміти порядок цін на ті чи інші угіддя. Річ у тім, що однакові за розмірами наділи можуть істотно відрізнятися за вартістю.
Різниця в ціновій політиці обумовлена декількома факторами:
- віддаленістю від берегової лінії. Чим далі земля знаходиться від узбережжя, тим дешевше вона обійдеться;
- рівнинністю. Іспанія – країна з гірським рельєфом. Це означає, що знайти рівне місце під забудову завдання не з простих. Якщо воно знайдеться, коштуватиме в кілька разів дорожче, ніж така ж ділянка в скелястій місцевості;
- наявністю будівель на території. Якщо на землі вже стоїть будинок або вілла, відповідно до вартості будуть враховані й вони. Має значення також і функціональне призначення нерухомості – комерційна або житлова;
- місцем розташування земельної ділянки. Земля в Мурсії, Каталонії, Михасі та Мадриді має різну віддаленість від узбережжя. Має значення також і статус самого міста. Наприклад, купити ділянку в Мадриді буде недешевим заходом, враховуючи те, що це столиця. Те ж саме стосується і каталонської столиці Барселони – влаштуватися в її передмісті потребуватиме чималого бюджету.
В таблиці наведена орієнтовна вартість ділянок в різних регіонах країни:
| Регіон | Площа у квадратних метрах | Ціна в євро |
|---|---|---|
| Коста-Бланка | 3654 (під будівництво комплексу або квартир) | 2 200 000 |
| Коста-Брава | 40 | 66 000 |
| Каталонія (30 км від Барселони) | 6000 | 1 500 000 |
| Канарські острови (Тенеріфе) | 187 (на території є маєток) | 610 000 |
| Коста-Дорада | 461 (з видом узбережжі) | 130 000 |
| Андалусія | 155 000 | 5 425 000 |
| Валенсія | 1169 | 190 000 |
Які витрати чекають при оформленні угоди
Загальна вартість земельного наділу не обмежується тільки сумою, яка вказана в договорі. Якщо рівень володіння іспанською мовою у покупця занадто низький, доведеться скористатися допомогою перекладача. Його послуги оплачуються додатково.
Ще одна людина, без якого не обійдеться угода, це нотаріус. Зазвичай він же є і державним реєстратором, якому належить внести факт вступу у право власності до реєстру нерухомості. Величина витрат на послуги цих осіб буде залежати від вартості об’єкту.
Всі платежі, включаючи нотаріальну та державну реєстрацію, зазвичай не перевищують 1000 євро.
Не зайвим буде і помічник в особі юриста. Ця людина візьме на себе повний супровід угоди, перевірку статусу та дозвільної документації на ділянку. Якщо належить покупка через фірму-посередника, ця послуга найчастіше буває включена до обслуговування. Але тоді будьте готові сплатити комісійні. Багато компаній беруть від 20 до 50 % від суми договору.
Які податки потрібно сплатити
Вибравши земельну ділянку на березі моря або в будь-якій іншій частині країни та перевіривши всі його важливі характеристики, можна переходити до розрахунку податкових виплат. Їх величина повністю обумовлена кадастровою вартістю наділу.
Отже, до чого потрібно бути готовим:
- якщо продавець – юридична особа. В цьому випадку доведеться оплатити 21 % ПДВ, оскільки мова йде про купівлю активу компанії. До нього потрібно додати IAJD – податкову виплату в скарбницю. Її розмір становить близько 1 %. Даний показник в різних регіонах може відрізнятися. Приміром, в Каталонії він становить 1,5 %;
- продавець – приватна особа. В даному випадку замість ПДВ та IAJD сплачується мито за передачу права володіння землею – так званий ITP. Розмір виплати залежить від області. Показник коливається від 6 до 10 %. Скажімо, в Каталонії – це 10 %, а ось в Мадриді лише 7 %. Відповідно розмір податку можна дізнатися в тому регіоні, де розташована ділянка і де буде укладатися угода.
Слід мати на увазі, що якщо протягом найближчого року на ділянці почнеться будівництво, вартість об’єкта збільшиться на 8 %.
Потрібно пам’ятати й про те, що в Іспанії заборонена вирубка лісу, навіть якщо він розташований на вашому індивідуальному наділі.
Щоб уникнути великого штрафу, дані дії необхідно узгоджувати з міською адміністрацією.
Як проходить процедура покупки
Після того як ви визначилися з ділянкою, потрібно запросити на нього наступні документи:
- Виписку з Реєстру прав власності, щоб отримати інформацію про власників. Наприклад, якщо об’єкт є спадщиною відразу декількох осіб, терміни оформлення угоди можуть значно збільшитися.
- Інформацію про наявність або відсутність боргових зобов’язань (наприклад, іпотеки).
- Підтвердження сплати муніципальних податків.
- Кадастровий номер та реєстрацію.
- Інформацію про призначення землі.
- Відомості про обмеження на будівництво або про відчуження, якщо ділянка розташована поряд з дорогою або лісовою смугою.
- Наявність сервітутів на землю. Наприклад, ви набрали право власності, але виявилося, що ця територія завжди була місцем прогону корів і місцеві жителі просять залишити його таким, або через цю ділянку вирішили прокласти газопровід.
- Топографію земельного наділу.
Якщо будівля будинку все ж планується, перед покупкою важливо проконсультуватися з архітектором. Річ у тім, що в Іспанії існують норми, які зачіпають питання поверховості будівель, декоративних елементів, кольору стін зовні, покрівельних матеріалів і навіть парканів.
Якщо пощастить купити ділянку недорого, необхідно розуміти, якими повинні бути параметри майбутнього об’єкта, чи є обмеження на висоту споруди на даній території.
Велике значення мають комунікації. Якщо їх доведеться підводити, це обіцяє серйозні витрати.
Для укладення угоди покупцеві знадобиться:
- Паспорт.
- Рахунок в одному з іспанських банків.
- Ідентифікаційний номер іноземного громадянина (NIE), який видається в поліцейському відділенні на підставі закордонного паспорта.
Відкриттям рахунку потрібно потурбуватися заздалегідь, оскільки іспанці не схильні здійснювати операції за готівковий розрахунок.
На першому етапі підписується попередній контракт і вноситься завдаток. Основний договір укладається в присутності нотаріуса та учасників угоди. Після цього здійснюється перереєстрація ділянки в Реєстрі та сплачуються всі мита.
Висновок
Стати власником землі в Іспанському королівстві можна на тих же умовах, які діють при купівлі нерухомості. Іноземці в цьому питанні користуються рівними правами з резидентами. Основне, що слід враховувати, це статус земельного наділу, оскільки всі ділянки в країні мають різне призначення, і можливість будівництва на них не завжди передбачена. Ціни на землю залежать від регіону, рельєфу, площі та віддаленості від моря. Причому в остаточний кошторис витрат потрібно включити також податки та послуги нотаріуса та юриста.