У чому особливості оформлення іпотеки за кордоном

В останні роки українці все частіше замислюються про придбання нерухомості за кордоном. У той час як вартість житла в українських мегаполісах стрімко зростає, у багатьох країнах світу ціни на нерухомість зберігають стабільність. А оскільки не кожен може дозволити собі викласти повну суму за об’єкт, більшість потенційних покупців аналізують різні можливості кредитування житла. Варто визнати, що в цілому іпотека за кордоном більш доступна, ніж кредити в українських банках.

Стан закордонного ринку нерухомості

У 2017 році на світовому ринку нерухомості спостерігалася позитивна динаміка. Аналіз ринків житла в найбільш привабливих для українців країнах світу виявляє наступну картину: в більшості європейських держав, а також у США продовжує зберігатись високий попит на житло. Враховуючи скорочення пропозиції, слід очікувати поступового подорожчання нерухомості та збереження цієї тенденції протягом найближчих років.

Зростання цін і обсягів продажів може свідчити про вихід з кризи, а це означає, що з часом придбання нерухомості стане менш доступною інвестицією для громадян України, ніж кілька років тому.

Передбачається, що в ряді країн — Чехії, Словенії та Хорватії — рівень цін залишиться незмінним. Лише в деяких державах очікується незначне зниження вартості рухомих і нерухомих об’єктів. До них належить Кіпр, Греція, Чорногорія, Італія і Мальта.

В Україні більш похмура обстановка. Global Property Guide вважає місцевий ринок «найслабшим у світі» За даними Агентства іпотечного житлового кредитування, вартість нерухомості впала на 30% у порівнянні з цінами до кризи. На думку експертів, виною тому кілька факторів:

• девальвація української валюти;
• низький інвестиційний потенціал;
• надлишок пропозиції (швидке зростання житлового фонду, особливо у великих містах);
• зниження платоспроможності українців;
• закінчення дії державних програм з підтримки іпотеки.

Однак зниження цін не означає, що українцям буде простіше придбати житло. Більш заможні люди та учасники програм держпідтримки вже купили нерухомість, для решти ж ставки за кредитами найчастіше непід’ємні.

Мети придбання закордонного іпотечного житла

До 2013 року українці купували нерухомість за кордоном в основному для особистого користування. Однак після девальвації гривні для більшості з них це стало способом збереження коштів. Деякі до того ж розраховують на отримання прибутку від вкладень у квартири, будинки, готелі чи ресторани.

Згідно з дослідженням, проведеним брокерською компанією Tranio, більше 80% покупців — власники бізнесу та приватні підприємці. Вони воліють купувати об’єкти у Франції, Австрії, Чехії та Чорногорії.

У тих, хто планує заробляти на здачі квартир в оренду, популярна іпотека в Болгарії, Греції та Португалії. Має попит готельна нерухомість в Австрії та Греції. Не менш популярна комерційна нерухомість у Німеччині.

Близько 40% покупців розраховують заробити на зростанні вартості придбаного об’єкта. Вони вважають доцільним вкласти кошти в нерухомість, розташовану на території Великобританії, Німеччини, Португалії.

Ще один фактор, що впливає на вибір напрямку для інвестування грошей, — легалізація проживання за кордоном. Приблизно 34% опитаних переслідує саме цю мету. Про те, які країни надають іноземним громадянам посвідку в обмін на інвестиції у житлові та комерційні об’єкти, читайте в статті «Посвідка на проживання при покупці нерухомості».

В якій валюті брати кредит

Як правило, закордонні фінансові установи кредитують покупку місцевої нерухомості в національній валюті. Це правило поширюється і на українських позичальників.

Якщо українець, оформляє кредит в євро, отримує дохід у гривнях, він повинен враховувати, що при девальвації української валюти вартість іпотеки зросте.

Деякі європейські банки видають іпотеку у швейцарських франках. У цьому випадку ризики зростають. До 2008 року швейцарська валюта відрізнялася стабільністю, а процентні ставки, виражені в ній, були нижче, ніж у євро і фунтах. Після кризи 2008 року іпотека у франках подорожчала у зв’язку з підвищенням курсу франка.

Наприклад, щомісячні виплати покупця з Великобританії, отримав кредит на купівлю дому у швейцарських франках, зросли майже у 2,7 раза: 300 фунтів у 2009 році проти 800 фунтів у 2013.

