Нерухомість в Лос-Анджелесі: особливості покупки та оренди
Ризик придбання або оренди нерухомості за кордоном пов’язаний з необхідністю зіткнутися з законами іншої держави, мовним бар’єром, з коливаннями курсу валют і менталітетом місцевих жителів. Але все це не зупиняє тих, хто має намір так чи інакше перейнятися питанням житла в Сполучених Штатах. Прямуючи до Каліфорнії, корисно знати, що у 2024 році нерухомість в Лос-Анджелесі користується великою популярністю.
Що краще: купити чи зняти
В останнє десятиліття формування цін на ринку нерухомості Америки дуже сильно нагадувало знамениті американські гірки: то стрімкі злети вгору, то різке падіння, яке миттєво знецінювало не просто окремі об’єкти, а цілі міста.
Купівля нерухомості в Лос-Анджелесі для особистого користування передбачає оцінку супутніх факторів: перспективи життя в цьому місті, можливість працевлаштування, клімат.
Велике значення має вибір: будинок чи квартира? Річ у тім, що з часом будівлі старіють і їх відправляють на знесення, а от земля цінується завжди. Навіть якщо споруда на ділянці занепаде, продати її можна буде все одно за високою ціною.
Збираючись стати власником з інвестиційною метою (житло купується для здачі в оренду), потрібно знати, що Місто ангелів входить до десятки населених пунктів з найкращим орендним потенціалом в США: велика кількість працездатного населення при низькому рівні безробіття.
Крім того, придбання житла на суму від 500 тисяч доларів дає право власникові на участь в програмі ЕВ-5, яка передбачає:
- надання власникові та його родині тимчасової грін-кард;
- заміна тимчасової посвідки на проживання на постійну вже через 2 роки при умові, що нерухомість залишається в іноземного власника;
- ще через 5 років – можливість отримання громадянства.
Але купити будинок в Los Angeles – задоволення, розрахована на заможних іноземців. Саме тому багато змушені орендувати житлову площу. Приблизно 35 % населення США живе на знімних квартирах – це позбавляє від багатьох проблем при оформленні договору купівлі-продажу і необхідність шукати велику суму грошей відразу, але і назвати економним такий варіант не можна.
Типи нерухомості в Лос-Анджелесі
- комерційна;
- житлова.
Інвестування в нежитловий фонд є вигідним завдяки великим, і, головне, постійному попиту на нього. Комерційна нерухомість у Лос-Анджелесі ділиться на 4 типи:
- Офіси – зазвичай мова йде про бізнес-центрах або офісних будівлях, в яких може розміститися відразу кілька компаній.
- Виробничі об’єкти – склади для зберігання продукції, заводи, підприємства, що виробляють ту чи іншу продукцію.
- Об’єкти для роздрібної торгівлі – у цю групу входять салони та магазини.
- Багатоквартирні будівлі з більш ніж 4 апартаментами, призначені для здачі внайми.
Що стосується об’єктів для життя, то їх можна підрозділити на наступні категорії:
- Будинок – сюди входять Single family house (окремий будинок для однієї сім’ї), Duplex (дуплекс – будинок для двох сімей), multi-unit house (на кілька господарів). Розташовані вони найчастіше в передмісті, мають на території басейн, задній дворик і газон, на якому американці влаштовують пікніки і вечірки.
- Кондомініум – складається з декількох квартир, також має на території басейн, пральню, іноді спортзал. Користуватися всіма цими благами можуть всі мешканці за додаткову плату.
- Таунхаус – поєднані спільною стіною двох – або трирівневі квартири, кожна з яких має окремий вхід і невеликий дворик.
Що стосується права власності, то тут можливі три варіанти: повне володіння, часткове або участь у кооперативі.
Основна відмінність кооперативу полягає в тому, що власник квартири не може продати чи здати її в оренду без згоди компанії-власника. Це трохи збиває ціни на такий тип житла, а тому попит на нього дуже великий.
Окрему групу становить елітна нерухомість в Лос-Анджелесі, розташована в престижних районах, з видом на море. Найчастіше мова в даному випадку йде про багаторівневих віллах з повною інфраструктурою, вартість яких обчислюється вже мільйонами.
