Особливості будівництва будинків в Іспанії
Вас приваблює чудовий клімат Середземномор’я з його мальовничими пейзажами та різноманітними ландшафтами іспанського королівства? Ви все частіше замислюєтеся про придбання власного будинку в комфортних умовах? Пропозицій про придбання готового житла у 2024 році так багато, що можна розгубитися. Однак є прекрасна альтернатива – будівництво будинків в Іспанії. З чого почати, як діяти, щоб нічого не упустити?
Про що потрібно пам’ятати
Перш ніж зробити перший крок, потрібно вивчити особливості спорудження будинків у різних регіонах країни та ознайомитися з формальностями, які неодмінно будуть супроводжувати всі етапи будівництва. Норми зведення житла регламентовані досить суворо, а в генеральному плані є перелік основних параметрів, таких, як розміри та максимально допустима висота місцевості.
Мають значення також зовнішній вигляд фасаду і стиль даху будинку, які не повинні вибиватися із загального архітектурного вигляду житлового масиву, особливо якщо поблизу є історичні об’єкти.
Типи іспанських будинків і різноманітність стилів
У малоповерховому будівництві в основному використовується два типи будинків: вілли – заміські будинки та шале – невеликі котеджі. Для перших характерна досить велика площа (від 100-120 кв. м), причому не тільки самого будинку, але і прибудинкової території, на якій можуть розміщуватися облаштовані зони відпочинку з літньою кухнею, грилем, доглянутим садом і басейном. Шале, як правило, мають у будинку територію більш скромних розмірів, так і самі котеджі набагато меншої площі.
Говорячи про стилі, слід зазначити, що найбільшою популярністю в Іспанії користуються сучасні модерн і high tech і класичний середземноморський, для якого характерні склепіння, вікна у вигляді арок, барвиста мозаїчна плитка.
Бажано, щоб до початку будівельних робіт ви вже визначилися з типом майбутнього будинку і мали хоча б приблизне уявлення про стилі, в якому він буде побудований.
Але якщо це важко зробити самостійно, можна відразу звернутися до професіоналів. До речі, дизайнери Коста-Бланки вже давно «набили руку» в цій справі й можуть стати для вас відмінними провідниками на шляху до здійснення вашої мрії.
Сьогодні все більш популярне 3D-проектування, з допомогою якого дизайнерські ідеї втілюються не тільки в класику і модерн, а також і в інших, більш вишуканих стилях, таких, як арт-нуво, арт-деко і навіть бароко.
Як вибрати та придбати землю під будівництво будинку
Вибір земельної ділянки – справа не таке вже просте. Потрібно вміти «читати» вихідні документи по землі, щоб перевірити категорію ділянки – він повинен підходити для індивідуального будівництва. Крім того, необхідно проконсультуватися у мерії регіону, навідатися в архітектурний відділ, податкову і кадастрову служби, а також у регістр.
У кожній з цих інстанцій слід отримати докази того, що дана земля відповідає будівельним нормам, а які-небудь обмеження відсутні. Лише після цього можна отримати дозвіл на зведення нерухомості.
Земля в Іспанії продається вільно, причому не лише громадянам королівства, але і нерезидентам.
Податок, який необхідно сплатити при купівлі, варіюється: 7 % від суми угоди, якщо починати будувати відразу, і 16 % – якщо будівництво протягом найближчого року після купівлі землі не планується.
Вартість землі безпосередньо залежить від відстані до моря: найдорожча – на першій лінії. Сама земля є об’єктом купівлі-продажу, як і споруда.
Підготовка будівельного проекту
Розробка архітектурного проекту будинку та складання проектно-кошторисної документації – це основні етапи майбутнього будівництва. У деяких випадках можливе розгляд типового проекту, але лише у вигляді загальної концепції. Затверджений проект повинен бути строго індивідуальним, підготовленим ліцензованим іспанським архітектором з дотриманням всіх необхідних норм.
Будівельний проект складається з кількох розділів. Перший – архітектурний, що визначає докладну планування і поверховість будівлі, зовнішній вигляд будинку в цілому, дизайн-проект. Архітектор опрацьовує схеми розташування комунікаційних мереж і планування земельної ділянки.
Другий розділ – конструктивний, що забезпечує функціональність і якість реалізації проекту. Це робоча документація, що містить технологічні рішення, перелік нормативів, інформацію щодо обладнання та матеріалів.
Третій розділ – фінансовий план, на основі якого визначається вартість майбутнього будинку. В залежності від складності проекту на його підготовку може піти від 1 до 3 місяців.
Скільки буде коштувати будівництво
В цілому будівництво будинку може зайняти від 8 до 15 місяців. Однак головне питання, яке хвилює замовника: у скільки обійдуться будівельні роботи? Тут потрібно враховувати витрати на кожному етапі будівельних робіт, починаючи з купівлі земельної ділянки та сплати необхідних податків. Якщо ціна землі відома, далі потрібно зосередитися на витрати, які безпосередньо пов’язані з реалізацією індивідуального проекту.
Фінансовий план, що включає проектно-кошторисну документацію та витрати на отримання ліцензій, дозволів на ведення будівельних робіт, сплату всіх податків і ввід в експлуатацію готового об’єкта, – надзвичайно важливий документ, на підставі якого можна отримати кредитування в банку.
