Особливості здачі квартири в оренду в Іспанії
В Іспанії спостерігається поступовий розвиток орендного бізнесу. Цьому сприяє не тільки можливість отримати посвідку на проживання за покупку нерухомості від 500 тис. євро, але і мати непоганий прибуток від здачі житла в оренду туристам, так і самим іспанцям. Якщо ви цікавитеся тим, як здати квартиру в оренду в Іспанії, насамперед варто ознайомитися з юридичними аспектами та особливостями даного виду бізнесу у 2024 році.
Наскільки вигідний в Іспанії орендний бізнес
Нерухомість, розташована в курортній зоні, яка купується в основному з метою здачі її в оренду туристам, частіше має попит у літній період (у курортний сезон зайнято близько 90% туристичної нерухомості), в інший час року будинки та квартири у берегової лінії зазвичай пустують. Однак, здача в оренду туристичного житла в курортній зоні забезпечує власнику прибутковість в середньому близько 5% в рік, тому короткостроковий орендний бізнес, організований в приморських районах, може бути досить прибутковим.
Не менш вигідно здавати нерухомість в оренду і на довгостроковій основі. У великих містах спостерігається постійно наростальний попит на оренду нерухомості.
За даними минулого року, 27% молодих людей у віці від 22 до 29 років вважають за краще наймати житло, а не збирати гроші на його покупку.
Крім того, Іспанія стає все більш популярною країною серед студентів, які прибувають сюди за програмами обміну. Зокрема, великий приплив іноземних студентів спостерігається в місті Валенсії.
Які існують види оренди
Оренда в Іспанії, як, втім, і в інших країнах світу, буває двох видів: довгострокова і короткострокова. Здаючи нерухомість в довгострокову оренду, орендодавець укладає з орендарем контракт, термін дії якого зазвичай складає 1 рік.
При цьому іспанське законодавство захищає орендаря настільки, що якщо він після закінчення контракту захоче продовжити його, за відсутності вагомих причин для припинення договору орендодавець зобов’язаний продовжувати оренду до тих пір, поки загальний строк її не складе п’ять років.
Якщо ж мешканець не захоче продовжувати орендний договір і має намір виїхати з квартири, він повинен повідомити про це власника нерухомості не пізніше 30 днів до дати закінчення контракту.
Ціни на довгострокову оренду нижче, ніж на короткострокову, але вигода такої оренди полягає в тому, що власнику житла забезпечений безперервний стабільний дохід, на відміну від короткострокової.
Короткострокова оренда передбачає здачу житла в оренду на термін від декількох діб до декількох місяців залежно від потреб орендаря.
Короткий строк оренди більше підходить туристам, студентам і діловим людям під час бізнес-поїздок. Причому короткострокова оренда буде трохи дорожче, ніж довгострокова. Однак і орендодавець змушений приділяти нерухомості набагато більше часу й уваги, оскільки регулярна зміна орендарів вимагає постійного контакту з новими людьми.
Переговори, в’їзд і виїзд мешканців, організація прибирання житла після кожного мешканця – все це вимагає безперервної участі власника квартири у процесі.
Фактори, що впливають на вартість оренди
На формування вартості оренди в Іспанії впливають наступні фактори:
- місце розташування;
- тип житла;
- орендна ставка.
Регіон
Місце розташування житла є головним чинником, що впливає на вартість оренди. Каталонія, а також узбережжя Коста-Бланка і Коста-Брава вважаються найдорожчими регіонами країни.
Дорога оренда також і у всіх великих містах, віддалених від морської лінії. Так, вартість оренди в курортних і великих містах Іспанії може становити від 1200 до 5000 євро на місяць залежно від кількості спалень, квадратних метрів і ремонту. Водночас, у маленьких містечках місячна оренда коштуватиме від 300 до 600 євро.
Тип нерухомості
Важливо й те, який тип нерухомості здається в оренду комерційна або житлова, котедж або будинок, квартира або кімната. Приміром, в Торревьехе можна найняти трикімнатну квартиру площею 75 кв. метрів за 40 євро на добу, а будинок такою ж площею – за 50 євро.
Орендна ставка визначається особисто господарем житла. Вона формується з урахуванням місця розташування, зробленого ремонту, кількості спалень, загальної площі, наявності додаткових зручностей і т. д.
Оформлення ліцензії на здачу нерухомості в оренду
Для того щоб мати право здавати житло в короткострокову оренду, в деяких регіонах країни потрібно отримати туристичну ліцензію. До цих регіонів відносяться Каталонія, Мадрид, Андалусія, Балеарські острови, Канарські острови.
При цьому слід мати на увазі, що іспанським законодавством не передбачено таке поняття, як «туристичне житло». Тому дане питання регулюється в кожному регіоні по-різному. Проте процедура отримання ліцензії скрізь однакова.
Власник нерухомості повинен звернутися в міську мерію / регіональну адміністрацію і надати підтвердження придатності свого нерухомого майна для здачі в оренду. З документів потрібна «Декларація відповідальності». Це папір, який підтверджує відповідність стану житла всім обов’язковим вимогам.
Потім об’єкт вносять до реєстру, а власникові видається Сертифікат про реєстрацію з ідентифікаційним номером.
Вартість оформлення такої ліцензії у всіх регіонах різна. В середньому ціна коливається від 170 до 500 євро.
Ліцензія оформляється на нерухомість, а не на людину, тому слід мати на увазі, що при продажу об’єкта вона переходить новому власнику (якщо на той момент термін її дії не закінчився).
Ще один важливий момент: власник зобов’язаний включати виданий номер реєстрації та категорію нерухомості в кожне оголошення про оренду, в тому числі й в інтернеті.