Щоб уникнути валютних ризиків експерти рекомендують прагнути до того, щоб валюта позики відповідала валюті доходу. Якщо нерухомість купується для себе і позичальник планує виплачувати іпотеку «гривневого» доходу, покупка обійдеться дорожче-за регулярного ослаблення національної валюти. Адже крім щомісячних платежів потрібні кошти ще й на зміст купленої нерухомості.

Країни з самими привабливими умовами по іпотеці

До початку кризи іноземні банківські організації без проблем видавали громадянам України іпотечні кредити. І хоча сьогодні багато чого змінилося, українці все ж таки можуть отримати іпотеку.

Вимоги, що пред’являються різними банками світу до іноземних позичальників, дуже відрізняються. Одні фінансові організації висувають цілий ряд серйозних умов, інші охоче схвалюють іпотечні заявки. Розглянемо умови кредитування у країнах, які користуються найбільшою популярністю у вітчизняних покупців нерухомості.

Іпотечний кредит в Іспанії

Послуга надається іноземцям старше 18 років. Іпотека для українців в Іспанії видається тільки під високоліквідну нерухомість. Позичальник сам вибирає бажану схему процентних ставок:

• фіксована: 4-5,5 %, головний її плюс — відсутність процентного ризику і можливість планувати витрати;
• змінна – від 2 % річних. Цей варіант вигідніше, але ставки переглядаються кожні 6-12 місяців і можуть зрости;
• змішана: у перші 2-3 роки застосовується фіксована ставка, потім діє «змінна» схема.

Термін виплати кредиту можна розтягнути на 5-40 років. Позичальникові, який застрахував життя і житло, знизять ставку на 0,2–0,4 пункту.

Оскільки кредитні фахівці ретельно досліджують питання платоспроможності іноземних заявників, розгляд звернення триває 2-5 тижнів.

Експерти рекомендують звернути увагу на об’єкти нерухомості в столиці Каталонії. Після референдуму про незалежність регіону попит на житло там сильно впав, а кількість продаваних об’єктів зросла у 2 рази. Побоюючись відтоку туристів з Барселони, іноземні покупці зосередили увагу на Валенсії.

Детальніше читайте в статті “Іпотека в Іспанії“.

Купівля нерухомого майна в Німеччині

На думку більшості консалтингових фірм, Німеччина — лідер на світовому ринку нерухомості, а столиця країни має статус найкращого у світі міста для вкладення коштів в споруди для комерційної діяльності.

Банки аналізують економічну ситуацію в країні та регулюють кількість іпотечних кредитів, що видаються нерезидентам. Іноді організація, яка кредитує іноземців, припиняє цю практику, тому перед подачею заявки слід перевірити, чи надається послуга.

Як правило, німецькі банки фінансують лише половину вартості об’єкта. Термін кредитування становить 5-30 років. Якщо іпотека оформляється на 10 років, з позичальника стягується 4,5 % річних. Збільшення строку тягне за собою зростання процентної ставки. Процес розгляду заявки займає близько 4 тижнів.

Деякі банки кредитують тільки власників рахунку. У цьому випадку можна скористатися допомогою іпотечних брокерів або компаній, що займаються продажем нерухомості. За свої послуги посередники стягують близько 2 % від суми кредиту.

Кредитування нерухомості у Франції

Париж — улюблене місце туристів. Ймовірно, тому тут високі ціни на нерухомість. Як повідомляє компанія LPI-Se Loger, вартість «квадрату» житла в 12 районах міста перевищила 9 160 євро. Але покупці впевнені, що проблем з реалізацією квартири у них не буде — будь-який об’єкт продається за лічені дні.

Майже всі французькі банки видають іпотеку нерезидентам, які довели свою платоспроможність. Головні умови кредитування:

1. Наявність документально підтвердженого доходу за місцем роботи.
2. Розмір щомісячного платежу не більш 1/3 доходу.

Деякі установи вимагають, щоб кандидат володів хоча б одним об’єктом нерухомості в одній з країн світу.

Сума фінансування становить 50-60 % від вартості покупки, середня ставка — 2,5% річних, термін погашення боргу 25 років. Якщо початковий внесок невеликий, процентна ставка збільшується до 4%.

Banque Patrimoine et Immobilier кредитує 70 % від сплаченої суми, термін повернення коштів — до 30 років. Ставки становлять 4-5 % річних. Від подачі заявки до отримання коштів проходить до 2 місяців.

Система іпотечного кредитування в Латвії

До 2014 року українці були основними іноземними покупцями нерухомості, поки влада країни не підвищили розмір інвестицій для отримання посвідки на проживання з 142 000 до 250 000 євро.