Від того, як складений план будинку і розрахована проектна вартість з урахуванням використовуваних будматеріалів, залежатиме і сума податків. Тут вся надія на сумлінного архітектора – завдяки його розрахунками вартість робіт і матеріалів, що входять у рахунок-фактуру, можна скоротити на третину.
Податок сплачується в мерії регіону – це зазвичай 0,6-1 % від вартості матеріалів.
При проведенні будівельних робіт на Канарських островах доведеться ретельно вивчити податкове законодавство, оскільки в цій зоні діє ряд умов, що стосуються пільгового оподаткування.
В архітектурному відділі мерії необхідно сплатити муніципальний збір за будівельну ліцензію (2,5 % від кошторисної вартості матеріалів) та тариф на ліцензію (приблизно 500 €).
Крім того, потрібно оплатити послуги архітектора – 8-15 % від проектно-кошторисної вартості проекту (як домовитеся). Ще 30 % від цієї суми складе оплата послуг фахівця з технічного нагляду, який на всіх етапах будівництва буде контролювати хід робіт на місці. Робота технічного архітектора дуже важлива, особливо на Коста-Брава, де нерідко зустрічається скеляста місцевість.
Крім цього, близько 1000 € потрібно відкласти на інженерно-геологічні дослідження земельної ділянки.
Якщо ви готові найняти бригаду спеціалізованих підрядників на чолі з виконробом, ваша кошторис збільшиться ще на 30-50 %. Водночас це може стати гарантією, що вони допоможуть вам правильно вибрати матеріали для будівництва, враховуючи ваші смакові пристрасті, при цьому заощадивши на їх вартості.
Ціни на послуги різні: в районі Дорада це один цінник, а в інших регіонах – інший. В середньому в межах 700-1000 € за кв. м.
Технічний архітектор оформляє сертифікат про закінчення робіт. Місцеві органи влади видають ліцензію (250 €), що підтверджує введення будинку в експлуатацію і його готовність для проживання. Залишається лише оформити власність нотаріально, і ви можете бути впевнені в тому, що вам вдалося самостійно побудувати будинок.
Однак не забудьте сплатити:
- податок на оформлення юридичних актів – 0,5 % від вартості об’єкта;
- ПДВ – 10 % від вартості об’єкта;
- 05-1 % – нотаріальні витрати;
- 05-2 % від вартості об’єкта за реєстрацію в якості власника.
Нехитрі поради для будівельників житла в Іспанії
Необхідно зберігати всі рахунки-фактури, сплачені за виконання робіт спеціалістами та використані будматеріали. Ці документи можуть запитуватися податковою інспекцією при здачі об’єкта в експлуатацію та отримання дозволу на проживання в будинку на узбережжі.
Почавши будівництво, слід враховувати й непередбачені витрати. Наприклад, при внесенні коректив в початковий план або витрати на доставку будматеріалів до об’єкта.
Можна заощадити, купивши земельну ділянку з готовими документами на будівництво: дозволом та проектом.
До вибору фахівців потрібно поставитися серйозно, довіривши зведення будинку професіоналам. Наприклад, українські будівельні компанії в Іспанії мають злагоджені команди висококласних фахівців: розробників проектів, архітекторів і художників-декораторів.
Деякі компанії можуть допомогти в оформленні дозвільної документації за проектом і надати повний комплекс послуг від вибору земельної ділянки до оформлення інтер’єру будинку. Таким чином, вони гарантовано візьмуть на себе будівництво будинку під ключ.
Що вигідніше: побудувати новий будинок або відреставрувати старий
Підсумовуємо середні витрати на будівництво. У більшості випадків це виглядає так: 140000 € – саме будівництво. Ще 40000 € – витрати на архітектора і технічного фахівця, сплата податків, ліцензії, геодезія, нотаріус, регістр і басейн. Разом -180000 плюс 120000 € за земельну ділянку. Загальна сума – 300000 €. Це дешевше, ніж купити готовий будинок.
Відреставрувати старий будинок в Барселоні непросто, до того ж досить дорого. Цей процес тягне за собою безліч бюрократичних формальностей і вимагає грамотного планування на всіх етапах. Наприклад, при зміні внутрішньої структури житлових кімнат необхідне отримання ліцензії. Як правило, витрати по закінченні робіт перевищують кошторисну вартість через непередбачені обставини.
Якщо братися за ремонт в будинку, можна зіткнутися з ситуацією, коли недобросовісні компанії наймають дешеві приватні бригади, які використовують неякісні матеріали та неекономічні технології. Тому потрібно уважно стежити за ходом робіт.
Висновок
Отже, зваживши всі за і проти, ви все-таки наважуєтеся будувати свій будинок. Ще раз прокручуємо необхідні дії, пов’язані з основними етапами будівництва:
- вибір земельної ділянки, оформлення документів і покупка;
- вибір типу будинку і підготовка архітектором проекту;
- складання фінансового плану;
- проведення геодезичних робіт;
- отримання дозволів і ліцензій на будівництво;
- оплата податків;
- будівництво: фундамент, водопровідні роботи, зведення стін, оформлення даху, електромонтаж, укладання підлог, внутрішня обробка;
- здача об’єкта в експлуатацію та внесення до Реєстру власності.
Клопоту багато, але відчуття тепла, затишку і комфорту в стінах будинку своєї мрії, створеного вами в прямому сенсі слова на рівному місці, ні з чим не порівняти!
Сьогодні будівництво власного будинку в Іспанії модно і доступно. Але чи стане для вас це гідною альтернативою придбанню готових квартир, вирішувати тільки вам.