Укладення орендного договору
Правила здачі житла в оренду регулюються іспанським законодавством (Закон про міську оренду № 29/1994 від 24 листопада 1994 р.). Згідно з цим документом власнику квартири та мешканцеві рекомендується укласти письмовий договір про оренду.
Форма складання договору може бути довільною, однак у ньому повинні бути обов’язково відбиті наступні положення:
- особисті ідентифікаційні дані орендодавця та орендаря;
- умови оплати (розмір щомісячної орендної ставки; чи має право орендодавець підвищувати орендну ставку; хто зі сторін сплачує комунальні та інші додаткові послуги, наприклад, прибирання території, чищення басейну тощо);
- перелік інвентарю, меблів, побутових приладів, а також опис їх стану на момент здачі житла.
Угода може бути оформлена нотаріально, а відомості внесені в Реєстр власності (Registro de Propiedad). Що стосується суборенди, то цей вид здачі житла в оренду дозволено лише частково, при цьому таке рішення має бути попередньо обговорено з орендодавцем.
Орендна ставка повинна бути встановлена за домовленістю сторін. За законом орендодавець має право підвищувати орендну ставку в період дії договору відповідно до індексу інфляції (якщо ця можливість була прописана в контракті).
Чого орендодавець не має права робити, так це вимагати передоплату більше, ніж за один місяць (якщо в орендному договорі не вказано інше).
В момент розрахунку за оренду (це, як правило, відбувається на першому тижні кожного місяця) власник квартири повинен видати мешканцеві розписку про здійснену оплату або виписку з банку, якщо оплата здійснювалася безготівковим способом.
Якщо орендар не сплачує оренду, власник квартири має право звернутися в поліцію. Якщо після цього борг не буде виплачений, господар має право підняти питання про виселення недобросовісного мешканця.
Як і в більшості країн, укладення орендного договору майбутній мешканець повинен внести завдаток у розмірі місячної ставки. Якщо на момент виселення меблі та побутова техніка залишилися в такому ж стані, що і при заселенні, то застава повністю повертається орендареві.
Коли орендодавець відмовляється повертати завдаток, орендар має право звернутися в поліцію, і тоді, крім застави, власник житла повинен буде виплатити ще й накопичилися за період затримки відсотки.
Якщо ж після закінчення контракту у квартирі були виявлені пошкодження, то із застави буде вирахувана вартість нанесеного збитку.
Якщо власник нерухомості захоче продати своє майно, то за законом він спочатку повинен запропонувати його наймачеві.
Витрати та оподаткування орендного доходу
Власник житла зобов’язаний щорічно вказувати розмір прибутку від здачі житла в оренду в податковій декларації. Житло, що здається в оренду, оподатковується наступними податками:
- податок на дохід від здачі нерухомості в оренду – ставка 24% (не передбачено для нерезидентів, які відвідують Іспанію по короткостроковій візі);
- податок з фізичної особи на нерухоме майно (IBI) – до 2% від кадастрової вартості нерухомості.
У середньому виходить так, що на сплату податків щорічно йде від 100 до 500 євро з оренди квартири та від 300 до 2000 євро з оренди вілли.
Крім податків, до витрат на нерухомість приплюсовується й оплата комунальних послуг (газ, вода, електрика, телефон, інтернет тощо). Питання про те, хто оплачує ці послуги, повинен бути попередньо погоджений між власником та наймачем, а також відбито в договорі. Відповідальністю орендодавця є косметичний і капітальний ремонт житла, а за поточний ремонт відповідає мешканець.
Керуючі компанії з оренди житла
Власник нерухомості може або сам здавати в оренду своє майно, або звернутися в спеціальну керуючу компанію, яка за певну плату візьме на себе багато організаційних питань.
У більшості випадків керуючі компанії надають такі види послуг:
- пошук наймачів;
- складання орендного договору;
- ведення документації в період здачі житла;
- складання та здача податкових декларацій;
- консультування;
- ремонт нерухомості;
- обслуговування території (прибирання, чистка басейнів, догляд за газонами й т. д.);
- страхування випадків невиплати орендних внесків.
Комісія керуючої компанії становить приблизно 7-15% від розміру орендного внеску.
Крім керуючої компанії власник також може звернутися в агентство нерухомості. Однак у цьому випадку йому можуть бути надані послуги тільки за конкретного приміщення, яке здається в оренду, тоді як скористатися послугами керуючої компанії вигідніше в тому випадку, якщо необхідно подбати про цілу будівлю з великою кількістю приміщень.
Висновок
Придбання нерухомості в Іспанії від 500 тис. євро дає іноземцям можливість отримати посвідку на проживання, однак картка резидента – далеко не єдина вигода від такого вкладення коштів.
Орендний бізнес в Іспанії зміцнює свої позиції й з кожним роком стає дедалі прибутковішою. Країну щорічно відвідують мільйони туристів з усього світу, які замість хостелів та готелів все частіше вибирають подобову оренду квартир. Однак не менш вигідною є і довгострокова оренда.
Якщо ви хочете здавати в оренду квартиру або будинок в Іспанії, варто уважно вивчити юридичні аспекти орендних питань як в королівстві в цілому, так і в окремих його регіонах, оскільки в кожному з них є свої нюанси. Наприклад, у деяких регіонах, перш ніж здавати нерухомість в оренду на короткий термін, необхідно оформити спеціальну ліцензію. Крім того, слід детально ознайомитися зі ставками податків, якими в Іспанії оподатковується прибуток від оренди, а також іншими супутніми витратами.