Як купити нерухомість в Іспанії біля моря

У нестабільному сучасному світі нерухомість входить в число найбільш вдалих об’єктів вкладення коштів. І однією з кращих країн для проведення такої операції є Іспанія. Дійсно, сьогодні важко знайти іншу державу, де красива природа та багата культурна спадщина настільки гармонійно поєднувалися б з розвиненою інфраструктурою та економікою. Ідеальний варіант у 2024 році – це купити нерухомість в Іспанії біля моря. Розглянемо, що потрібно обов’язково знати покупцеві та головні особливості, характерні операції купівлі-продажу в цій піренейській країні.

Ринок житлової нерухомості в Іспанії

Криза минулих років в цьому сегменті ринку Іспанії вже забутий. Сьогодні в потік інвесторів повернулися її корінні жителі. Зростання загальної кількості угод почавлося вже у 2014 році. Тоді він становив 4 %.

У наступному році значення цього показника зупинилося на позначці плюс 11 %. Через 12 місяців він досяг значення 14 %.

Потім темпи зростання сповільнилися. У 2017 році він становив 14,6 %. Статистичні дані за 18 рік будуть скромніші. Більшість інвесторів взяли паузу через каталонського референдуму про відокремлення від Іспанії. Але сумніви в плюсі за підсумками року відсутні.

За відомостями, опублікованими Національним Інститутом статистики Іспанії, в I кварталі минулого року було продано 134 705 об’єктів нерухомості, 16,7 % з яких іноземці придбали.

Придбати житло в Іспанії найчастіше прагнуть англійці. Але останнім часом серйозну конкуренцію їм складають французи, бельгійці та скандинави. Що ж стосується наших співвітчизників-інвесторів в закордонну нерухомість, то в поточному році більшість з них купували нерухомість саме в Іспанії.

Головні узбережжя Іспанського королівства

У покупців найбільшим попит має нерухомість, розташована на одному з узбереж:

• Costa Dorada (золоте узбережжя) – берегова лінія Балеарського моря, що простягнулася на 200 км з півночі на південь від міста Vilanova i la Geltrú до Alcanar. Тут переважають пологі та довгі піщані пляжі. Найбільш популярна в цьому регіон нерухомість для відпочинку і туризму.
• Costa Brava (суворий, скелястий, дикий берег) – північне узбережжя провінції Каталонія, що тягнеться від міста Blanes до границі із Францією. Ціни на житло в цьому регіоні немаленькі, оскільки його економіка є однією з найбільш розвинених в Іспанії.
• Costa del Sol (берег сонця) – південна частина середземноморського узбережжя, яка простяглася від Гібралтарської протоки до міста Malaga. У тутешньому місті Marbella знаходиться найпрестижніша в Іспанії нерухомість.
• Costa Blanca (білий берег). Це середземноморська смуга провінції Alicante. Саме тут зустрічаються найбільш доступні за вартістю на всьому узбережжі Середземного моря пропозиції по нерухомості.

Де і як краще шукати пропозиції

Для пошуку оптимального варіанту купівлі нерухомого майна на узбережжі Іспанії українці можуть використовувати можливості інтернету. Причому потрібна інформація розміщується не тільки на інтернет-ресурсах агентств нерухомості, але і на веб-порталах з оголошеннями від приватних осіб та професійних агентів.

Коротко перелічимо їх.

• Milanuncios і Vibbo (колишній segundamano) – аналоги вітчизняного «з рук у руки». Тут публікуються оголошення про продаж різних об’єктів, в тому числі нерухомого майна.
• Habitaclia – сайт, який користується популярністю особливо в Каталонії, але містить інформацію по всім регіонам. В даний час його база перевищує 300 000 об’єктів.
• Fotocasa – сьогодні через цей інтернет-ресурс виставлено на продаж понад 1,2 млн об’єктів нерухомості по всій Іспанії. Щодня його база доповнюється приблизно 8-ма тисячами новими оголошеннями.
• Idealista – тут щодня публікується близько 10 тис. нових оголошень. А в цілому база цього веб-порталу містить понад 1,3 млн об’єктів теж по всій країні.