В даний час фіксована процентна ставка досягає 6-8% річних. Банки готові покрити до 60 % вартості об’єкта, а це означає, що решта 40 % доведеться викласти з власної кишені. Борг потрібно покрити в строк до 15 років.

Головна умова кредитування — порука резидента. Перевага латвійської банківської системи полягає у відсутності штрафних санкцій за дострокове повернення коштів.

Кожна заявка розглядається індивідуально. Кредитний експерт аналізує документи претендента, особливо джерела його доходів в Україні та здатність своєчасно виконати грошові зобов’язання.

Умови кредитування в Туреччині

Згідно з даними, опублікованими на порталі HomesOverseas, восени 2017 року іноземні громадяни купили в Туреччині на 75,2 % об’єктів більше, ніж у минулому році.

Отримати кредит в місцевій фінансовій установі нескладно, але слід звертати увагу на принцип розрахунку суми кредиту. Зазвичай банки фінансують 50-70 % від вартості об’єкта, а не від ціни, установленої продавцем.

Припустимо, вартість житла становить 150 000 €, але представник банку може оцінити його всього в 100 000 €. В результаті претендент отримає не більше 70 000 €.

Банки надають кошти на термін від 6 місяців до 15 років. Процентні ставки вище, ніж в Європі — 6-9 % річних. Щомісячний внесок не повинен перевищувати 50 % офіційного доходу позичальника.

Поки механізм іпотечного кредитування перебуває в стадії розробки, послуга надається тільки у великих містах. Для отримання коштів потрібно великий пакет документів. На заходи, пов’язані з розглядом заявки, йде від одного тижня до 2 – 3 місяців.

Умови кредитування на Кіпрі

Іноземний громадянин може отримати іпотеку на Кіпрі на купівлю готових або споруджуваних об’єктів, на ремонт нерухомого майна. Мінімальна сума позики становить 75 000 €, максимальний поріг — 500 000 €. Найохочіше банки фінансують придбання первинної нерухомості, але надають не більше 60 % необхідної суми. Розраховувати на фінансування більш дорогих об’єктів (до 1 млн євро) можна за умови оплати половини їх вартості.

Кредит оформляється на термін від 10 до 40 років. На острові діють змінні ставки. Їх середній рівень (5-8%) визначається валютою позики та розміром початкового внеску.

Процедура оформлення документів досить проста і триває до 30 днів. Кредитні виплати не повинні перевищувати 33 % від щомісячного доходу клієнта.

Крім того, клієнт платить 150-500 євро за оформлення кредиту і збір у розмірі 1 % від суми позики. Також доведеться застрахувати своє життя і куплений об’єкт, на що щорічно буде йти від 500 до 1 800 євро. Вартість страхового поліса з часом зменшується, оскільки залежить від розміру залишку боргу.

Іпотека для іноземців в США

В Штатах передбачено широкий діапазон строків фінансування — від 12 місяців до 30 років. Теоретично банки кредитують до 70 % від вартості об’єкта при максимальному розмірі позики у 2 000 000 $. На ділі ж в українців мало шансів отримати іпотеку, якщо немає коштів на оплату половини суми. Зате середня річна ставка для нерезидентів складає всього 4 %. Розгляд заявки триває близько 3 тижнів.

Для підтвердження платоспроможності заявник повинен пред’явити рекомендацію з банку, послугами якого він користувався протягом 2 років. Об’єкт залишається в заставі у банку протягом усього терміну кредитування, передбачені штрафні санкції за дострокове погашення. Грін-карт або робоча віза підвищують шанси на отримання кредиту.

Незважаючи на суворі вимоги, половина іноземців звертається за наданням іпотеки. За статистикою число нерезидентів, вдаються до посередництва кредитних організацій, що становить 27 %.

Під час оформлення кредиту потрібно сплатити збір (2% від суми позики) і послугу з оцінки нерухомості (350– 2 000$). Ще одна вимога — щорічне страхування житла: 2 000-3 000 доларів.

Де найскладніше отримати іпотечний кредит

Ведення справ з іноземцем — ризикований для банків підприємство, тому фінансові установи:

• компенсують підвищені ризики високими процентними ставками;
• скорочують число кредитів, що видаються іноземним клієнтам;
• вводять обмеження для шукачів.

Наприклад, в ОАЕ дуже мало об’єктів нерухомості, на які нерезиденти можуть оформити іпотеку.