Як шукати житло
Варіантів пошуку підходящого житла може бути кілька (і по-своєму гарний кожен):
- Звернутися до посередників. Шукати ці компанії краще на форумах, де можна почитати відгуки та рекомендації, щоб не зіткнутися з шахраями. Мінусом такого способу є оплата комісійних агентству нерухомості. Зазвичай чек становить 15 % від суми місячної оренди житла.
- Самостійно. Шукати можна в інтернеті на спеціалізованих сайтах. Найпопулярніші:
- Craiglist.org – тут багато квартир безпосередньо від власників, зв’язатися з ними можна за телефонами, вказаними в оголошенні.
- Zillow.com – великий вибір пропозицій від агентств.
- Airbnb.com – сюди потрібно заглянути тим, хто шукає житло на короткий термін.
Звернути увагу потрібно на групи в соціальних мережах, де «бувалі» мігранти, що вже пройшли початкові етапи імміграції, можуть дати слушні поради.
Зняти або купити будинок в передмісті Лос-Анджелеса можна також без посередників. Для цього потрібно проїхати по районах, які вас цікавлять. Будинки, виставлені на продаж або оренду, зазвичай позначені табличками For sale, For rent або Leasing.
Райони та ціни
Безпечно жити в наступних районах:
- West Hollywood,
- Sherman Oaks,
- Studio City,
- Encino,
- Glendale,
- Burbank,
- Santa Monica.
Хоча, перш ніж зняти або купити апартаменти в Лос-Анджелесі, потрібно врахувати, що в тій же Санта-Моніці можна зіткнутися з усіма «принадами» курортного містечка: шум, туристи, дорожнеча, не завжди мирну поведінку любителів алкоголю і травички.
Ще це місце облюбували вихідці з Ірландії та Британії, тому тут багато питних закладів з їх національним колоритом. А ось в Західному Голлівуді проживає найбільша в місті російськомовна громада.
Середня ціна на житло в ЛА становить 2,8 мільйона доларів або близько 11 тисяч доларів за квадратний метр. Квартира в центрі Лос-Анджелеса буде коштувати від 550 000 до 2 500 000 доларів залежно від кількості спалень. Ділянка землі обійдеться від 150 тисяч до 100 мільйонів доларів.
Що ще потрібно знати про Місто ангелів:
- Беверлі-Хіллз (Beverly Hills) – гламурне і дороге місце, де оселилося багато кінозірок і знаменитостей. Тут багато шкіл, магазинів і ресторанів. Найдорожчі будинки розташовані північніше бульвару Sunset в горбистій місцевості.
- Bеl Air – належить до числа престижних районів. Тут практично немає багатоквартирних будинків. А тому якщо вас цікавить однокімнатна квартира в Лос-Анджелесі, доведеться пошукати інший район. В основному В цій частині міста живуть заможні сім’ї в розкішних віллах.
- Малібу – улюблене місце акторів, серферів і студентів. Місцеві називають це місце «27 миль живописній краси», де розташовано безліч пляжів і зон відпочинку.
- Pasadеna – або «місто в місті». Це затишне, спокійне, комфортне для життя місце. Близько 11 % жителів – вірмени.
Ціни на житло в Лос-Анджелесі залежать від багатьох факторів. Деякі з них:
- місце розташування;
- кількість спалень;
- наявність інфраструктури;
- оснащеність і меблювання;
- віддаленість від центру та близькість до моря;
- загальний стан.
По районах ціни розподілилися так (покупка в доларах США):
| Район | Вартість |
|---|---|
| Санта Моніка | 2 500 000-2 700 000 |
| Беверлі Хілз | 5 000 000-10 000 000 |
| Малібу | від 6 000 000 |
| Бель Ейр | 4 000 000-5 000 000 |
| Брентвуд | 5 000 000-6 000 000 |
Скільки коштує будинок у Голлівуді, залежить від його локації, квадратури, впорядкованості та виходу до моря. На першій лінії розташовані найдорожчі особняки, за які просять від 10 мільйонів доларів.
Якщо говорити про оренду, то вибір варіантів також буде досить широкий (ціни вказані в доларах за місяць):
- кімната – 600-700;
- квартира – 1 000-1 500;
- гостьовий будинок – 1 500-2 000;
- таунхаус – 2 500-3 000;
- апартаменти недалеко від моря – 3 000-5 000.
Дешева нерухомість у Лос-Анджелесі розташована в долині Сан-Фернандо і в Голлівуді. Тут легко знайти райони, в яких можна влаштуватися за 15 доларів на добу в хостелі або за 1 000 доларів у місяць у скромній квартирі-студії. Купити недороге житло можна за 1-2 мільйони доларів, але його доведеться пошукати.