В якому порядку оформляється покупка нерухомості в Іспанії

Тривалість оформлення покупки приватного будинку або квартири в новобудові становить приблизно 3 місяці. Ця процедура включає наступні етапи:

• відкриття в іспанському банку рахунку;
• отримання ідентифікаційного номера NIE. Він є аналогом вітчизняного ІПН;
• вибір об’єкта;
• підписання попереднього договору купівлі-продажу. Інформація про те, ким продається обране житло, розміщується в оголошенні. Використовуючи ці відомості, необхідно вийти на зв’язок з власником реалізованої нерухомості та підписати з ним такий договір. Після цього покупець вносить на рахунок продавця заставу – порядку 10 % від вартості об’єкта;
• подача заявки на отримання іпотечної позики (при необхідності);
• підписання остаточної угоди в присутності нотаріуса;
• покупець перераховує продавцю залишок суми;
• реєстрація нерухомості у registro de propriedad – реєстрі власності.

Перелік документів

Для того щоб відкрити рахунок в іспанському банку, українцю потрібно:

• закордонний паспорт;
• довідка про доходи фізособи (максимум за 2 календарних роки);
• довідка з поточного місця працевлаштування з зазначенням ПІБ, посади та зарплати.

Громадянин, який офіційно ніде не працює, повинен підтвердити легальність походження коштів будь-яким способом: надати договір продажу гаража, автомобіля, нерухомості й т. д.

Щоб отримати NIE, необхідні наступні папери:

• закордонний паспорт;
• заповнена анкета, в якій зазначаються особисті дані;
• 2 кольорових фото розміром 3×4 см;
• бронь або копія квитків на зворотний авіарейс з Іспанії;
• попередню угоду про резервування об’єкту нерухомого майна в цій країні;
• банківська виписка, що підтверджує факт наявності у покупця грошових коштів у кількості, необхідній для проведення операції (не менше 30 % від договірної вартості нерухомості, що купується);

До речі, покупка житлової площі дозволяє отримати в Іспанії посвідку на проживання.

Рівень цін на нерухомість в Іспанії на узбережжі

Житло біля моря в Іспанії буває різним – бунгало, таунхауси, вілли, будинки, студії та квартири. На вартість впливають наступні фактори: близькість до пляжу, тип об’єкта, рік побудови та провінція. Розглянемо більш детально ситуацію по регіонах.

• Купити недорого нерухомість біля моря в Іспанії можна на узбережжі Costa Blanca. Історично так склалося, що житло в цьому регіоні, причому незалежно від типу, коштує трохи менше середньостатистичного значення даної характеристики в країні. Ціни на квартири та студії з видом на море тут становлять близько 40-50 тисяч євро.
• Дорожче будуть об’єкти на узбережжі Costa Brava. Тут ціна нерухомості не менше 150 000 євро. Щоб отримати право на подачу документів на оформлення візи резидента-інвестора (це набагато вагоміше, ніж посвідка на проживання), потрібно провести операцію купівлі-продажу об’єкта вартістю від 500 000 євро.
• У регіоні Costa Dorada ціна 1 житлового квадратного метра досягає майже 1500 євро. Проте, якщо порівнювати з Costa Brava, купити тут нерухомість можна за більш демократичною ціною. Так, за 130 000 євро в місті Salou можна знайти дуже непоганий варіант квартири. Пропонують тут до купівлі та апартаменти. Наприклад, житло даного типу з 2 спальнями та виходом на терасу площею 70 кв. м в середині IV кварталу минулого року можна купити за 89 000 євро.
• Тепер кілька слів про нерухомості на Costa del Sol. Фактично вона підрозділяється на дві категорії: з високою ціною на житло та умовно-середній його вартістю. До першого типу за замовчування зараховуються об’єкти, розташовані на так званій Золотій милі. Тут шикарні 3-кімнатні апартаменти коштують не менше 780 000 євро. Пропозиції житла середньої цінової категорії вельми нечисленні. Відносну лояльність до покупців демонструють продавці в курортному місті Естелона. У що знаходиться на невеликому видаленні від моря житловому комплексі із загальним басейном можна придбати малогабаритну квартиру «всього» за 98 000 євро.