У ряді країн практикується кредитування іноземців, тому українським позичальникам доведеться відмовитися від ідеї отримати іпотеку в Угорщині та Хорватії. Більшість угорських банків кредитують тільки угоди, що оформляються громадянами країн ЄС.

Для схвалення кредиту в Норвегії та Нідерландах необхідно підтвердити отримання доходів у країнах ЄС. Фінансові установи Таїланду, Єгипту, В’єтнаму і Тунісу не надають іпотечні кредити нерезидентам.

Етапи оформлення кредиту за кордоном

Після вибору відповідного об’єкта потрібно діяти швидко, тому деякі кроки слід зробити заздалегідь. До них належить збір і переклад усіх документів на мову країни, в якій планується отримання кредиту, а також офіційне засвідчення перекладу.

Коли покупець прийняв остаточне рішення, він повинен:

• відкрити рахунок в місцевому банку і внести кошти (готівка або переказ);
• подати документи на розгляд в кредитну організацію;
• дочекатися позитивного рішення банку;
• застрахувати життя та нерухомість;
• підписати договори іпотеки та купівлі-продажу.

Пакет документів

Для отримання іпотеки потрібно надати вичерпний комплект документів, які дозволять кредитним експертам переконатися в надійності та платоспроможності позичальника. У кожній країні цей перелік входять:

1. Закордонний паспорт; у США можна використовувати картку соціального страхування або водійське посвідчення американського зразка.
2. Дані про витрати – копії банківських рахунків, довідки про кредити, сплаті аліментів.
3. Докази платоспроможності – виписка з рахунку, яка підтверджує наявність суми для початкового внеску та оплати послуг по кредитуванню, рекомендаційні листи тощо.
4. Попередній договір на придбання об’єкта.
5. Адреса і контактні дані здобувача.
6. Інформація про доходи – довідка з роботи про розмір зарплати та податкова декларація за останні 1-2 роки.

Англійські банки особливо ретельно перевіряють інформацію про походження коштів, оскільки у Великобританії існує закон про відмивання грошей.

Що потрібно знати про закордонну іпотеку

Кредит на купівлю нерухомості дозволяє вирішити квартирне питання, зберегти та заощадити кошти. Однак не можна упускати з уваги згадані вище валютні ризики та інші підводні камені подібної угоди:

1. Ризик несприятливої зміни ставок. Навіть незначні зміни на фінансовому ринку призведуть до підвищення комісії, а такий кредит може виявитися не по кишені позичальнику. Експерти рекомендують позичати кошти за фіксованими ставками.
2. Тривалий термін очікування рішення по кредиту. Іноді банк дає відповідь через кілька місяців, тому доведеться переконувати продавця почекати.
3. Затримки з переказом коштів на іноземний рахунок. Бажано переказати гроші ще до того, як почнете обговорювати з продавцем умови угоди.
4. Обмежений термін фінансування. Деякі країни надають позику не довше ніж на 2-5 років, але занадто тривалий термін кредитування «здорожує» позика. На думку фахівців, оптимальні умови — 10-15 років.
5. Обмеження по сумі кредитування. Італійські банки не фінансують покупки дешевше 50 000 €, нижня межа суми у швейцарських кредитних організаціях становить 580 000 €. В інших державах діє ліміт на придбання елітної нерухомості.
6. Кредитування тільки юридичних осіб. Законодавство Німеччини, наприклад, обмежує роботу з іноземними клієнтами, тому нерезидентам доводиться відкривати місцеву фірму. У цьому випадку у позичальника, що купує прибутковий об’єкт, з’являється можливість оптимізувати схему сплати податків.
7. Наявність постійного доходу в державі — одне з основних вимог деяких європейських банків.
8. Додаткові витрати. Непередбачені витрати можуть сильно вплинути на остаточну вартість об’єкта. Іпотечні брокери підкажуть, на чому можна заощадити, і допоможуть отримати найвигідніші умови.

Висновок

Найпопулярніші країни, в яких українці беруть іпотеку, — Австрія, Німеччина та Іспанія. В місцевих банках непогано налагоджений механізм співпраці з українськими клієнтами. І все ж, враховуючи складнощі, пов’язані з відмінностями в законодавстві різних країн, рекомендуємо вдаватися до допомоги фахівців — брокерів, співробітників банку або податкових консультантів. Це дозволить зекономити кошти та скоротити час оформлення угоди.

Іпотека в Німеччині: Відео