Які потрібні документи
- Підтвердження наявності необхідної суми.
- Паспорт.
- Копію паспорта.
- Ідентифікаційний номер платника податків ITIN (видається протягом 1-6 днів).
- Підтвердження відкриття рахунку в банку.
Від продавця знадобиться Title Search – результати перевірки «чистоти» акта (на отримання документа може піти близько 10 днів) і дозвіл від кооперативу або кондомініуму, якщо квартира входить в них.
При оренді житла покупцеві доведеться надати свою кредитну історію. У США цим фактом приділяють особливу увагу.
При відсутності кредитної історії потрібно підготувати будь-які докази наявності доходів і платоспроможності: довідка з роботи, виписка з банку, податкові декларації та інше. Потрібно бути готовим заплатити за оренду за рік вперед, якщо у господаря виникли сумніви щодо платоспроможності майбутнього квартиранта.
У договорі оренди прописується адресу об’єкта, сторони, умови оренди, терміни. Пакет документів для резидентів і нерезидентів відрізняється тільки тим, що останнім доведеться надати підтвердження законності перебування в Штатах.
У скільки обійдеться угода
Вбиваючи в пошук «будинки в Лос Анджелесі ціни», не забувайте, що до знайденого результату потрібно буде додати витрати, які виникнуть в ході операції:
- реєстрація нерухомості обійдеться власнику в суму, рівну 0,2-0,5 % від вартості;
- послуги брокера (найчастіше оплачує продавець) – близько 6 % від суми угоди;
- послуги юриста (кожна сторона оплачує свого консультанта) – 0,5-1 % від ціни об’єкта;
- відкриття рахунку – від 1 % від вартості, але не менше 1 000 доларів;
- перевірка предмета угоди на юридичну «чистоту» – близько 800 доларів.
При оренді житла квартиронаймачеві доведеться оплатити послуги рієлтора (якщо він ними користувався) і квартплату відразу за 2 місяці.
Що ще потрібно врахувати
- Технічна оцінка об’єкта. Підібравши варіант, загляньте на кути та дізнайтеся якомога більше подробиць про будівництво будівлі. Але навіть це не гарантує, що у фундаменті, наприклад, не пішли тріщини. Надійніше всього замовити перевірку технічного стану будинку. Це виллється в певний бюджет, зате дозволить уникнути постійних витрат одразу після купівлі об’єкта.
- Знайомство з сусідами. Поговорити з ними потрібно до угоди. Зробіть це в окремий день і без рієлтора. Розпитайте їх про район, його впорядкованість, про попередніх мешканців та господарів. Зверніть увагу на жителів вашого кварталу – з ними вам доведеться зустрічатися щодня.
- Вибір посередника. Американські закони можуть стати для іноземця каменем спотикання. У процесі укладення угоди належить підписати багато паперів і скласти велику кількість документів. Довірте це питання фахівцям, які добре розбираються в питанні. Якщо пощастить, можна навіть знайти україномовних.
- Оцінка платоспроможності. Ціни в Лос-Анджелесі на житло високі. Крім того, угода не обмежиться лише сумою договору. До нього потрібно приплюсувати витрати на податки, посередників, перевірки та інші процедури. Складіть загальну кошторис, додайте до неї якусь суму на непередбачені витрати та оцініть, чи буде такий бюджет вам по силам.
- Правильний вибір району. Для початку потрібно врахувати наявність або відсутність потрібних вам об’єктів: школа, садок, метро, магазини, ресторан, кафе. Розрахуйте, скільки часу займе дорога від дому до роботи й назад. Почитайте відгуки в інтернеті. Погуляйте по району в різний час доби, щоб зрозуміти, з ким вам доведеться мати справу.
Підсумки
Вибір житла в Лос-Анджелесі так само великий, як і ціни на нього. Найбільший попит мають окремі будинки, квартири в кондомініумах і кооперативах.
Для укладення угоди доведеться довести власну платоспроможність і переконатися, що об’єкт не належить третім особам і не обтяжений боргами.
У престижних районах міста вартість нерухомості при покупці починається від 4 мільйонів доларів, а от найняти квартиру або будинок можна від 1,5 до 5 тисяч доларів США за 1 місяць.