Цінність регіонального ринку житлового фонду Іспанії визначається не тільки вартісними характеристиками нової або вторинної нерухомості. Якщо об’єктивно розглянути всі престижні курорти країни, за рівнем життя і якістю сервісу змагатися з Costa del Sol не в змозі жоден інший її регіон.

Витрати при купівлі, податки на нерухомість

Розмір витрат при проведенні даної процедури коливається в діапазоні 6-11% від вартості об’єкта. Перелік витрат виглядає так:

• якщо житло купується на первинному ринку, оплаті підлягають податки:
• гербовий збір (IAJD, AJD) – від 0,5 до 1,5 %;
• IVT (іспанський варіант ПДВ) – 10 %;
• коли об’єктом купівлі є вторинне житло, сплачується ITP – фіскальний збір на передачу нерухомості в розмірі 6-10 %;
• запит Nota Simple (статусу об’єкта) – 9 євро плюс переклад. У цьому документі міститься інформація про поточного власника нерухомого майна, про наявних боргах і обтяження, а також коротка характеристика помешкання (кількість кімнат, метраж тощо);
• нотаріальні послуги – від 0,03 до 0,45 %;
• витрати на реєстрацію – від 0,02 до 0,175 %.

Кілька порад для покупців

Щоб мінімізувати ризик фінансових втрат при купівлі нерухомості в Іспанії, слід прислухатися до порад експертів у сфері ринку житла:

• оформляти договір купівлі-продажу потрібно, звернувшись за послугами до професійного ріелтора, для надійності доцільно також залучити адвоката;
• попросіть особа, яка супроводжує угоду, адвоката або ріелтора – розрахувати ймовірні донарахування податків. Не виключено, що сума вас не влаштує, і доведеться відмовитися від угоди;
• щоб виключити можливі непередбачені ситуації, поцікавтеся, у скільки обійдеться надання в ваш муніципалітет річної декларації на наявне у власності нерухоме майно;
• для виявлення всіх можливих недоліків придбаного об’єкта при його огляді вдавайтеся до послуг будівельного інспектора. Але перш переконайтеся, що він не пов’язаний з агентством або продавцем;
• незайвою може виявитися перевірка сусідів на адекватність. По можливості слід дізнатися, хто проживає в розташованих поблизу будинках або у вашому під’їзді.

Як продати об’єкт нерухомого майна в Іспанії

Українцям для продажу своєї іспанської нерухомості найкраще підписати договір про співпрацю зі спеціалізованим агентством. В такому випадку схема продажу буде виглядати так:

1. Відправлення ріелтерської компанії заявки.
2. Фахівці агентства оглядають об’єкт і визначають його ринкову вартість.
3. На ім’я представника фірми-контрагента оформляється довіреність.
4. Клієнт надсилає в компанію пакет необхідної документації.
5. Виконуються заходи щодо об’єкта рекламування і з пошуку покупця.
6. З особою, яка виявила намір придбати житло, підписується попередній договір, після чого з нього стягується резерваційний депозит.
7. Узгоджується дата звернення в нотаріальну контору для оформлення угоди.
8. У призначений день власник об’єкта прибуває в Іспанію або ж укладає угоду його представник
9. Передача покупцем грошей.
10. Отриману суму за вирахуванням гонорару агентства і податків представник перераховує на банківський рахунок клієнта-продавця.

Більш докладно ця тема розкрита у статті «Як продати нерухомість в Іспанії».

Висновок

Найчастіше українські покупці іспанської нерухомості віддають перевагу об’єктам, розташованим в прибережних регіонах. Обумовлений такий підхід стабільністю економіки цих областей і в цілому характерною курортним зонам розвиненістю інфраструктури.

Знайти влаштовує за всіма параметрами об’єкт можна на ринках обох видів – первинному і вторинному. Щоб мінімізувати ризик втрати грошових коштів, варто скористатися послугами ріелторської компанії та будівельного інспектора. Покупцеві також слід знати, що крім прямих грошових витрат, пов’язаних з взаєморозрахунками з продавцем нерухомості, йому доведеться заплатити ряд податків. А повноправним власником придбаного житла він стане тільки після реєстрації угоди у відповідному державному реєстрі Іспанії. На це піде близько 3 місяців.

Нерухомість в Іспанії: Відео